Företagets förväntade framtida utveckling 2021
Lunds befolkning som idag uppgår till drygt 125 000 invånare förväntas fortsatt växa och prognosen är 145 000 invånare år 2030. Den förväntade utvecklingen gör att vi har en viktig funktion att fylla för såväl hyresgäster som för Lund som kommun. Ett arbete pågår med att sätta riktningen för de kommande fyra åren i en affärsplan för perioden 2021 till 2024. I denna går vi från mål till kundlöften för att få ett utifrån och in perspektiv på affärsplanen. Arbetet med affärsplanen ska vara färdigställt under första kvartalet 2021.
Våra tre övergripande kundlöften för fyraårsperioden är:
- En hyresvärd som bryr sig
- Ett hem för dig
- En plats att trivas på
För varje kundlöfte beskrivs ett antal initiativ som ska hjälpa oss att nå kundlöftena. Vi kommer även att ha aktiviteter och nyckeltal som ska se till att vi uppfyller initiativen. Målsättningarna präglas fortsatt av hög tillväxttakt samtidigt som vi arbetar för att behålla en hög servicenivå och boendekvalitet. Allt arbete utgår från våra värdeord: Mänsklig, Pålitlig, Långsiktig och Utvecklande.
I affärsplanen finns ett avsnitt kring medarbetare och samhällsansvar med. Detta för att få med våra höga ambitioner med att vara en attraktiv arbetsgivare samt vårt fokus på hållbarhet ur ett socialt, miljömässigt och ekonomiskt perspektiv. I Års- och hållbarhetsredovisningen inledande del framgår mer kring våra målsättningar framåt avseende samhällsansvar.
Ekonomi
För att kunna förverkliga våra kund- och medarbetarlöften och samtidigt erbjuda rimliga hyror, samt en trygg och stabil hyresutveckling, krävs även rimlig lönsamhet. Det bygger över tid en finansiell styrka, som ger möjlighet att utveckla våra hem och bostadsområden och gör att vi samtidigt kan växa genom att investera i nya hem. För detta krävs en god ekonomisk utveckling och hållbarhet, vilket vi vill säkerställa genom följande initiativ.
Initiativ för ekonomisk hållbarhet
- Nå en, för branschen, god lönsamhet
- Ha en finansiell styrka
- Ha ett affärsmässigt agerande
Nyckeltal
- Direktavkastning på fastigheternas marknadsvärde på minst tre procent.
- Avkastning på totalt kapital ska uppgå till minst tre procent.
- Synlig soliditet på minst 18 procent
Nå en direktavkastning på marknadsvärdet på minst tre procent
Vi strävar efter en god ekonomisk utveckling och hållbarhet. För att säkerställa lönsamhet och effektivitet i vår verksamhet har vi som målsättning att nå en direktavkastning på minst tre procent. För att säkerställa att underhåll och investeringar leder till bibehållna eller ökande värden för våra tillgångar ska vår långsiktiga värdeutveckling ligga i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader. Måttet tillämpas för att mäta lönsamhet och värdetillväxt ur ett marknadsperspektiv, dvs på fastigheternas marknadsvärde, detta för att kunna förvalta tillgångarna på bästa sätt och med bibehållen konkurrenskraft.
I budget 2021 uppgår direktavkastning på marknadsvärdet till 3,04 procent exklusive eventuella nedskrivningar. Vi uppfyller därmed målvärdet.
Intäkter
Vår affär och lönsamhet baseras på uthyrning av bostäder, lokaler samt garage och parkeringsplatser, vilket genererar våra intäkter. (Belopp inom parentes avser utfall 2020).
Nettoomsättningen bedöms uppgå till 1 128 (1 113) mkr för år 2021. Av nettoomsättningen utgör 831 (806) mkr intäkter från bostäder. Intäkterna från bostäder ökar med 25 mkr vilket utgörs dels av en bedömd hyreshöjning på 1,0 %, ca 8 mkr, och dels av helårseffekter av under 2020 färdigställd och inflyttad nyproduktion på cirka 14 mkr samt tillkommande nyproduktion med inflyttning under 2021 med cirka 4 mkr.
Intäkterna från lokaler beräknas uppgå till 242 (242) mkr, vilket är i nivå med 2020. Ingen hyreshöjning är medräknad då KPI för oktober uppgår till 0,3 % vilket innebär att det inte blir någon hyreshöjning. Under 2021 tillkommer nyproducerade lokaler i fastigheten Kryptan som är färdigställda under våren. Det sker även en ombyggnad av Mårtenslund som kommer vara färdigställd under hösten. Med anledning av corona så är bedömningen att hyresbortfallet blir högre under 2021 i jämförelse med 2020.
Budgeten för parkeringar och garage uppgår till 24 mkr, vilket är ökning med 1 mkr jämfört med utfall för 2020. Intäktsökningen består dels av en hyresjustering och dels tillkommande nyproduktion.
Övriga intäkter ligger i nivå med tidigare år och består av bland annat avräkningar för värme och vatten, ersättningar från hyresgäster i samband med besiktningar och tillval.
Driftkostnader
Arbetet fortsätter med ett kundfokuserat arbetssätt med fokus på arbetsglädje och starka team. Med kundcenter i spetsen skapas Lätt & Rätt Service som ska underlätta för kunderna att komma i kontakt med LKF och vice versa. Fortlöpande sker förändringar i vårt arbetssätt för att möta det ökade kravet på ett digitalt och flexibelt arbete för att anpassa oss inför flytt till nya lokaler.
Vi strävar efter att långsiktigt öka företagets lönsamhet med bibehållen kundnytta mätt som kundnöjdhet. De förändringar vi nu gör syftar till att möta både en ständigt ökande volym av lägenheter och kunder men också tidens och framtidens snabba förändringar vad gäller teknik, IT och krav på hållbarhet.
Driftkostnaderna utgörs av kostnader för fastighetsskötsel, lokalvård, felavhjälpande underhåll (reparationer), taxebundet (värme, el, vatten och sophämtning) samt fastighetsanknuten administration. För 2021 budgeteras totala driftkostnader på 469 (467) mkr. Ökningen förklaras framförallt av följande:
- Fastighetsskötsel ökar med 2 mkr i jämförelse med 2020. Omräknat i kr/kvm är det en ökning med 2 kr till 95 kr/kvm. Detta förklaras främst av nyproduktionen tar extra resurser i skötsel i början vilket beror på att rutinerna för att sköta planteringar som inte är etablerade är tidskrävande. Kostnaderna för bland annat ogräsrensning, gödsling och bevattning är mycket högre för en oetablerad yta än en etablerad plantering.
- Värmebudgeten upprättas utifrån ett normalår (graddagskorrigering) och 2020 har varit ett år som varit varmare än ett normalår, detta påverka värmeförbrukningen som i sin tur påverka till lägre kostnader. Taxekostnaderna ökar med 7 mkr för 2021 i jämförelse med år 2020. Största delen till skillnader i taxekostnader beror på att värmeförbrukningen har minskat under 2020, men inför 2021 är värmebudgeten åter lagd efter en förbrukning som är graddagskorrigerad. Graddagskorrigering görs istället för att det är bättre att utgå ifrån ett normalår än ett extremt varmt eller kallt år. Men ökningen beror också på att vi har fler fastigheter kommande år och taxeökningar.
- Fastighetsförsäkringar ökar med 3 mkr vilket är en ökning med 45 % vilket beror på byte av försäkringsbolag. I samband med att SABO försäkringar avvecklades övergick försäkringarna till Gjensidige och då ökade premierna markant.
- Fastighetsanknuten administration ökar med 3 mkr, nedan beskrivs de större förändringarna mellan åren:
- Lönekostnaderna ökar med 3 mkr vilket främst beror helårseffekt av tjänster som tillkom under 2020 samt löneökning för året.
- Från och med 2021 kommer tiden projektledare lägger på underhållsprojekt som aktiveras att bokföras som aktiverat arbete vilket minskar fastighetsanknuten administration med 2 mkr.
- Kostnader kopplade till vårt nya arbetssätt och resan mot mer digitalt arbetssätt, bland annat arbetet med att ta fram en ny underhållsplan med ny teknik som verktyg, 2 mkr.
Nå en lönsamhet (avkastning på totalt kapital) på minst tre procent
Som komplement till ovanstående mål och mått mäter vi lönsamhet mot vårt totala kapital, det vill säga utifrån våra bokförda värden. Detta för att försäkra oss om en lönsamhet, som efter avskrivning och central administration, genererar ett tillräckligt överskott från verksamheten för att täcka dess finansiella kostnader och risk. 2021 års avkastning på totalt kapital budgeteras på målet 3 procent.
Den ökade volymen investeringar i nyproduktion, ombyggnation samt aktiverat underhåll ökar avskrivningarna även år 2021. Vår expansion medför en investeringsvolym på cirka 730 mkr, inklusive markförvärv 2021. Av investeringsvolymen kommer cirka 350 mkr att upplånas och resterande del finansieras via eget kassaflöde från den löpande verksamheten. Våra finansiella kostnader förväntas uppgå till 57 (59) mkr år 2021. Räntenivån bedöms lägre för år 2021 jämfört med 2020 varpå de finansiella kostnaderna minskar trots en ökad upplåning.
Ha en finansiell styrka (synlig soliditet) över 18 procent
För att hantera eller minimera risken i vår verksamhet ska vi ha en finansiell styrka, mätt genom synlig soliditet, som överstiger 18 procent. Även om den höga investeringstakten medför en vikande soliditet ligger vi fortsatt över målet.
Känalighetsanalys
Vår ambition är att utveckla LKF genom vår förvaltning och genom investeringar i ny- och ombyggnader, vilka måste ske så att god lönsamhet uppnås. Långsiktigt innebär detta att en god lönsamhet och en stark balansräkning kan hantera eventuella effekter av de risker våra affärer för med sig. Nedan illustreras förenklat vilka effekter förändringar i intäkter och kostnader kan medföra för LKFs resultat 2021.
| Förändring av | Enligt budget (MKR) | Förändring (% ) | Positiv resultatpåverkan | Negativ resultatpåverkan |
|---|---|---|---|---|
| Bostadshyra | 848 | +/- 0,5 % | 4 | -4 |
| Lokalhyra | 258 | +/- 0,5 % | 1 | -1 |
| Fastighetskostnader inkl personalkostnader | 477 | +/- 1,0 % | 5 | -5 |
| Taxebundna kostnader | 169 | +/- 1,0 % | 2 | -2 |
| Ränta | 57 | +/- 0,1 %* | 3 | -3 |
| Resultat efter finansiella kostnader | 169 | 15 | -15 |
* Avvikelsen för räntekostnader baseras på en variation av räntan på +/-0,1 % inom ramen för gällande normportfölj. Effekterna avser ett bästa och sämsta scenario och dess resultateffekt.