Noter och kommentarer
MKR
Redovisnings- och värderingsprinciper
Allmänna upplysningar
Årsredovisningen upprättas med tillämpning av årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmäna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).
Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år.
Intäktsredovisning
Hyresintäkter redovisas i den period hyran avses. Hyror för egna lokaler redovisas netto mot hyresintäkt för lokaler.
Övriga intäkter består av ersättning för besiktningsåtgärder, preliminära värme-, vatten- och elkostnader, kontrollavgifter för felparkerade fordon, intäkter från parkeringsautomater samt av hyresgästerna beställda tjänster och material.
Aktiverat arbete för egen räkning baseras på noggrant och systematiskt förda tim- och projektredovisningar. Vid framtagandet av produktionskalkyler görs en bedömning av insatser och behov av byggledning och kontroll för respektive projekt. Utgiften räknas fram med hänsyn till aktuell byggtid och en bedömning av antalet timmar som behövs i byggprojektets olika skeden. Vid avslut av projekten stäms kalkylerad kostnad av mot omfattningen av utförd arbetsinsats.
Ersättning i form av ränta eller utdelning redovisas som intäkt när det är sannolikt att företaget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen och när inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Ränta redovisas som intäkt enligt den så kallade effektivräntemetoden. Utdelning redovisas som intäkt när företagets rätt till betalning är säkerställd.
Ägarintresse
LKF äger andelar i nedanstående företag/föreningar vid utgången av 2018. Då innehavet är av mindre karaktär, överstiger inte 20 procent, så redovisas inte någon ekonomisk information kring bolagets ägarintressen i årsredovisningen. Ägandet uppgår inte till en volym så att det ska klassas som intressebolag eller dotterbolag.
| Företag/ förening | Andelarnas värde per 18-12-31 |
| SABO fastighetsförsäkrings AB | 512 tkr |
| Lundavind | 273 tkr |
| Husbyggnadsvaror HBV Förening | 40 tkr |
| Skånehem | 0,4 tkr |
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar.
Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden med hänsyn till väsentligt restvärde. Följande avskrivningsprocent tillämpas:
| Markinventarier | 10–20 |
| Markanläggningar | 5 |
| IT-tillgångar | 33 |
| Inventarier, verktyg och installationer | 20 |
| Förbättringsutgifter på annans fastighet | 7 |
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och markanläggningar.
Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till belopp som motsvarar utgifterna för fastighetens förvärv eller tillverkning (anskaffningsvärdet) med hänsyn även taget till av-, ned- och uppskrivningar efter anskaffningen.
Samtliga av bolagets fastigheter betraktas som förvaltningsfastigheter. Fastighetsinnehavet ägs för att skapa hyresintäkter. På bokslutsdagen uppgår redovisat värde till 5,5 Mdkr och bedömt marknadsvärde till cirka 13,1 Mdkr, se not 13. Förutsättningarna för marknadsvärderingen framgår under rubriken ”Uppskattningar och bedömningar”.
Komponentindelning
Materiella anläggningstillgångar har delats upp på komponenter när komponenterna är betydande och när komponenterna har väsentligt olika nyttjandeperioder. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Utgifter för löpande reparationer och underhåll redovisas som kostnader.
Byggnader är uppdelade på tio komponenter med olika avskrivningstakt:
| Komponent | Avskrivningsprocent |
| Stomme | 1 |
| Fasad | 2 |
| Fönster | 2 |
| Tekniska installationer, fasta | 2 |
| Yttertak | 2,5 |
| Snickerier | 3,3 |
| Tekniska installationer, rörliga | 6,7 |
| Ytskikt och maskinell utrustning | 5 |
| Badrum | 3,3 |
| Hyresgästanpassning | |
| Vägledning från hyresavtalets längd |
Nedskrivningar
Årlig värdering och bedömning görs av värdet på fastighetsinnehavet. Om tillgången har ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinngsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierade kassaflöden (kassagenererade enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ner görs en prövning om återföring bör göras vid varje balansdag.
Låneutgifter
De låneutgifter som uppkommer då företaget lånar kapital kostnadsförs i resultaträkningen i den period de uppstår.
Till och med år 1996 har 1,7 Mkr i beräknad internränta aktiverats och ingår i fastigheternas anskaffningsvärde. Därefter har inte internränta bokförts.
Likvida medel
Medel på koncernkontot hos koncernens moder (Lunds kommun) klassificeras som
likvida medel både i balansräkningen och i kassaflödesanalysen.
Finansiella instrument
LKF följer Årsredovisningslagen (1995:1554) kapitel 5 gällande värdering av finansiella instrument. Finansiella instrument vars ursprung inte är räntesäkring värderas vid bokslut och förlustreserveringar görs vid behov. För finansiella instrument vars syfte är räntesäkring ges upplysningar om verkligt värde. Därutöver tillämpas K3 kapitel 11 avseende säkringsredovisning.
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när LKF blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.
Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten.
Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.
Andra långfristiga värdepappersinnehav
Placeringar i värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas långsiktigt har redovisats till sina anskaffningsvärden. Varje balansdag görs bedömning om eventuellt nedskrivningsbehov.
Derivatinstrument som ingår i säkringsredovisning
Ränteterminer, ränteoptioner, ränteswappar, räntetak och kombinationer av dessa får köpas, säljas och ställas ut under förutsättning att ramarna avseende ränterisk inte överskrids. Intäkter och kostnader för ränteswappar nettoredovisas under räntekostnader. Vinster och förluster då ett derivatkontrakt avbryts eller då lån återbetalas i förtid resultatredovisas omgående.
Kundfordringar/kortfristiga fordringar
Kundfordringar och kortfristiga fordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.
Låneskulder och leverantörsskulder
Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas.
LKF har för avsikt att refinansiera samtliga låneskulder som förfaller till betalning inom tolv månader från balansdagen, dessa klassificeras därför som långfristiga skulder. Samtliga långfristiga skulder är amorteringsfria.
Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske.
Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångar
Vid varje balansdag bedöms om det finns indikationer på nedskrivningsbehov av någon av de finansiella anläggningstillgångarna. Nedskrivning sker om värdenedgången bedöms vara bestående och prövas individuellt.
Samtliga finansiella instrument värderas och redovisas utifrån verkligt värde i enlighet med reglerna i kapitel 12 i BFNAR 2012:1 (K3).
Dokumenterade säkringar av LKFs räntebindning (säkringsredovisning)
Avtal om så kallade ränteswappar skyddar bolaget mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller LKF en fast/rörlig ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.
LKF använder sig som grundregel av säkringsredovisningen enligt K3. Målsättningen för ränteriskhanteringen är att begränsa de på kort sikt negativa effekterna av ränteförändringar i resultaträkningen samt anpassa ränterisken till affärsrisken i bolaget. Riskhanteringen och säkringsredovisningen bedrivs med ett portföljperspektiv.
Följande kriterier ska vara uppfyllda för att ett derivat ska kunna klassas som ett säkringsinstrument: det ska finnas en extern motpart och derivatet får inte innehålla utställd optionalitet netto. Samtliga LKFs derivat uppfyller dessa kriterier.
Regelverket K3 kräver att derivaten ska vara effektiva för att kunna säkringsredovisas. Följande kritiska villkor gäller vid effektivitetsbedömning:
- Samma valuta som säkrad post
- Samma räntebas eller räntebas med hög korrelation som säkrad post
- Andel ränteförfall inom 1 år idag, på portföljnivå, vid tidpunkt efter ingått derivat ska vara större eller lika med 0 procent
Samtliga LKFs derivat som säkringsredovisas uppfyller dessa villkor.
Samtliga derivatinstrument förutom räntetaken har säkringsredovisats i delårsbokslut 2018-08-31 och i helårsbokslutet 2018-12-31.
Säkringsredovisningens upphörande
Säkringsredovisningen avbryts om
- säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in, eller
- säkringsrelationen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning.
Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen.
Derivatinstrument där kriterier för säkringsredovisning inte är uppfyllda
Derivatinstrument med positivt värde värderas löpande i enlighet med lägsta värdets princip, derivatinstrument med negativt värde värderas till det negativa värdet. De värdeförändringar som uppkommer inom ramen för lägsta värdetsprincip och ändringar av negativt värde, redovisas omedelbart i resultaträkningen. Värdeförändringar på derivatinstrument som utgör kortfristiga och långfristiga skulder redovisas i olika poster i resultaträkningen beroende på syftet med innehavet av derivatinstrument – värdeförändringar av ränteswappar och räntetak redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.
LKF upphandlade 2016 tre räntetak om nominellt 1 000 mkr, år 2017 två räntetak om 1 500 mkr och år 2018 två räntetak om 1 500 mkr, totalt nominellt 4 000 mkr. I bokslutet 2018-12-31 redovisas samtliga enl LVP, dvs det lägre av marknadsvärde och anskaffningsvärde. Detta ger en kostnad om 7,8 mkr. Ett av kraven för säkringsredovisning är att andel ränteförfall inom 1 år idag ska vara större eller lika med 0 procent. Pga negativa marknadsräntor uppfylls inte det kravet om räntetaken säkringsredovisas.
Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärden på derivatinstrument har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns.
Marknadsvärden på derivatinstrument var på balansdagen enl följande:
| Marknadsvärde | Nominellt belopp | Marknadsvärde | Bokfört värde | |||
| MKR | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 |
| 1) Marknadsvärde redovisade i balansräkningen: | ||||||
| Kontrakt med positiva verkliga värden | ||||||
| Räntetak | 4 000 | 2 500 | 19,2 | 14 | 19,2 | 12,9 |
| Kontrakt med negativa verkliga värden | ||||||
| Ränteswap | ||||||
| från 3M Stibor till fast | – | – | – | – | – | – |
| Totalt redovisat i balansräkningen | 19,2 | 14 | 19,2 | 12,9 | ||
| 2) Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen: | ||||||
| Kontrakt med positiva verkliga värden | ||||||
| Ränteswap | ||||||
| från fast till 3M Stibor | 600 | 600 | 4,9 | 8,8 | ||
| från 3M Stibor till fast | 300 | 650 | 0,8 | 5,1 | ||
| Räntetak | – | – | – | – | ||
| Kontrakt med negativa verkliga värden | ||||||
| Ränteswap | ||||||
| från 3M Stibor till fast | 2 000 | 1 550 | -39,4 | -44,9 | ||
| Totalt ej redovisade i balansräkningen | -33,7 | -31 | ||||
Leasingavtal
Företaget redovisar samtliga leasingavtal, såväl finansiella som operationella, som operationella leasingavtal. Operationella leasingavtal redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.
Uthyrning av lokaler klassificeras som operationell leasing. Leasingintäkterna redovisas linjärt under leasingperioden.
Varulager
Varulagret har värderats till det lägsta av dess anskaffningsvärde och dess nettoförsäljningsvärde på balansdagen. Med nettoförsäljningsvärde avses varornas beräknade försäljningspris minskat med försäljningskostnader. Den valda värderingsmetoden innebär att inkurans i varulagret har beaktats.
Inkomstskatter
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekter redovisas i eget kapital.
Aktuell skatt
Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per balansdagen.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser. Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott.
Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjuten skattefordran redovisas som finansiell anläggnings tillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning.
Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott.
På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver.
Avsättningar
Som avsättning har redovisats förpliktelser gentemot tredje man som är hänförliga till räkenskapsåret eller tidigare räkenskapsår och som på balansdagen antingen är säkra eller sannolika till sin förekomst men oviss till belopp eller till den tidpunkt då de ska infrias.
Ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda avser alla former av ersättningar som företaget lämnar till de anställda. Kortfristiga ersättningar utgörs av bland annat löner, betald semester, betald frånvaro och ersättning efter avslutad anställning (pension). Kortfristiga ersättningar redovisas som kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning till följd av en tidigare händelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Ersättningar till anställda efter avslutad anställning
I företaget finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Som avgiftsbestämda planer klassificeras planer där fastställda avgifter betalas och det inte finns förpliktelser att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter.
Utgifter för avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen.
Offentliga bidrag
I de fall ingen framtida prestation för att erhålla bidraget krävs, intäktsredovisas offentliga bidrag då villkoren för att erhålla bidraget är uppfyllda. Offentliga bidrag värderas till verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar.
Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut. Det förekommer inga finansiella placeringar som klassificeras som likvida medel.
Uppskattningar och bedömningar
Upprättandet av bokslut och tillämpning av redovisningsprinciper, baseras ofta på ledningens bedömningar, uppskattningar och antaganden som anses vara rimliga vid den tidpunkt då bedömningen görs. Uppskattningar och bedömningar är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer, som under rådande omständigheter anses vara rimliga. Resultatet av dessa används för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder, som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet.
Enligt företagsledningen är väsentliga bedömningar avseende tillämpade redovisningsprinciper samt källor till osäkerhet i uppskattningar, främst relaterade till marknadsvärdering av förvaltningsfastigheter.
Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter
Årets värdering har genomförts i analysverktyget Datscha genom en kombination av ortspris- och avkastningsmetod. Värdebedömningen baseras på LKFs verkliga hyresintäkter, driftskostnader och fastighetsskatt per fastighet. Underhållskostnader beräknas utifrån respektive fastighets ålder och skick.
Följande direktavkastningskrav har använts: bostäder 3,0 procent – 5,5 procent, kommersiella lokaler 7,0 procent – 8,5 procent och äldreboenden 4,75 procent – 6,0 procent. De generella förutsättningarna för 2018 års värderingar framgår av nedanstående tabell. Värderingen har därefter kvalitetssäkrats av NAI Svefa som också genomfört ett antal styckevisa värdebedömningar vilka ligger till grund för och har varit vägledande i det interna värderingsarbetet.
Förutom ovanstående är inga väsentliga uppskattningar och bedömningar gjorda som påverkar bolagets redovisade värden.
| Förutsättningar marknadsvärdering | |
| Värdetidpunkt | 2018-12-31 |
| Kalkylperiod | 10 år |
| Inflation per år | 2 % |
| Hyresutveckling bostäder per år | 2019 1,50 % |
| 2020 ff 2,0 % | |
| Hyresutveckling lokaler per år | 2 % |
| Utveckling av drifts- och underhållskostnader per år | 2 % |
| Vakansgrad bostäder | 0,10 % |
| Vakansgrad lokaler inkl äldreboende | 3,05 % |
| Direktavkastningskrav genomsnitt | 4,33 % |
| Kalkylränta genomsnitt | 6,33 % |
Nyckeltalsdefinitioner
Avkastning på totalt kapital (%)
Resultat före finansiella kostnader i förhållande till totalt kapital.
Räntetäckningsgrad (ggr)
Resultat före avskrivningar, nedskrivningar, anläggningstillgångar och jämförelsestörande poster + finansiella intäkter i förhållande till räntekostnader, borgen och övriga finansiella kostnader.
Synlig soliditet (%)
Eget kapital inklusive 78 procent (73,7 år 2009–2012) av obeskattade reserver i procent av balansomslutningen.