EKONOMI OCH FINANS

Nettoomsättning och resultat

Resultatet efter finansiella poster uppgick år 2018 till 203 mkr (127). Redovisat resultat efter bokslutsdispositioner och skatt blev 150 mkr (108).

Nettoomsättningen ökade till 972 mkr (928) vilket dels förklaras av volymökningen och dels av effekterna ifrån hyresutvecklingen för bostäder. Hyresnivån för LKFs bostadslägenheter höjdes per den 1 januari 2018 med i genomsnitt 0,73 procent. Hyresöverenskommelsen för efterföljande två år innebär att hyran höjs med i genom­snitt 1,74 procent från och med 1 februari 2019 och med 2,0 procent från den 1 januari 2020. Hyreshöjningen fördelas enligt Lundamodellen, vår hyressättningsmodell.

Rörelsens kostnader uppgick till 762 mkr (763) och minskade därmed med 1 mkr. Detta utifrån följande faktorer.

Volymen köpta tjänster uppgick endast till 217 mkr (249) mkr. Totalt minskade köpta tjänsterna med 32 mkr. Merparten av minskningen, cirka 30 mkr, förklaras av lägre underhållskostnader.  Detta till följd lägre Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll på omkring 5 mkr, en något lägre underhållsvolym relativt föregående år, samt att mindre projekt inte genomförts i den omfattning som tidigare bedömts.

Därtill kom kostnaderna för reparation att minska med cirka 8 mkr samtidigt som skötsel och administration ökade med cirka 7 mkr. De tidigare höga reparationskostnaderna för köpt tjänst kom att minska till följd av mindre organisationsförändringar som genomfördes. Total uppgick underhållsvolymen, inklusive eget arbete, till 149 mkr (183) vilket var något lägre än föregående år. Inkluderas även de aktiverade delarna av underhållet så är volymen större än föregående år.

Taxebundna kostnader ökade med 3 mkr från 152 till 155 mkr vilket även det främst förklaras av den ökade bostadsvolymen. Av kostnadsökningen står vatten för drygt 3 mkr. Därutöver tillkommer ­ökade kostnader för el med cirka 1 mkr medan kostnaderna för uppvärmning minskade med 2 mkr. Det senare till följd av energieffektiviseringar samt det varma året.

I takt med att bolaget växer ökar personalkostnaderna och det med 12 mkr. Främst är det personalkostnader avseende administration som ökar med 9 mkr därtill reparation med 2 mkr. Vad avser kostnads­ökningen för reparation har dessa kunnat hämtats hem genom minskningen av köpta tjänster vilket tidigare beskrivits.

I samband med genomförd marknadsvärdering har eventuella nedskrivningar eller återläggningar prövats men inga åtgärder varit nödvändiga. Årets av- och nedskrivningar uppgick sammantaget till 175 mkr (165) netto.

De finansiella kostnaderna uppgick till 57 mkr (74). Fortsatt låga räntor medför att vi trots ökad upplåning minskar de finansiella kostnaderna. Av räntekostnaderna utgör 3 mkr ränteskillnadsersättning för stängning av derivat, 8 mkr värde­förändring på räntetak och 13 mkr kostnader för marginal och borgen till Lunds kommun.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 423 mkr (241). Kassaflödet från investeringsverksamheten var -706 mkr (-567) vilket var högre än föregående verksamhetsår.

Finansiering och ränteriskhantering

LKF finansierar sig till största delen på kapitalmarknaden där man tillsammans med Lunds kommun har dels ett obligationsprogram med ram om 5 000 mkr, dels ett certifikatsprogram med ram om ­2 000 mkr för kortfristig upplåning. Certifikationsprogrammet är säkerställt av kreditlöften.

LKFs låneportfölj uppgick vid årsskiftet till 4 550 mkr varav långfristiga lån utgjorde 4 050 mkr och kortfristiga certifikatslån 500 mkr. Av de långfristiga lånen är 2 250 mkr obligationer som vidareutlånats av Lunds kommun, 1 800 mkr utgör lån från banker som tagits upp i LKFs namn. Samtliga lån är säkerställda med kommunal borgen där totalramen är 7 000 mkr.

Av obligationslånen om 2 250 mkr utgör 500 mkr private placement, resterande ingår i obligationsprogrammet. I maj 2017 emitterade LKF och kommunen en grön obligation inom programmet, där LKFs andel om 500 mkr finansierar nyproduktion av Oden etapp 2 på Linero, Brandstationen 6, Snickaren 3 och Fossilen i Råbylund. 2018 emitterades den andra gröna obligationen för finansiering av nybyggnation av
Hammocken 1 och Bullerbyn 1, LKFs andel  utgör 400 mkr.

Efter reduktion med koncernkontolikviditet uppgick låneportföljen till 4 312 mkr vid årsskiftet. I bolagets finanspolicy anges ansvarsfördelning, regler och riktlinjer för hur finansieringsverksamheten i bolaget ska bedrivas. För att hantera ränterisken har räntesäkringar använts. Genom en normportfölj anges dessutom hur risker ska begränsas och vilka risker som får tas.

Volymen ränteswappar uppgår till 2 900 mkr. Låneportföljen skyddas dels av kreditlöften inklusive checkkredit om 1 445 mkr, dels av räntetak om totalt 4 000 mkr på nivåerna 1 procent 1,9 procent resp 2,0 procent. Två av ränte­taken upphandlades under 2018 och löper 2023-06 till 2025-06.

Räntetaken marknadsvärderas vid boksluten och redovisas enligt lägsta värdets princip. Detta ger en kostnad för orealiserade värdeförändringar om 7,8 mkr för 2018.

Lunds kommun har erhållit borgens­avgift samt marginal på obligations- och certifikatslån om 13 mkr. Låneräntan för räntebärande skulder inklusive kommunal borgensavgift men exklusive ränteskillnadsersättning och orealiserade värdeförändringar uppgår till 43 mkr (53) eller 1,0 procent (1,4).

LÅNEPORTFÖLJENS BASFAKTA (Mkr) 2018 2017 2016 2015 2014
1) Lånevolym inkl. koncernkontolikviditet 4 312 4 028 3 706 3 384 3 132
Antal lån inkl. koncernkontolikviditet 14 17 16 17 15
Ränteswapvolym 2 900 2 800 2 550 2 650 2 350
2) Bruttosnittränta (momentan) exkl. koncernkontolikviditet % 0,81 0,94 1,43 1,81 2,62
2) Genomsnittlig återstående räntebindningstid (år) 2,57 2,53 2,34 2,94 3,22
2) Genomsnittlig återstående konverteringstid (år) 2,92 2,68 2,58 2,19 2,32

1) Lånevolym, netto, definierat som upptagna lån reducerat med koncernkontolikviditet
2) Nyckeltalen beräknas på lån och räntederivat med helhetssyn på räntebindning och risk

Finansiell strategi

Finansverksamheten i LKF bedrivs inom ramen för den av styrelsen beslutade ­finanspolicyn. Omprövning sker löpande och med månadsvis avstämning att policyns föreskrifter följs.

Den övergripande målsättningen för LKFs finansverksamhet är att:

  • säkerställa LKFs finansiering till en kostnad och risknivå som långsiktigt på bästa sätt främjar ägarens mål för verksamheten,
  • anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att långsiktig ekonomisk stabilitet och positivt resultat uppnås och bibehålls,
  • uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar,
  • säkerställa att LKF är ett finansiellt starkt företag och en attraktiv affärspartner.

LKF är i sin verksamhet exponerad för ett antal finansiella risker såsom finansierings­risk, ränterisk, likviditets­risk och motpartsrisk.

Med finansieringsrisk avses risken att inte kunna ta upp lån till rimliga kostnader i rätt tid. För att begränsa denna risk arbetar LKF med ett flertal långivare där låneförfall sprids över olika år och med kreditlöften med olika löptider. Kapitalbindningen regleras i en normportfölj med en beräkning av låneavtalens och kreditlöftenas förfallostruktur, se not 29. I normportföljen för kapitalbindning sätts normnivåer och riskmandat i form av maximal tillåten avvikelse mot vilken den verkliga skuldportföljens förfallostruktur följs upp månadsvis.

Vid högre marknadsräntor kan högre räntekostnader och försämrade kassa­flöden ge en betydande resultatförsämring för LKF. För att hantera denna ränterisk arbetar LKF med en kombination av kort och lång räntebindning samt med derivatinstrument som ränteswappar och räntetak för att uppnå stabilitet i räntekostnaderna.

Strategin för hantering av ränterisk definieras som en förfallostruktur för räntebindningen för lån kombinerat med derivat. Denna förfallostruktur bildar en hypotetisk portfölj, en normportfölj för räntebindning som används som jäm­förelseindex. Den verkliga portföljens ränte­bindning jämförs månadsvis med normportföljen och en resultatutvärdering görs. Handlingsfriheten för LKF anges genom en maximal avvikelse (ett riskmandat) från normportföljens förfallo­struktur. Ränteriskmandat fastställs fortlöpande av LKFs styrelse.

Under 2017 genomförde LKF tester av räntebindningsstrategin vilket resulterade i ett styrelsebeslut om en oförändrad normportfölj med ett längsta ränteförfall på 7–10 år. Vidare beslutades att utöka portföljen med räntetak för 1 500 mkr och en strikenivå på 2,0 procent.

Målet för likviditetshanteringen är att de likvida finansiella tillgångarna ska motsvara kraven på likviditetsreserven. Överskottslikviditet ska i första hand
användas för att finansiera nya investeringar och lösa räntebärande lån.

Med motpartsrisk menas risken för att LKFs motpart, med vilken gjorts derivat­transaktioner, inte kan fullfölja sina åtaganden enligt träffade avtal och därigenom orsakar LKF en förlust. LKF ska sträva efter att sprida motpartsrisker. Inför varje transaktion ska bedömning av motpartsrisk avseende nettoexponering göras och LKFs totala engagemang hos motparten ska beaktas.