Företagets förväntade framtida utveckling 2019

Lunds befolkning som idag uppgår till drygt 120 000 invånare förväntas fortsatt växa och nå 145 000 invånare år 2030. Den förväntade utvecklingen gör att vi har en viktig funktion att fylla för såväl hyresgäster som för Lund som kommun. Vår ambition är fortsatt att arbeta i enlighet med antagen strategiplan.

LKF ska erbjuda attraktiva hem

För att kunna erbjuda attraktiva hem krävs att vi utvecklar socialt hållbara bostadsområden där trygghet och trivsel råder för hyresgäster och invånare. Det sker bland annat genom att service, skötsel och underhåll fortsatt sker till stor del av egen personal för att säkerställa leverans och kvalité samt för att skapa trygghet genom att vara kända ansikten för våra kunder. Utvecklingen mäter vi genom NKI där målsättningen är att nå;

• serviceindex på 84,0 procent.
• trygghetsindex på minst 81,4 procent.
• trivselindex på 93,7 procent.

LKF ska bygga fler bostäder

För att möta den stora efterfrågan på bostäder håller vi även fortsatt en hög produktionstakt. Vår målsättning är att över tid byggstarta mellan 250 till 300 bostäder årligen. 2019 förväntas dock antalet byggstarter att minska till 77 bostäder, vilka uppförs i projekten Kuylenstjerna samt Skymningen, medan antalet färdigställda bostäder under året beräknas bli 342.

LKF ska skapa ett bättre Lund

Våra hållbarhetsmål utgår ifrån vår strategi­plan och är baserade på identifierade väsentliga hållbarhetsaspekter (väsentlighetsanalys). Som ett led i vårt hållbarhets­arbete valde vi att hösten 2018 ansluta till Allmännyttans klimatinitiativ, ett gemensamt upprop för att minska utsläppen av växthusgaser. Målet är att de allmännyttiga bostadsföretagen ska vara fossilfria senast år 2030 och att energianvändningen ska minska med 30 procent under samma period.

Vi vill underlätta för våra hyresgäster att välja en hållbar livsstil, vilket är ett brett arbete. Under 2019 genomförs i delar av bostadsbeståndet insatser för att främja miljöanpassade transporter och odling. Målsättningen mot 2020 är att bibehålla att över 90 procent av våra hyresgäster ska ange att de har bra eller mycket bra förutsättningar att agera miljömedvetet i sitt hem.

Social hållbarhet

Vi ska erbjuda socialt hållbara bostadsområden genom att arbeta aktivt med inte­gration och ökad social sammanhållning i våra bostadsområden och i bolaget. Målsättningen är att det på sikt ska leda till ökad trygghet och trivsel.

Vi vill stimulera ungas innovationskraft genom att ta hjälp av universitet och högskolor i utvecklingsfrågor. Genom LKF Labs fortsätter vi att utveckla framtidens boende. Syftet är att skapa en arena där idéer och tankar kan mötas och utformas.

Tillgången till kompetens och kunskap är en avgörande framgångsfaktor för att vi ska kunna lyckas uppnå de mål som vi har satt upp. Konkurrensen om kompetens är redan idag ett faktum inom flera områden, där vissa kompetenser är en bristvara. Denna utveckling ställer ytterligare krav på LKF att som arbetsgivare skapa en arbetsplats som tar tillvara äldres erfarenhet och samtidigt säkerställer att vi kan locka de nya generationerna.

Ekonomisk hållbarhet

Vi strävar efter en god ekonomisk utveckling och hållbarhet. För att säkerställa lönsamhet och effektivitet i vår förvaltning har vi, som tidigare nämnts, en målsättning att nå en direktavkastning på bostadsbeståndet som ligger i linje med likvärdiga långsiktiga bolag på bostadsmarknaden och som senast i slutet av perioden uppgår till minst 3 procent. För att säkerställa att underhåll och investeringar leder till bibehållna eller ökande värden för våra tillgångar ska vår långsiktiga värdeutveckling, mätt som totalavkastning på marknadsvärdet, ligga i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader.

Ekonomi och finans

Intäkter (siffra inom parentes avser 2018-års budgetsiffra om inte annat anges)

Vår affär och lönsamhet baseras på uthyrning av bostäder, lokaler samt garage- och parkeringsplatser, vilket genererar våra intäkter.

Vår nettoomsättning förväntas 2019 uppgå till 1 035 mkr (977). Av dessa utgör bostadsintäkterna före vakanser 788 mkr (751). Sammantaget ökar intäkterna för bostäder med 37 mkr, delvis till följd av budgeterad hyresutveckling på 2,0 procent på befintliga bostäder och delvis tillkommer cirka 4,3 mkr ifrån helårseffekter avseende 2018 års nyproduktion och 17 mkr ifrån 2019 års nyproduktion.

Intäkter från kommersiella lokaler har i föreliggande budget satts till 245 mkr (229), varav 5 mkr (5) avser intäkter från sekunda lokaler. Ökningen förklaras dels av helårseffekter av 2018 års om- och nybyggda lokaler på Arkivet samt Sofieberg vilket genererar drygt 8 mkr. Därtill slutförs om- och tillbyggnaden av äldreboendet Solhem i Genarp, vilket tillför drygt 1,8 mkr i intäkter under årets sista tre månader. Utöver effekten från ny- och ombyggnation ökar intäkterna från lokaler till följd av omförhandling och indexuppräkning av befintliga avtal.

Budget för garage uppgår till 17 mkr (16) och parkeringsplatser till 7 mkr (6). Under 2019 förväntas intäkten för dessa att höjas med 4 procent, baserat på en förväntad hyresutveckling om 2 procent samt effekt av nytillkomna garage- och parkeringsplatser.

Vår långsiktiga målsättning är att, genom fortsatta investeringar och effektivisering av vår verksamhet, över tid öka företagets lönsamhet med bibehållen kundnöjdhet. Våra kostnader för tjänster och material budgeteras till 234 mkr (225).

Av driftbudgeten utgör de taxebundna kostnaderna drygt 168 mkr (160). Posten omfattar kostnader för sophantering, el, värme och vatten, av dessa utgör kostnaden för värme 97 mkr (96). Budgeten för taxebundna kostnader baseras på att priset för fjärrvärme förblir näst intill oförändrat, priset för elhandel förväntas däremot öka med hela 35 procent medan nätavgiften ökar med 3 procent. Sammantaget medför tillkommande volym samt prisökningar att budgeten för el ökar ifrån 16 till 20 mkr 2019. Vidare förväntas priset för vatten och avlopp öka med 6 procent och kostnaden för sophämtning ökar med 2 procent, vilket medför cirka 3 mkr.

Trivsel och trygghet förutsätter en hög boendekvalitet. Den åstadkommer vi genom ett väl underhållet bestånd som skapar värden för både våra kunder och ägare. De kommande åren fortsätter ombyggnad inom våra 60- och 70-talsområden. Vår bedömning är att behovet av planerat underhåll totalt inklusive investeringar uppgår till 321 mkr (289) 2019, varav cirka 157 mkr (181) kostnadsförs, och 164 mkr (123) avser investering, det vill säga åtgärder som kommer att aktiveras på balansräkningen. Av ovanstående volym går 106 mkr (153) till 60- och 70-talsbeståndet, av dessa kostnadsförs 35 mkr (56).

Den kostnadsförda underhållsvolymen uppgår till cirka 181 kr/kvm (194) för 2018 och minskar något gentemot tidigare år, medan den totala volymen ökar.

2019 års totala investeringsvolym uppgår till drygt 985 mkr. Merparten, det vill säga 821 mkr, avser investeringar i nya bostäder medan resterande 164 mkr utgörs av investeringar i befintligt bestånd för att säkra fastigheternas boendekvalitet och värde. Av totala investerings­volymen kommer cirka 600 mkr att upplånas och resterande del finansieras via eget kassaflöde från den löpande verksamheten.

Den ökade volymen investeringar i nyproduktion, ombyggnation samt aktiverat underhåll ökar avskrivningarna. Årets avskrivningar budgeteras till 194 mkr (180), vilket är en ökning med 14 mkr jämfört med budget 2018.

Våra finansiella kostnader förväntas uppgå till 61 mkr (68). Den extremt låga nivån är ett resultat av dels den allmänt låga räntenivån, dels förändring av portföljstrategin. Trots en ökande skuldvolym till 5 150 mkr bedöms räntekostnaderna minska till följd av låga räntenivåer.

Resultat efter bokslutsdispositioner och skatt bedöms uppgå till 152 mkr (147). Av dessa beräknas utdelning ske enligt lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) på av ägaren tillskjutet kapital.

Känslighetsanalys

Vår ambition är att utveckla LKF genom vår förvaltning och genom investeringar i ny- och ombyggnader, vilka måste ske så att god lönsamhet uppnås. Långsiktigt innebär detta att en god lönsamhet och en stark balansräkning kan hantera eventuella effekter av de risker våra affärer för med sig. Nedan illustreras förenklat vilka effekter förändringar i intäkter och kostnader kan medföra för LKFs resultat 2019.

Förändring av	Enligt budget (MKR)	Förändring (% )	Positiv resultatpåverkan	Negativ resultatpåverkan
Bostadshyra	788	+/- 0,5%	4	– 4
Lokalhyra	237	+/- 0,5%	1	-1
Tjänster och material	234	+/- 1,0%	2	-2
Taxebundna kostnader	168	+/- 1,0%	2	-2
Personalkostnader	181	+/- 1,0%	2	-2
Ränta	61	+/- 0,1%*	3	-3

* Avvikelsen för räntekostnader baseras på en variation av räntan på +/-0,1% inom ramen för gällande normportfölj. Effekterna avser ett bästa och sämsta scenario och dess resultateffekt.