Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Styrelsen och verkställande direktören för Lunds Kommuns Fastighets AB (publ), org. nr 556050 4341, lämnar härmed årsredovisning för verksamhetsåret 2020.

Lunds Kommuns Fastighets AB (härefter LKF) är ett helägt dotterbolag till Lunds Rådhus AB, org. nr 559230-4199, som i sin tur är ett helägt bolag till Lunds kommun. Koncernredovisning upprättas för Lunds Rådhus AB däri LKF är en del. LKF har sitt säte i Lund.

Hållbarhetredovisningen är skild från förvaltningsberättelsen och återfinns i års- och hållbarhetsredovisningens inledande del. Års- och hållbarhetsredovisningen kommer att publiceras på bolagets hemsida www.lkf.se.

LKF, som är ett fastighetsbolag, har till föremål för sin verksamhet att förvärva, äga, bebygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar.

Ändamålet med verksamheten är att erbjuda bostäder och bostadskomplement med god kvalitet i god miljö till rimlig hyra samt bidra till att planering och byggande anpassas till efterfrågan. LKF samverkar med Lunds kommun för att tillgodose bostadsbehovet i kommunen och förbinder sig att träffa avtal om att tillhandahålla bostadslägenheter till kommunens förtursbehov.

LKF administrerar en kö för bostads­sökande och erbjuder sökande bostadslägenheter med utgångspunkt från kötid. LKF erbjuder sina hyresgäster möjlighet till boinflytande.

LKF drivs enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunrättsliga principer som framgår av bolagsordningen. Bolagsordningen reglerar att kommunfullmäktige ska beredas möjlighet att ta ställning till beslut i verksamheten som är av principiell betydelse eller annars av större vikt. Samråd och information till ägaren sker i enlighet med ägardirektiven.

Bolagets ändamål och ambition uttrycks i korthet även genom affärsidén: ”Vi utvecklar attraktiva hyresbostäder i Lund där service och personligt inflytande för ­hyresgästen innebär ett bekymmersfritt och hållbart boende.”

Styrelse och vd

Bolagets styrelse utses av bolagsstämman. Styrelsemedlemmarna nomineras av kommunfullmäktige som också utser ägarrepresentant för samtliga aktier vid bolagsstämman.

Ordinarie styrelseledamöter:

Göran Brinck, ordförande, Mattias Olsson, vice ordförande, Clas Fleming, Börje Hed, Gert Andersson, Ulf Nilsson och Ingrid Malmqvist Norin.

Styrelsesuppleanter:

Erik Nordin, Jakob Ursing, Torsten Czernyson, Karin Stubbergaard och Camilla Lundberg.

Arbetstagarrepresentanter:

Eve Nilsson, fastighetsanställda och Rolf Karlsson, tjänstemän.

Verkställande direktör:

Fredrik Millertson.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

2020 har inneburit utmaningar för hela världen och så även för LKF. Vi har ställts inför många frågeställningar som tidigare inte har varit aktuella. Coronapandemin har bland annat inneburit en del utmaningar för våra lokalhyresgäster. Vi har därför under året gett hyresrabatter till de hyresgäster som har påverkats mycket pga. pandemin enligt särskild förordning om statligt stöd till utsatta branscher. Vi har även haft en marknadsföringskampanj för de lokalhyresgäster som önskat. ­Kampanjen hade upplägget att vi köpte marknadsföringsplats hos hyresgästen som i sin tur gav våra bostadshyresgäster rabatter. Dessa åtgärder har gått under benämningen ”#Starka Tillsammans”.

Istället för att ställa in så har vi haft som motto att ställa om och utföra tänkta aktiviteter men på annat sätt än tidigare. Situationen har inneburit att vi har fått vara kreativa för att hitta nya lösningar och den har också gjort oss mer digitala. Vi har fortsatt det bosociala arbetet, ­anpassat till omständigheterna, med ­fokus på att stärka känslan av gemenskap och på de grupper som riskerar att vara extra utsatta som äldre, barn/unga samt personer som riskerar utsättas för våld. Exempel på aktiviteter som har genomförts är bland annat digital odlarskola, film som uppmärksammar Huskurage, digital föreläsning om ofrivillig ensamhet, utomhuskonserter och besök i bostadsområdena av ”Allsångståget”.

Marknad och förvaltningsfastigheter

Lunds kommuns befolkning uppgick vid årsskiftet 2019/2020 till nästan 125 000 invånare och förväntas fortsätta öka och nå 145 000 invånare år 2030. Det totala bostadsbeståndet i Lund uppgick vid ingången av 2019 till drygt 63 350 bostäder.  Vid utgången av 2020 hade LKF 10 210 ­­(9 912) bostäder i Lund, Stångby, Dalby, Södra Sandby, Veberöd, Genarp och ­Revinge. Bostadsbeståndet motsvarade cirka 40 % av hyresrätterna i kommunen vilket gör oss till den enskilt ­största aktören på hyresrättsmarknaden ­i kommunen. Då är inte våra ca 1 300 kategoribostäder för student- och äldreboende inräknade. Dessa förhyrs av Lunds ­kommun eller annan aktör men förvaltas av oss.

Vår målsättning är att vi ska rikta oss ­till flera kundgrupper och erbjuda ett stort och varierat utbud av hyresbo­städer i Lunds kommun. Vår bostadskö uppgick per november 2020 till cirka ­79 000 ­sökande, av dessa var cirka 9 000 personer aktivt sökande den senaste tremånadersperioden.

Investeringar

För att upprätthålla en långsiktig hög tillväxttakt har vi som målsättning att vår projektportfölj av byggrätter ska uppgå till minst 1 500 bostäder. Vid utgången av 2020 uppgick denna till drygt 2 000 bostäder vilket gör bolaget väl rustat för att bidra till bostadsförsörjningen i Lund och därmed möta efterfrågan på hyresbostäder. Vårt långsiktiga mål är att vi ska bygga fler bostäder till en volym om 250-300 bostäder per år inklusive äldreboenden. 2020 års planerade byggstarter beräknades till sammanlagt 345 bostäder i fyra projekt. Utfallet blev att vi byggstartade tre projekt. Vi planerar för att byggstarta projektet Centrala Brunnshög under 2021 istället. Detta innebär ett utfall under 2020 på 304 byggstartade bostäder:

Mål Utfall
Pilgrimen Södra Råbylund 100 113
Storspoven, Kornknarren Stångby 85 118
Koggen Linero 60 73
Colive, Mariehus Centrala Brunnshög  100 0
345 304

Fastighetsvärde

För en långsiktigt hållbar ekonomisk utveckling krävs att bolagets värde förvaltas och utvecklas positivt. Fastighetsbeståndets värdeutveckling (mätt som totalavkastning på marknadsvärde) bör därför över tid vara i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader.

Vi genomför årligen en intern marknadsvärdering av fastighetsbeståndet. Värderingen resulterade i ett marknadsvärde per 2020-12-31 om cirka 15,1 mdkr (14,3). Fortsatt låga och delvis sänkta direktavkastningskrav på bostäder blandat med en ökning av direktavkastningen för butikslokaler resulterar
­i ett ökat marknadsvärde jämfört med föregående år även frånsett värdeökning ifrån nyproduktion och förvärv. Ingen hänsyn har då tagits till stämpelskatt och uppskjuten skatt.

Vid årsskiftet 2020 uppgick vår total­avkastning till 6,9 % (9,3). Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick till 4,0 % (4,2) på marknadsvärdet, vilket ligger väl över det långsiktiga målet om minst 3 %. En förändring av direktavkastningskravet om +/-0,5 procentenheter påverkar värdet med cirka +/-1,5 mdkr.

Byggnader och mark har per 2020-12-31 (2019-12-31) ett sammanlagt anskaffningsvärde av 9 291 mkr (8 617). Under året har investeringar gjorts på 538 mkr (720), se not 18. Till färdigställda objekt har överförts 641 mkr (485), se not 16, 17 och 20. Övervärde i förhållande till bokfört värde för färdigställda fastigheter uppgår till 8,8 mdkr (8,5). Det totala taxeringsvärdet för beståndet uppgår till 11,4 mdkr (10,9). Då inkluderas värdet för obebyggd mark, vilket inte räknas in i marknadsvärdet.

Fastigheternas marknadsvärde fördelat på bokfört resp övervärde, Mdkr, samt belåningsgrad i % av marknadsvärde

Försäljningar och förvärv

Under året har fastigheterna Lövsång­aren 5 (5,4 mkr), Koggen 2 (10,5 mkr), ­Pilgrimen 2 (17,3 mkr) samt Borgen 24 (5,9 mkr) förvärvats.

I december förvärvades även bolaget ­Cufes Fastigheter AB, org. nr 556933-2348. I bolaget finns en fastighet Kopparkisen i vilken LKF ska ha egen verksamhet då hantverksservice har flyttat hit. Ingen koncernredovisning upprättas med hänvisning till ÅRL 7:3a.

Ingen försäljning har skett under året.

Förvaltning

Med starkt kundfokus, arbetsglädje och starka team har vi som ambition att ha Sveriges nöjdaste bostadskunder. Genom att på olika sätt aktivt arbeta med att utveckla trivsel och trygghet i våra bostadsområden strävar vi efter att kunna er­bjuda socialt hållbara bostadsområden med ­attraktiva hem.

I vår senaste kundundersökning, som genomfördes hösten 2020, fick vi vårt högsta Serviceindex någonsin, 85,6 % (85). Den största ökningen gjordes inom kategorierna Ta kunden på allvar samt Hjälp när det behövs. Vi fick även ett fortsatt gott betyg inom kategorin Produkt­index 82,5 % (82,8), ett resultat som ledde till att vi återigen blev nominerade till Kundkristallen för Högsta Produktindex.

Årets fina resultat leder till att vi överträffar bolagets målsättning att till 2020 nå ett Serviceindex på 84,0 %.

För oss är det viktigt att våra hyres­gäster ges möjlighet att vara delaktiga i utformandet av sin boendemiljö. Genom att göra det enklare för våra hyresgäster att komma i kontakt med oss vill vi skapa goda förutsättningar för dialog och delaktighet. Under 2020 har vi fortsatt arbetet med att på olika sätt öka vår tillgänglighet samt att förbättra vår information och kommunikation till och med våra hyresgäster. Vår målsättning, att till 2020 ha 84 % nöjda hyres­gäster gällande telefon- och besökstider, nås med mycket god marginal då årets ­resultat blev 88,4 % (85,4).

Vår målsättning till 2020 har varit att nå ett trygghetsindex på minst 81,4 %, vilket vi uppnår då årets resultat är i nivå med föregående år 82,0 % (82,1).

Trivsel och trygghet förutsätter en hög boendekvalitet och ett väl underhållet fastighetsbestånd skapar värden för både våra kunder och ägare. Därför är om­byggnad i våra 60- och 70-talsområden en prioriterad fråga. Under 2020 fortskred upprustningen av byggnader och utemiljö för fastigheter på Linero, med åtgärder som till exempel byte av entrépartier, lägenhetsdörrar och passage­system. Utöver dessa åtgärder har vi gjort trygghetsskapande åtgärder i området.

Målsättningen är att lägga minst 75 mkr per år på underhåll av 60- 70-talsområdena. Under 2020 gick 95 mkr till underhållsåtgärder i dessa områden.

LKF ska skapa ett bättre Lund

Vår målsättning är att över tid skapa ett bättre Lund genom att arbeta för miljömässig-, social- och ekonomisk hållbarhet.

Miljömässig hållbarhet

För att minimera klimatpåverkan har vi som målsättningen att från 2013 till 2020 minska primärenergianvändningen med 55 %. Under 2020 har vi uppnått det målet, med god marginal, mycket pga låg primär­energifaktor för fjärrvärmen. När det gäller att energieffektivisera våra fastigheter har vi sedan 2013 årligen sänkt energiför­brukningen med ca två kilowattimmar per kvadrat­meter och vi når därmed vårt energi­effektiviseringsmål. Därutöver verkar vi för energilösningar med låg primärenergi­faktor vid nyproduktion samt att all uppvärmning i LKFs fastigheter är fossilbränslefri. Vid utgången av år 2020 hade vi 1 645 kW installerad effekt solceller, målsättningen om 1 700 kW uppnåddes näst intill, men ytterligare 100 kW finns projekterat redan för första delen av år 2021.

Krav på klimatdeklaration för nyproduktionsprojekt har införts under året.

Under 2020 har vi fortsatt våra insatser för att förbättra förutsättningarna för en bättre källsortering. Bland annat har miljöhus fräschats upp och inretts med skogs­tapet, källsorteringskit för smart hemmasortering har delats ut och investeringar i underjordiska sopstationer s k UWS. Målsättningen mot 2020 var att andelen sorterat avfall skulle uppgå till minst 60 %. 2020 uppgick andelen till 44 % (43). Att uppnå högre andel sorterat avfall är fortsatt en stor utmaning.

Hem som möjliggör en hållbar livsstil och lokaler med förutsättningar för en hållbar verksamhet uppnås t ex genom att vi erbjuder odlingsmöjligheter och erbjuder privat laddplats för elfordon. Målsättning mot 2020 är att bibehålla att över 90 % av våra hyresgäster ska ange i kundenkäten att de har bra eller mycket bra förutsättningar för att agera miljömedvetet i sitt hem. 2020 blev utfallet 92,0 % (91,4). Under året flyttade våra hyresgäster in i vårt innovationsprojekt Xplorion, ett klimatsmart boende med flera förutsättningar för en hållbar vardag, så som t.ex. ett mobilitetskoncept för det bilfria boendet.

Social hållbarhet

Den långsiktiga målsättningen om socialt hållbara bostadsområden har vi fortsatt med under 2020. Arbetet har skett genom bl.a. boinflytande i flertalet projekt, bland annat i balkongombyggnaden på Karhögstorg. Vi har fortsatt det bosociala arbetet, anpassat till omständigheterna under pandemin, med fokus på att stärka känslan av gemenskap och på de grupper som riskerar att vara extra utsatta som äldre, barn/unga samt personer som riskerar utsättas för våld i hemmet.

Ekonomisk hållbarhet

För en ekonomiskt långsiktig hållbarhet har följande ekonomiska mål fastställts utöver vad som tidigare redovisats: bolaget ska ha en lönsamhet, mätt som avkastning på totalt kapital, på minst 3 %. Detta uppnåddes med utfallet på 3,3 % (3,4). Vidare ska bolaget ha en finansiell styrka där den synliga soliditeten överstiger 18 % och räntetäckningsgraden ska uppgå till minst två gånger räntekostnaden. 2020 uppgick soliditeten till 25,3 % (23,4) och räntetäckningsgraden 8,3 (8,3) gånger och därmed överträffades de långsiktiga ­ekonomiska målen.

Medarbetare och organisation

Under 2020 satsade LKF på projektet ”Hållbart arbetsliv” vilket handlar om att må bra, ha ett liv i balans och att ha arbets­glädje. Tillsammans med aktiviteter för ökad delaktighet och engagemang skapas förutsättningar till att sänka sjukfrånvaron och öka prestationen.

Arbetet har pågått under året med ovanstående frågor med ett grundläggande ­fokus på våra kunder, starka team och ­a­rbetsglädje, vilket har utvecklat organisationen och enskilda medarbetare. Ett förbättrat resultat i årets stora kundenkät är ett resultat av detta arbete samt sänkt långtidssjukskrivning till 1,47 % är ett annat resultat för 2020 (2,41 % för 2019).

Det genomfördes en medarbetarundersökning med hjälp av Great Place ­To Work. Svarsfrekvensen var 91% och sammantaget tyckte 87 % av medarbetarna att LKF är en mycket bra arbetsplats. Utifrån den nivån finns det ett antal fokusområden som medarbetare och chefer arbetat med under året för att utveckla och förbättra arbetsplatsen än mer. Det har främst handlat om ökad samverkan mellan enheter, ökad tillgänglighet av cheferna samt en ökad tydlighet och upplevelse av rättvisa.

Coronapandemins påverkan på arbetsmiljö och medarbetaraktiviteter har under 2020 varit mycket stor. Det har varit omställning i genomförandet av aktiviteter som medarbetarforum, ledarforum och ledarskapsutbildningar. Många aktiviteter har ändå genomförts under året men på annat sätt än planerat med anledning av pandemin, med mottot ”vi ställer inte in utan vi ställer om”.

Korttidssjukskrivningen ökade kraftigt under året. Främst förklaras detta av försiktighetsåtgärder kring symtom kopplat till pågående pandemi, där sjukskrivning förordades bestämt. Den korta sjukskrivningen (dag 1-14) ökade till 3,48 % för 2020 (2,11 % 2019) vilket medförde att den totala sjukfrånvaron ökade från 4,52 % 2019 till 4,95 % år 2020.

LKF har under året nyrekryterat 17 st medarbetare (28 st 2019) på tillsvidaretjänster. 94 % av våra 264 medarbetare är tillsvidareanställda och resterande 6 % har längre vikariat eller andra visstidsanställningar. 94 % av våra medarbetare arbetar heltid. 18 medarbetare avslutade sin anställning varav 6 st gick i pension. Personalomsättningen inklusive pensionärsavgångar 2020 var 7,0 %, vilket ligger i nivå med 2019 (6,7 %).