Ekonomi och finans

Resultat före skatt och bokslutsdispositioner uppgår för året till 193 mkr (189) mkr vilket är en ökning med 4 mkr jämfört med förgående år. Förändringen mellan åren framgår av nedanstående analys.

Intäkterna för perioden har ökat med 51 mkr eller 4,8 % till 1 113 mkr. Ökningen förklaras av följande delar;

  • Största ökning beror på färdigställande av nya fastigheter samt helårseffekt av de fastigheter som färdigställdes 2019.
  • Hyreshöjning med 2,0 % från 1 januari 2020 när det gäller bostäder.
  • Hyresintäkterna för lokaler är högre i jämförelse mot föregående år även efter att LKF har gett hyresrabatt med anledning av covid-19. Hyresrabatterna uppgår till ca 2 mnkr varav LKF erhåller ersättning från staten avseende hälften. Ökningen förklaras av fler hyresobjekt 2020.
  • Intäkter från sidoobjekt består främst av intäkter från parkering. Denna post har ökat främst med anledning av fler objekt men även på grund av hyres­höjning vid ingången av året.

Bolagets driftskostnader för perioden har ökat med 9 % i jämförelse med förra året och uppgår till 467 mkr. Fastighetsskötsel och felavhjälpande underhåll ökar med anledning av den ökade fastighetsvolymen. Taxekostnader har ökat med 4 mkr eller 2,5 % vilket främst förklaras av fler fastigheter i jämförelse med förra året. Det är främst vattenförbrukningen och kost­nader för renhållning som har ökat ­vilket ses som effekter av corona­pandemin. ­Fler som är mycket hemma och därmed förbrukar mer vatten samt utökat avfall på hemmaplan.

Övriga kostnader har ökat med 5 mkr eller 2 % vilket beror på att vidarefakturering har ökat under året. Vidarefakturering är en kostnad som går igenom LKF men inte påverkar resultatet då det finns en intäkt som matchar kostnaden. Fastighetsanknuten administration har ökat med 9 mkr eller 8 % till 121 mkr. Ökningen av fastighetsanknuten administration förklaras delvis av bolagets satsning på ändrat arbetssätt mot ett digitalt och hållbart arbetssätt. I det nya arbetssättet ligger det fokus på kundfokus, arbetsglädje och starka team. Ökningen beror även på utformning av kundcenter som inte var med helår 2019 och införandet av nytt system för verksamhetsuppföljning.

Kostnader för underhåll uppgår till 140 mkr (141). Exempel på större underhållsåtgärder är:

  • Renovering av Havamal, Linero
  • Balkongrenovering, Karhögstorg
  • Ombyggnad på Mårtenslund

Avskrivningar för byggnader och markanläggningar uppgår till 205 mkr (193). Ökningen förklaras främst av färdigställd nyproduktion och underhållsåtgärder som aktiverats. Vid upprättande av årsbokslutet genomförs en marknadsvärdering av fastigheterna. Marknadsvärderingen visar på att det inte finns något nedskrivningsbehov.

Central administration uppgår till 32 mkr (20). Ökningen förklaras till stora delar av en omklassificering från fastighetsanknuten administration till centraladministration för att få en mer rättvisande ­jämförelse med andra fastighetsbolag. Affärsutveckling som arbetar brett för att utveckla bolagets affär samt finansekonom som arbetar med att säkerställa bolagets finansiella situation bedöms ligga mer ­korrekt som central administration.

Övriga rörelseintäkter som uppgår ­till 10 mkr består av bidrag till projekt, försäkringsersättningar samt lönebidrag därutöver vite på grund av försening i ett projekt.

Finansiella intäkter och kostnader uppgår till 59 (69) mkr vilket är minskning med 10 mkr. Detta förklaras främst av en marknadsvärdering av räntetak som påverkade föregående års resultat med ­16 mkr jämfört med 4 mkr i år.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 303 mkr (391). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -572 mkr (-811) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 367 mkr (298). Bolagets tillgängliga likvida medel uppgick den 31 december 2020 till 216 mkr (118).

Finansiering och ränteriskhantering

Vid årsskiftet uppgick LKFs låneportfölj till 5 250 mkr eller 5 047 mkr efter reduktion av koncernkontolikviditeten. LKF finansierar sig via externa lån och lån på kapitalmarknaden. Där har man tillsammans med Lunds kommun dels ett obligations­program med ram om 5 000 mkr, dels ett certifikatsprogram med ram 2 000 mkr för kortfristig upplåning. Certifikats­programmet är säkerställt av kreditlöften via Lunds kommun.

Av låneportföljen utgör långfristiga lån 4 750 mkr och kortfristiga certifikatslån 500 mkr. Av de långfristiga lånen är 1 650 mkr obligationer som vidareutlånats av Lunds kommun och 3 100 mkr utgör lån från banker som tagits upp i LKFs namn. Samtliga lån är säkerställda med kommunal borgen där totalramen är 7 000 mkr.

LKF och Lunds kommun har hittills emitterat tre gröna obligationer inom obligationsprogrammet. Den första emissionen för LKF år 2017 om 500 mkr finansierade nyproduktion av Oden etapp 2 på Linero, Brandstationen 6, Snickaren 3 och Fossilen i Råbylund samt solcellsanläggningen på Rådhusrätten. År 2018 emitterades den andra gröna obligationen för finansiering av nybyggnation av Hammocken 1 och Bullerbyn 1. LKFs andel av emissionen utgör 400 mkr. År 2020 emitterades den tredje gröna obligationen för finansiering av nyproduktion av Xplorion och Hammocken på Brunnshög. LKFs andel utgör 250 mkr.

Derivatinstrument utgörs av ränte­swappar om 2 250 mkr och räntetak med forwardstart om 7 100 mkr. Av räntetaken redovisas 4 000 mkr enligt lägsta värdets princip medan resterande 3 100 mkr säkrings­redovisas. Orealiserade värdeförändringar på icke-säkringsredovisade ränte­tak ger en kostnad om 4 mkr för år 2020.

Lunds kommun har erhållit borgensavgift samt marginal på obligations- och certifikatslån om 16 mkr. Låneräntan för räntebärande skulder inklusive kommunal borgensavgift men exklusive orealiserade värdeförändringar uppgår till 54 mkr (53) eller 1,1 % (1,2).

Tabellen visar basfakta om låneportföljen årsvis från och med 2016 till och med 2020

LÅNEPORTFÖLJENS BASFAKTA (Mkr) 2020 2019 2018 2017 2016
1) Lånevolym inkl. koncernkontolikviditet 5 047 4 735 4 312 4 028 3 706
Antal lån inkl. koncernkontolikviditet 15 17 14 17 16
Ränteswapvolym 2 250 2 900 2 900 2 800 2 550
2) Bruttosnittränta (momentan) inkl. koncernkontolikviditet exkl kommunal borgen % 0,81 0,88 0,81 0,94 1,43
2) Genomsnittlig återstående räntebindningstid (år) 2,27 2,49 2,57 2,53 2,34
2) Genomsnittlig återstående konverteringstid (år) 2,86 2,79 2,92 2,68 2,58

1) Lånevolym, netto, definierat som upptagna lån reducerat med koncernkontolikviditet
2) Nyckeltalen beräknas på lån och räntederivat med helhetssyn på räntebindning och risk

Finansiell strategi

Finansverksamheten inom LKF bedrivs inom ramen för den av styrelsen beslutade finanspolicyn. Omprövning sker löpande och med månadsvis avstämning att policyns föreskrifter följs.

Den övergripande målsättningen för LKFs finansverksamhet är att:

  • säkerställa LKFs finansiering till en kostnad och risknivå som långsiktigt på bästa sätt främjar ägarens mål för verksamheten,
  • anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att långsiktig ekonomisk stabilitet och positivt resultat uppnås och bibehålls,
  • uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar,
  • säkerställa att LKF är ett finansiellt starkt företag och en attraktiv affärspartner.

LKF är i sin verksamhet exponerad för ett antal finansiella risker såsom finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk och motpartsrisk.

Med finansieringsrisk avses risken att inte kunna ta upp lån till rimliga kostnader i rätt tid. För att begränsa denna risk arbetar LKF med ett flertal långivare där låneförfall sprids över olika år. Kapitalbindningen regleras i en normportfölj med en jämn förfallostruktur för alla lån exklusive certifikatslånen, dock får maximalt 50 % av ­lånen inkl certifikaten förfalla inom 12 ­månader, se not 34.

Vid högre marknadsräntor kan högre räntekostnader och försämrade kassa­flöden ge en betydande resultatförsämring för LKF. För att hantera denna ränterisk arbetar LKF med en kombination av kort och lång räntebindning samt med derivatinstrument som ränteswappar och räntetak för att uppnå stabilitet i räntekostnaderna.

Strategin för hantering av ränterisk definieras som en förfallostruktur för räntebindningen för lån kombinerat med derivat, se not 35. Denna förfallostruktur bildar en hypotetisk portfölj, en normportfölj för räntebindning som används som jämförelseindex. Den verkliga portföljens räntebindning jämförs månadsvis med normportföljen och en resultatutvärdering görs. Handlingsfriheten för LKF anges genom en maximal avvikelse (ett riskmandat) från normportföljens förfallostruktur. Normportföljen med ränteriskmandat fastställs fortlöpande av LKFs styrelse.

Under 2020 genomförde LKF tester av räntebindningsstrategin vilket resulterade i ett styrelsebeslut om en förändrad normportfölj. Normen för andel förfall <1 år höjdes till 55 % från tidigare 50 %, längsta ränteförfall på 7-10 år bibehålls. Vidare beslutades att utöka portföljen med ränte­tak för 1 600 mkr med strikenivån 2,0 %, löptid år 2027-2029.

Målet för likviditetshanteringen är att de likvida finansiella tillgångarna ska motsvara kraven på likviditetsreserven. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att finansiera nya investeringar och lösa räntebärande lån. LKFs tillgång till likvida medel säkerställs genom egen likviditet och den kontokredit som LKF har inom kommunens koncernkontosystem. Kommunen ansvarar för att en likviditetsreserv hålls för att möta refinansieringsrisken för alla lån och certifikat som kommunen vidareutlånar till LKF, samt för förfallen på alla lån med kommunal borgen.

Med motpartsrisk menas risken för ­att LKFs motpart, med vilken gjorts derivattransaktioner, inte kan fullfölja sina åtaganden enligt träffade avtal och därigenom orsakar LKF en förlust. LKF ska sträva ­efter att sprida motpartsrisker. Inför varje transaktion ska bedömning av motpartsrisk avseende nettoexponering göras och LKFs totala engagemang hos motparten ska beaktas.