Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Styrelsen och verkställande direktören för Lunds Kommuns Fastighets AB (publ), org. nr 556050 4341, ägt av Lunds kommun lämnar härmed årsredovisning för verksamhetsåret 2018.

Hållbarhetsredovisningen är upprättade enligt GRI standard varifrån hänvisning sker till andra delar av det samlade dokumentet ”Års- och hållbarhetsredovisning”. Års- och hållbarhetsredovisningen kommer att publiceras på bolagets hemsida, www.lkf.se.

LKF, som är ett fastighetsbolag, har till föremål för sin verksamhet att förvärva, äga, bebygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärs­lägenheter och kollektiva anordningar.

Ändamålet med verksamheten är att erbjuda bostäder och bostadskomplement med god kvalitet i god miljö till rimlig hyra samt bidra till att planering och byggande anpassas till efterfrågan. LKF samverkar med Lunds kommun för att tillgodose bostadsbehovet i kommunen och förbinder sig att träffa avtal om att tillhandahålla bostadslägenheter till kommunens förtursbehov.

LKF administrerar en kö för bostads­sökande och erbjuder sökande bostadslägenheter med utgångspunkt från kötid. LKF erbjuder sina hyresgäster
möjlighet till boinflytande.

LKF drivs enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunrättsliga principer som framgår av bolagsordningen. Bolagsordningen reglerar att kommunfullmäktige ska beredas möjlighet att ta ställning till beslut i verksamheten som är av principiell betydelse eller annars av större vikt. Samråd och information till ägaren sker i enlighet med ägardirektiven.

Bolagets ändamål och ambition uttrycks i korthet även genom vår affärsidé – Vi utvecklar attraktiva hyresbostäder i Lund där service och personligt inflytande för hyresgästen innebär ett bekymmersfritt och hållbart boende.

Styrelse och VD

Bolagets styrelse utses av bolagsstämman. Styrelsemedlemmarna nomineras av kommunfullmäktige som också utser ägarrepresentant för samtliga aktier vid bolagsstämman. Styrelsen består av:

Ordinarie: Mattias Olsson ordförande, Göran Brinck vice ordförande, Manaf Sababi, Lars V Andersson, Ingrid Malmqvist Norin, Kerstin Lindbom och Kerstin Rosendahl.

Ersättare: Clas Fleming, Erik Nordin, Ali Ismail, Torsten Czernyson och Sofie Lemontzis.

Arbetstagarrepresentanter: Eve Nilsson, fastighetsanställda och Rolf Karlsson, tjänstemän.

Verkställande direktör: Håkan Ekelund tjänstgjorde som VD fram till och med den sista september 2018. Därefter tillträdde Fredrik Millertson som VD den förste oktober 2018.

HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET

Marknad och förvaltningsfastigheter

Lunds befolkning som idag uppgår till drygt 120 000 invånare förväntas fortsatt växa och nå 145 000 invånare år 2030. Det totala bostadsbeståndet i Lund uppgick vid årsskiftet 2017/ 2018 till cirka 61 500 bostäder. Vid utgången av 2018 hade LKF 9 695 (9 551) bostäder i Lund, Stångby, Dalby, Södra Sandby, Veberöd, Genarp och Revinge. Bostadsbeståndet motsvarade cirka 40 procent av hyres­rätterna i kommunen vilket gör oss till den enskilt största aktören på hyresrättsmarknaden i kommunen. Då är inte våra 1 287 kategoribostäder för student- och äldreboende inräknade, som förhyrs av Lunds kommun eller andra bolag men vilka förvaltas av oss. Vår målsättning är att vi ska rikta oss till flera kundgrupper och erbjuda ett stort och varierat utbud av hyresbostäder i Lunds kommun. Vår bostadskö uppgick pernovember 2018 till cirka 70 000 sökande, av dessa var 8 700 personer aktivt sökande den senaste tremånadersperioden.

Investeringar

För att upprätthålla en långsiktigt hög tillväxttakt har vi som målsättning att vår projektportfölj av byggrätter ska överstiga cirka 1 500 bostäder. Vid utgången av 2018 uppgick portföljen till cirka 2 000 bostäder vilket gör bolaget väl rustat för att bidra till bostadsförsörjningen i Lund och därmed möta efterfrågan på hyresbostäder. Vårt långsiktiga mål är att vi ska bygga fler bostäder till en volym om 250 – 300 bostäder per år inklusive äldreboenden. 2018 beräknades vi att starta 381 bostäder i följande projekt:

Mål Utfall
Xplorion Södra Brunnshög 55 54
Offerkällan Norra Fäladen 170 170
Ådan Lunds tätort 25
Kryptan Södra Sandby 60 62
Klockaren Dalby 44 44
Kuylenstjerna Genarp 27
381 330

Av ovanstående projekt har Offerkällan, Kryptan, Klockaren samt Xplorion påbörjats enligt plan. Höga byggkostnader har medfört att Kuylenstjerna inte kunnat upphandlas varför vi valt att arbeta med nya eller förändrade lösningar för att nå ett ekonomiskt genomförbart projekt. Projektet Ådan har däremot avbrutits på grund av bristande konkurrens. Trots detta har vi med 330 byggstartade bostäder överträffat det långsiktiga målet även om 2018 års delmål inte uppnåddes.

Utöver ovan angiven produktion kommer frågan att lösa bostäder för nyanlända. Vi har under året bistått Lunds kommun i frågan dels genom nyproduktion av tempo­rära bostäder, dels genom fortsatt tillämpande av den bytesmodell som skapats mellan bolaget och kommunen. Produktionsproblem hos leverantören har dock försenat leverans och färdigställandet av de temporära bostäderna vilket medfört att vi under tiden tillhandahållit ersättningsbostäder. I mitten på augusti kunde vi dock överlämna nycklarna till Lunds kommun för de första bostäderna på Tage Erlanders väg i Värpinge. Därefter har inflyttning skett i resterande bostäder i Dalby, Veberöd och på Linero under hösten. Totalt har 96 bostäder uppförts varav 24 på egen mark och resterande på mark som ägs av Lunds kommun.

Med anledning av förseningarna har vi och entreprenören träffat överenskommelse om den ersättning som ska utgå till oss. Vidare har en översyn genomförts av tidigare träffade blockhyresavtal, mellan oss och Lunds Kommun, till följd av att den förhyrning som tidigare skulle löpa över 15 år nu endast uppgår till drygt 14 år med anledning av förseningen och de tidsbegränsade byggloven.

Fastighetsvärde

För en långsiktig hållbar ekonomisk utveckling krävs att bolagets värde förvaltas och utvecklas positivt. Värdeutvecklingen (totalavkastning på marknadsvärdet) bör därför över tid vara i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader.

Vi genomför årligen en intern marknads­värdering av fastighetsbeståndet. Värderingen resulterade i ett marknadsvärde per 2018-12-31 om cirka 13,1 mdkr (11,5). Fortsatt låga direktavkastningskrav, förbättrade driftnetton och framförallt förändrade schabloner medför att värdet ökat jämfört med föregående år, även frånsett värdeökning ifrån nyproduktion och förvärv. Ingen hänsyn har då tagits till stämpelskatt och uppskjuten skatt.

För 2018 uppgick vår total­avkastning till 13,6 procent (6,9). Dengenomsnittliga direktavkastningen uppgick till 4,3 procent (4,4) på marknadsvärdet, vilket ligger väl över det långsiktiga målet om minst 3 procent. En förändring av direktavkastningskravet om +/-0,5 procentenheter ­påverkar värdet med cirka +/-1,5 mdkr.

Våra fastigheter har per 2018-12-31 (2017-12-31) ett sammanlagt anskaffningsvärde av 7 984 mkr (7 620). Under året har investeringar gjorts på 704 mkr (520), se not 15. Till färdigställda objekt har överförts 484 mkr (680), se not 13, 14 och 17. Övervärde i förhållande till bokfört värde för färdigställda fastigheter uppgår till 7,7 mdkr (6,3). Det totala taxeringsvärdet för beståndet uppgår till 9,7 mdkr (9,4). Då inkluderas värdet för obebyggd mark, vilket inte räknas in i marknadsvärdet.

Fastigheternas marknadsvärde fördelat på bokfört resp övervärde, Mdkr, samt belåningsgrad i % av marknadsvärde

Försäljningar och förvärv

Under året förvärvades fastigheterna; Kryptan 10 för 10,2 mkr, Kuylenstierna 1 för 2,3 mkr och Vattenrännan 2 för 3,0 mkr.

Förvaltning

Vi vill kunna erbjudan socialt hållbara bostadsområden genom att utveckla trivsel och trygghet. Som ett led i det vill vi erbjuda attraktiva hem där ambitionen är att ha Sveriges nöjdaste bostadskunder. Kundnöjdheten mäts genom Nöjd Kund Index (NKI) och jämförs med bostadsbolag med mer än 9 000 bostäder. Den senaste undersökningen genomfördes hösten 2018 och det sammanvägda resultatet återges i ett Service­index som uppgick till 83,4 procent (82,4). Det höga resultatet medförde en nominering till årets kundkristall det vill säga en placering bland de tre bästa bolagen i landet. Trots en mycket hög nivå når vi inte riktigt upp till bolagets målsättning för 2018 att nå ett serviceindex på 84,0 procent.

Vi vill skapa goda förutsättningar för våra hyresgäster att vara delaktiga i utformandet av sin boendemiljö. Det genom att göra det enklare för våra
hyresgäster i kontakten med oss. Under 2018 har exempelvis vår uthyrningsprocess genomgått en översyn för att skapa ett enklare och mer digitaliserat flöde för kunder och anställda. Vidare arbetar vi fortlöpande med att utveckla vår hantering av felanmälningar. Vår målsättning mot 2020 är att 80 procent av våra hyresgäster ska vara nöjda med åtgärder vidtagna till följd av synpunkter. 2018 års hyresgästenkät visar på ett kraftigt förbättrat resultat från 71,3 till 77,6 procent. Vidare är målsättningen mot 2020 att 84 procent av våra hyresgäster ska vara nöjda med våra telefon- och besökstider. 2018 års utfall visar att drygt 79,2 procent (79,3) är nöjda med våra besökstider och 83,1 procent (81,6) med våra telefontider.

Grunden för en trivsam och trygg boendemiljö läggs delvis i ett väl underhållet fastighetsbestånd varför ombyggnad i våra 60- och 70-talsområden är en prioriterad fråga. 2018 fortskred upprustningen av byggnader och utemiljö för fastigheter på Linero, där bland annat entrépartier, lägenhetsdörrar och passagesystem bytts ut. Utöver fysiska åtgärder genomförs även trygghetsvandringar tillsammans med hyresgäster i flera bostadsområden.

Vidare sker om- och tillbyggnaden av äldreboendet Solhem i Genarp.  För att följa effekterna av dessa åtgärder mäts bland annat trygg­hetsindex som hösten 2018 uppgick till 80,7 procent (80,0) vilket visar på en ökad upplevd trygghet.

Satsningarna på en god boendekvalitet avspeglar sig i en stor volym fastighets­underhåll 2018. Totalt har nästan 300 under­­hållsprojekt genomförts omfattande allt ifrån energisparåtgärder, fasadrenoveringar till takomläggningar och fönsterbyte. Sammanlagt utfördes underhållsprojekt för 149 mkr (183) samt hyres­gäst­styrt lägenhetsunderhåll, HLU, för 48 mkr (53). Av underhållet lades 49 mkr (66) på våra projekt för förnyelse av 60- och 70-talsområdena. Därutöver tillkommer de aktiverade delarna med 55 mkr (43). Samman­taget uppgick därmed volymen till 104 mkr till 60- och 70-talsområdena vilket överstiger ambitionen om minst 75 mkr årligen.

LKF ska skapa ett bättre Lund

Vår målsättning är att över tid skapa ett bättre Lund genom att arbeta för miljömässig-, social- och ekonomisk hållbarhet.

Miljömässig hållbarhet

För att minimera klimatpåverkan genom fossilbränslefrihet och minimerad primär­energianvändningen har vi som målsättningen att ifrån 2013 till 2020 minska primärenergianvändningen med 55 procent. Under 2018 har bland annat de energieffektiviseringsåtgärder som görs vid förnyelsen av Linero bidragit till det. Därutöver verkar vi för fjärrvärmelösningar vid nyproduktion samt konvertering ifrån gas till fjärrvärme där möjlighet finns.

Under 2018 har vi fortsatt våra investeringar i underjordiska sopstationer sk UWS. Vidare har vi genomfört hållbarhetsdagar där vi informerat hyresgästerna om vikten av att källsortera. Under 2018 invigdes vårt bemannade Bytesrum på Väster, i samverkan med Lunds Renhållningsverk. Målsättningen är minimerade avfallsvolymer och en fullständig källsortering av uppkommet avfall. Detta så att andelen utsorterat avfall uppgår till minst 60 procent senast 2020. 2018 uppgick andelen till 41 procent. Vidare anser 95 procent av våra hyresgäster att de har bra eller mycket bra förutsättningar för källsortering.

Hem som möjliggör en hållbar livsstil och lokaler med förutsättningar för en hållbar verksamhet uppnås till exempel genom att vi erbjuder odlingsmöjlig­heter, installerar individuell mätning och debitering av varmvatten och erbjuder privat laddplats för elfordon. Målsättning mot 2020 är att bibehålla att över 90 procent av våra hyresgäster ska ange i kundenkäten att de har bra eller mycket bra förutsättningar för att agera miljömedvetet i sitt hem. 2018 blev utfallet 91 procent.

Vi vill åstadkomma en sund och miljöanpassad boendemiljö varför vår målsättning är att år 2020 ska samtliga upphandlingar av nyproduktion, ombyggnad och underhåll genomföras i enlighet med Upphandlingsmyndighetens Hållbarhetskriterier (basnivå) avseende material och produkter. Under 2018 uppdaterades mallar avseende administrativa före­skrifter för upphandling av nyproduktionsprojekt samt underhållsprojekt i ­enlighet med detta.

Social hållbarhet

Den långsiktiga målsättningen om socialt hållbara bostadsområden har vi under 2018 arbetat för genom bl.a. boinflytande i flertalet projekt, bosociala aktiviteter i våra områden för ökad trygghet och trivsel, fortsatt arbete med Huskurage och uppstart av Boskola. Därtill kommer etableringen av temporära bostäder och integrationsskapande åtgärder såsom Livsstilskonceptet till följd av det.

Ekonomisk hållbarhet

För en ekonomiskt långsiktig hållbarhet har följande ekonomiska mål fastställts utöver vad som tidigare redovisats. Bolaget ska ha en lönsamhet, mätt som avkastning på totalt kapital, på minst 3 procent. Vilket uppnåddes med utfallet på 3,9 procent. Vidare ska bolaget ha en finansiell styrka där den synliga soliditeten överstiger 18 procent och räntetäckningsgraden ska uppgå till minst två gånger räntekostnaden. 2018 uppgick soliditeten till 24,9 procent och ränteteckningsgraden 8,8 gånger och därmed överträffades de långsiktiga ekonomiska målen.

Medarbetare och organisation

Under 2018 har inga större förändringar genomförts av organisationen. Istället påbörjades en översyn av densamma vid slutet av året för att bedöma om den relativt nya organisationen fallit väl ut eller om behov av justeringar förelåg. Under 2018 har arbetet med att utveckla bolagets chefer och ledare fortsatt för att stärka dessa på alla nivåer i företaget och skapa en gemensam grund för ett enat och engagerat ledarskap. Utöver det har utbildningsinsatser genomförts där alla medarbetare diskuterat våra värdeord och förhållningsätt för att ena oss hur vi ska förhålla oss i olika situationer. Målsättningen är att låta våra värderingar stärka vår kultur så att vi utvecklar både vår attraktion som arbets­givare och vår kundupplevelse.

Vi har under året nyrekryterat 38 personer (23), av vilka 5 tjänster (12) avser vikariat/ visstidsanställningar. Pensions­avgångarna var 6 (6) under året. Sjukfrånvaron i företaget har gått ner något och ligger på nu på 4,7 procent (5,3).