Noter och kommentarer

MKR

Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen upprättas med tillämpning av årsredovisningslagen och bokförings­nämndens allmäna råd BFNAR 2012:1 Års­redovisning och koncernredovisning (K3).

Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år

Intäktsredovisning

Hyresintäkter redovisas i den period hyran avses. Hyror för egna lokaler redovisas netto mot hyresintäkt för lokaler.

Övriga intäkter består av ersättning för besiktningsåtgärder, preliminära värme-, vatten- och elkostnader, kontrollavgifter för felparkerade fordon, intäkter från parkeringsautomater samt av hyresgästerna beställda tjänster och material.

Aktiverat arbete för egen räkning baseras på noggrant och systematiskt förda tim- och projektredovisningar. Vid framtagandet av produktionskalkyler görs en bedömning av insatser och behov av byggledning och kontroll för respektive projekt. Utgiften räknas fram med hänsyn till aktuell byggtid och en bedömning av antalet timmar som behövs i byggprojektets olika skeden. Vid avslut av projekten stäms kalkylerad kostnad av mot omfattningen av utförd arbetsinsats.

Ersättning i form av ränta eller utdelning redo­­visas som intäkt när det är sannolikt att före­taget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen och när inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Ränta redovisas som intäkt enligt den så kallade effektivräntemetoden. Utdelning redovisas som intäkt när företagets rätt till betalning är säkerställd.

Ägarintresse

LKF äger andelar i nedanstående företag/­föreningar vid utgången av 2020. Då inne­havet är av mindre karaktär, överstiger inte 20 %, så redovisas inte någon ekonomisk information kring bolagets ägarintressen i årsredovisningen. Ägandet uppgår inte till ­­en volym så att det ska klassas som intressebolag eller dotterbolag.

Tabellen visar vilka företag LKF äger andelar i vid utgången av 2020 samt andelarnas värde.

Företag/ förening	Andelarnas värde per 20-12-31
Skånehem	0,4 tkr
Lunds Bilpool	2,3 tkr

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar.

Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden med hänsyn till väsentligt restvärde. Följande avskrivningsprocent tillämpas:

Tabellen visar vilka avskrivningsprocent som tillämpats för att redovisa LKFs materiella anläggningstillgångar.

Markinventarier	5
Markanläggningar	5
Inventarier, verktyg och installationer	20

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och markanläggningar.

Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till belopp som motsvarar utgifterna för fastighetens förvärv eller tillverkning (anskaffningsvärdet) med hänsyn även taget till ­av-, ned- och uppskrivningar efter anskaffningen.

Samtliga av bolagets fastigheter betraktas som förvaltningsfastigheter. Fastighetsinne­havet ägs för att skapa hyresintäkter. På bok­slutsdagen uppgår redovisat värde till 6,3 Mdkr och bedömt marknadsvärde till cirka 15 Mdkr, se not 16 och 17. Förutsättningarna för marknadsvärderingen framgår under rubriken ”Uppskattningar och bedömningar”.

Komponentindelning

Materiella anläggningstillgångar har delats upp på komponenter när komponenterna är betydande och när komponenterna har väsentligt olika nyttjandeperioder. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Utgifter för löpande reparationer och underhåll redo­visas som kostnader.

Byggnader är uppdelade på tio komponenter med olika avskrivningstakt:

Tabellen visar vilka avskrivningsprocent som tillämpats per komponent.

Komponent	Avskrivningsprocent
Stomme	1
Fasad	2
Fönster	2
Tekniska installationer, fasta	2
Yttertak	2,5
Snickerier	3,3
Tekniska installationer, rörliga	6,7
Ytskikt och maskinell utrustning	5
Badrum	3,3
Hyresgästanpassning	Följer tilläggsavtalets längd

Nedskrivningar

Årlig värdering och bedömning görs av värdet på fastighetsinnehavet. Om tillgången har ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinngsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierade kassaflöden (kassagenererade enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ner görs en prövning om återföring bör göras vid varje balansdag.

Låneutgifter

De låneutgifter som uppkommer då företaget lånar kapital kostnadsförs i resultaträkningen i den period de uppstår.

Till och med år 1996 har 1,7 Mkr i beräknad internränta aktiverats och ingår i fastigheternas anskaffningsvärde. Därefter har inte internränta bokförts.

Likvida medel

Medel på koncernkontot hos koncernens moder (Lunds kommun) klassificeras som likvida medel både i balansräkningen och i kassaflödesanalysen.

Finansiella instrument

LKF följer Årsredovisningslagen (1995:1554) kapitel 5 gällande värdering av finansiella ­instrument. Finansiella instrument vars ursprung inte är räntesäkring värderas vid bokslut och förlustreserveringar görs vid behov. För finansiella instrument vars syfte är räntesäkring ges upplysningar om verkligt värde. Därutöver tillämpas K3 kapitel 11 avseende säkringsredovisning.

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när LKF blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten.

Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Placeringar i värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas långsiktigt har redo­visats till sina anskaffningsvärden. Varje balansdag görs bedömning om eventuellt nedskrivningsbehov.

Derivatinstrument som ingår i säkringsredovisning

Ränteterminer, ränteoptioner, ränteswappar, räntetak och kombinationer av dessa får köpas, säljas och ställas ut under förutsättning att ränteriskramarna inte överskrids. Intäkter och kostnader för ränteswappar nettoredovisas under räntekostnader. Vinster och förluster då ett derivatkontrakt avbryts eller då lån återbetalas i förtid resultatredovisas omgående.

Kundfordringar/kortfristiga fordringar

Kundfordringar och kortfristiga fordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.

Låneskulder och leverantörsskulder

Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas.

LKF har för avsikt att refinansiera samtliga låneskulder som förfaller till betalning inom tolv månader från balansdagen, dessa klassificeras därför som långfristiga skulder. Samtliga långfristiga skulder är amorteringsfria.

Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld

En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske.

Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångar

Vid varje balansdag bedöms om det finns indikationer på nedskrivningsbehov av någon av de finansiella anläggningstillgångarna. Nedskrivning sker om värdenedgången bedöms vara bestående och prövas individuellt.

Samtliga finansiella instrument värderas och redovisas utifrån verkligt värde i enlighet med reglerna i kapitel 12 i BFNAR 2012:1 (K3).

Dokumenterade säkringar av LKFs räntebindning (säkringsredovisning)

Avtal om så kallade ränteswappar skyddar bolaget mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller LKF en fast/rörlig ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.

LKF använder sig som grundregel av säkringsredovisningen enligt K3. Målsättningen för ränteriskhanteringen är att begränsa de på kort sikt negativa effekterna av ränteförändringar i resultaträkningen samt anpassa ränterisken till affärsrisken i bolaget. Riskhanteringen och säkringsredovisningen bedrivs med ett portföljperspektiv.

Följande kriterier ska vara uppfyllda för att ett derivat ska kunna klassas som ett säkrings­instrument: det ska finnas en extern motpart och derivatet får inte innehålla utställd optionalitet netto. Samtliga LKFs derivat uppfyller dessa kriterier.

Regelverket K3 kräver att derivaten ska vara effektiva för att kunna säkringsredo­visas. Följande kritiska villkor gäller vid effektivitetsbedömning:

1. Samma valuta som säkrad post
2. Samma räntebas eller räntebas med hög korrelation som säkrad post
3. Andel ränteförfall inom 1 år idag, på portföljnivå, vid tidpunkt efter ingått derivat ska vara större eller lika med 0 %

Samtliga LKFs derivat som säkringsredovisas uppfyller dessa villkor.

Samtliga derivatinstrument förutom ränte­taken har säkringsredovisats i delårsbokslut 2020-08-31. I helårsbokslutet 2020-12-31 har redovisningen av några av räntetaken ändrats, ­se under tabellen nedan.

Säkringsredovisningens upphörande

Säkringsredovisningen avbryts om

• säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in, eller
• säkringsrelationen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning.

Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen.

Derivatinstrument där kriterier för säkringsredovisning inte är uppfyllda

Derivatinstrument med positivt värde värderas löpande i enlighet med lägsta värdets princip, ­derivatinstrument med negativt värde värderas till det negativa värdet. De värdeförändringar som uppkommer inom ramen för lägsta värdetsprincip och ändringar av negativt värde, redovisas omedelbart i resultaträkningen. Värdeförändringar på derivatinstrument som utgör kortfristiga och långfristiga skulder redovisas i olika poster i resultaträkningen beroende på syftet med innehavet av derivatinstrument – värdeförändringar av ränteswappar och räntetak redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.

Per 2020-08-31 redovisades samtliga räntetak enligt lägsta värdets princip, dvs det lägsta av marknadsvärdet och anskaffningsvärdet. I bokslutet 2020-12-31 har räntetak som upphandlades åren 2016-2018 redovisats enligt lägsta värdets princip i enlighet med tidigare bokslut. Övriga räntetak ingår nu i säkringsredovisningen, där bokfört värde för upphandlade räntetak 2019 utgörs av marknadsvärdet per 2020-08-31 (6 mkr). Slutligen utgör bokfört värde för de senast upphandlade räntetaken av premien (7,6 mkr). Total kostnad i resultaträkningen 2020 ­avseende marknadsvärdesförändringar räntetak är 4,1 mkr.

Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknads­värden på derivatinstrument har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns.

Marknadsvärden på derivatinstrument var på balansdagen enl följande:

Tabellen visar marknadsvärden på derivatinstrument på balansdagen 2019 och 2020.

Marknadsvärde	2020-12-31			2019-12-31
MKR	Nominellt belopp	Marknadsvärde	Bokfört värde	Nominellt belopp	Marknadsvärde	Bokfört värde
Ränteswappar	2 250	-71,5	0	2 900	-50,6	0
Räntetak	7 100	11,6		5 500	11,5	10,7
varav
Räntetak lägsta värdets princip	4 000	0,6	0,6	5 500	11,5	10,7
Räntetak säkringsredovisning	3 100	11	13,6	0	0	0

 

Tabellen visar fem tillfällen då LKF har upphandlat räntetak.

LKF har upphandlat räntetak vid fem tillfällen, nominellt 7 100 mkr totalt.

år 2016 nominellt 1 000 mkr, löptid 2016-06 till 2021-06

år 2017 nominellt 1 500 mkr , löptid 2021-06 till 2023-06

år 2018 nominellt 1 500 mkr, löptid 2023-06 till 2025-06

år 2019 nominellt 1 500 mkr, löptid 2025-06 till 2027-12

år 2020 nominellt 1 600 mkr, löptid 2027-12 till 2029-12

Leasingavtal

Företaget redovisar samtliga leasingavtal, såväl finansiella som operationella, som operationella leasingavtal. Operationella ­leasingavtal redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.

Uthyrning av lokaler klassificeras som operationell leasing. Leasingintäkterna ­redovisas linjärt under leasingperioden.

Varulager

Varulagret har värderats till det lägsta av dess anskaffningsvärde och dess nettoförsäljningsvärde på balansdagen. Med nettoförsäljningsvärde avses varornas beräknade försäljningspris minskat med försäljningskostnader. Den valda värderingsmetoden innebär att inkurans i varulagret har beaktats.

Inkomstskatter

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekter redovisas i eget kapital.

Aktuell skatt

Aktuell skatt avser inkomstskatt för inne­varande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per balansdagen.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser. Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna metod ­redovisas uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott.

Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjuten skattefordran redovisas som finansiell anläggningstillgång och uppskjuten skatte­skuld som avsättning.

Uppskjuten skattefordran avseende under­skottsavdrag eller andra framtida skatte­mässiga avdrag redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott.

På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver.

Avsättningar

Som avsättning har redovisats förpliktelser gentemot tredje man som är hänförliga till räkenskapsåret eller tidigare räkenskapsår och som på balansdagen antingen är säkra eller sannolika till sin förekomst men oviss till belopp eller till den tidpunkt då de ska infrias.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda avser alla former av ersättningar som företaget lämnar till de anställda. Kortfristiga ersättningar utgörs av bland annat löner, betald semester, betald frånvaro och ersättning efter avslutad anställning (pension). Kortfristiga ersättningar redovisas som kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning till följd av en tidigare händelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

Ersättningar till anställda efter avslutad anställning

I företaget finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Som avgiftsbestämda planer klassificeras planer där fastställda avgifter betalas och det inte finns förpliktelser att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter.

Utgifter för avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen.

Offentliga bidrag

I de fall ingen framtida prestation för att ­er­hålla bidraget krävs, intäktsredovisas offentliga bidrag då villkoren för att erhålla bidraget är uppfyllda. Offentliga bidrag värderas till verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar.

Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut. Det förekommer inga finansiella placeringar som klassificeras som likvida medel.

Nyckeltalsdefinitioner

Avkastning på totalt kapital (%)

Resultat före finansiella kostnader i förhållande till totalt kapital.

Räntetäckningsgrad (ggr)

Resultat före avskrivn, nedskrivn. anlägg.tillgångar och jämförelsestörande poster + finansiella intäkter i förh till räntekostnader, borgen och övriga finansiella kostnader.

Synlig soliditet (%)

Eget kapital inklusive 79,4 % (78,6 % år 2019, 78 % år 2014-2018) av obeskattade reserver i procent av balansomslutningen.

Uppskattningar och bedömningar

Upprättandet av bokslut och tillämpning av redovisningsprinciper, baseras ofta på ledningens bedömningar, uppskattningar och antaganden som anses vara rimliga vid den tidpunkt då bedömningen görs. Uppskattningar och bedömningar är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer, som under rådande omständigheter anses vara rimliga. Resultatet av dessa används för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder, som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet.

Enligt företagsledningen är väsentliga be­dömningar avseende tillämpade redovisningsprinciper samt källor till osäkerhet i uppskattningar, främst relaterade till marknadsvärdering av förvaltningsfastigheter.

Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter

Årets värdering har genomförts i analys­verktyget Datscha genom en kombination av ortspris- och avkastningsmetod. Värde­bedömningen baseras på LKFs verkliga hyresintäkter, driftskostnader och fastighetsskatt per fastighet. Underhållskostnader beräknas utifrån respektive fastighets ålder och skick.

Följande direktavkastningskrav har använts: bostäder 2,8 %–4,8 %, kommersiella lokaler 5,5 %–8,8 % och äldreboenden 4,3 %–5,0 %. De generella förutsättningarna för 2020 års värderingar framgår av nedan­stående tabell.

Värderingen har därefter kvalitetssäkrats av Svefa som också genomfört ett antal styckevisa värdebedömningar vilka ligger till grund för och har varit vägledande i det interna värderingsarbetet.

Tabellen visar förutsättningar för marknadsvärdering

Förutsättningar marknadsvärdering
Värdetidpunkt	2020-12-31
Kalkylperiod	10 år
Inflation per år	2 %
Hyresutveckling bostäder per år	2021 1,0 %
	2022 2,0 %
Hyresutveckling lokaler per år	2 %
Utveckling av drifts- och underhållskostnader per år	2 %
Vakansgrad bostäder	0,10 %
Vakansgrad lokaler inkl äldreboende	3,29 %
Direktavkastningskrav genomsnitt	4,03 %
Kalkylränta genomsnitt	5,96 %

Förutom ovanstående är inga väsentliga uppskattningar och bedömningar gjorda som påverkar bolagets redovisade värden.