Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelse
Information om verksamheten
Styrelsen och verkställande direktören för Lunds Kommuns Fastighets AB, org. nr 5560504341, lämnar härmed årsredovisning för verksamhetsåret 2024.
Lunds Kommuns Fastighets AB (härefter LKF) är ett helägt dotterbolag till Lunds Rådhus AB, org. nr 559230-4199, som i sin tur är ett helägt bolag till Lunds kommun. Koncernredovisning upprättas för Lunds Rådhus AB, där LKF är en del. LKF har sitt säte i Lund.
LKF är ett allmännyttigt fastighetsbolag som har till föremål för sin verksamhet att förvärva, äga, bebygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar.
Ändamålet med verksamheten är att erbjuda bostäder och bostadskomplement med god kvalitet i god miljö till rimlig hyra samt att bidra till att planering och byggande anpassas till efterfrågan. LKF samverkar med Lunds kommun för att tillgodose bostadsbehovet i kommunen och förbinder sig att träffa avtal om att tillhandahålla bostadslägenheter till kommunens förtursbehov.
LKF administrerar en kö för bostadssökande och erbjuder sökande bostadslägenheter med utgångspunkt från kötid. LKF erbjuder sina hyresgäster möjlighet till boinflytande.
LKF drivs enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunrättsliga principer som framgår av bolagsordningen. Bolagsordningen reglerar att kommunfullmäktige ska beredas möjlighet att ta ställning till beslut i verksamheten som är av principiell betydelse eller annars av större vikt. Samråd och information till ägaren sker i enlighet med ägardirektiven.
Bolagets ändamål och ambition uttrycks i korthet genom affärsidén: ”Vi utvecklar attraktiva hyresbostäder i Lund där service och personligt inflytande för hyresgästen innebär ett bekymmersfritt och hållbart boende.”
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetredovisningen är skild från förvaltningsberättelsen och återfinns i års- och hållbarhetsredovisningens inledande del, se sid 8–63. Års- och hållbarhetsredovisningen kommer att publiceras på bolagets hemsida www.lkf.se.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Svensk ekonomi är i en lågkonjunktur och konjunkturinstitutet bedömer att lågkonjunkturen kommer att fortsätta kommande två år. 2024 har präglats av fortsatt hög räntenivå, inflation som inledningsvis varit motståndskraftig och en försvagad krona. Inflationen har under året kommit ner jämfört med 2023 och har på årsbasis varit i nivå med inflationsmålet om 2 procent. Även om inflationen har dämpats kvarstår de högre prisnivåerna från höjningarna som skett tidigare år.
Fastighetsbranschen påverkas kraftigt av det högre ränteläget då belåningsgraden är relativt hög. Det medför både sämre resultat från ökade räntekostnader som belastar årets resultat och att det blir allt svårare att få lönsamhet i investeringar i både nyproduktion och underhåll av befintliga fastigheter. Detta har medfört att byggtakten har sjunkit markant under några år för att nu vända svagt uppåt igen när räntan sänkts och inflationen har stabiliserats.
Styrräntan har sänkts från 4 procent vid ingången av året till 2,5 procent vid utgången av året och det finns förväntan på fortsatta sänkningar under 2025. Den något lägre räntenivån i kombination med att entreprenadkostnaden har sjunkit gör att vi har haft möjlighet att under året fatta beslut om 3 byggstarter. Vår definition av byggstart är när styrelsen fattar beslut om en investering. Under året har 155 bostäder färdigställts och inflyttning skedde under hösten. Vid utgången av 2024 har vi 476 bostäder i produktion i fyra projekt. Två av projekten förväntas färdigställas under 2027 och två under 2028.
Hållbarhetsfrågor är en del av LKFs vardag och ingår i alla våra moment och processer samt självklart i vår verksamhetsutveckling. Förutom att vi arbetar brett och integrerat med hållbarhet har vi under året tagit fram och arbetat vidare med några av våra ämnesspecifika strategier. Vi har till exempel fastställt en mobilitetsstrategi som kommer sätta riktningen i denna fråga framöver och påbörjat arbetet med att ta fram en vattenstrategi. Under 2024 har vi också tagit fram vårt tredje Barnbokslut, där vi sammanställt vårt barnrättsarbete. Läs mer på sid 40–41.
Vi arbetar även aktivt med driftoptimering och minskar vår energiförbrukning under året trots att antalet kvadratmeter i vårt bestånd ökar. Senaste året har vi också arbetet mer strategisk avseende inköp av el, vilket innebär att vi säkrar både priser och volymer långsiktigt. Detta gör att vi tydligare kan förutspå hur våra kostnader kommer att utvecklas framöver och det har lett till att vi får ett lägre utfall för taxebundna kostnader under året jämfört med budget.
Under sommaren har ett 100-tal av våra hyresgästers ungdomar sommarjobbat hos oss, som ett led i att engagera dem och erbjuda en första erfarenhet av arbetslivet samt bidra till ett utökat kontaktnät i olika bostadsområden.
I avsnittet ”ekonomi” framgår hur bolagets ekonomi har utvecklats under året.
Riskfaktorer
LKF värderar varje år flertalet riskfaktorer och identifierar händelser som kan påverka verksamhetens förmåga att nå uppsatta mål och bedriva verksamheten på ett effektivt sätt. Arbetet ska också säkerställa att bolaget följer lagar, förordningar och styrande dokument. Det är viktigt att vi tidigt upptäcker om det förekommer oegentligt beteende samt att vi har tillförlitlig rapportering och att information om verksamheten finns tillgänglig.
Med hjälp av vår riskanalys bedöms sannolikhet för olika oönskade händelser och deras konsekvenser. Med det som underlag kan beslut tas inom bolaget och åtgärder vidtas för att minimera dessa risker. Risker förändras och omvärderas över tid. LKF arbetar löpande med åtgärder som på olika sätt förändrar och utvecklar arbetssättet. Detta görs dels för att reducera risken att de satta målen inte uppnås, dels som ett led i strävan efter att bedriva verksamheten ändamålsenligt och affärsmässigt.
LKFs riskexponering är förhållandevis låg, eftersom verksamheten är stabil, långsiktig och finansiellt stark. På sid 10–11 framgår de faktorer som vi bedömer vara väsentliga och som kan påverka bolagets verksamhet och finansiella ställning.
Våra fastigheter
Vid årets utgång uppgick den uthyrningsbara bostadsytan till 754 579 (750 160) kvadratmeter och antalet bostäder till 10 775 (10 707). Då är inte våra cirka 1 500 kategoribostäder för student- och äldreboende inräknade. Lägenheterna finns i orterna Lund, Stångby, Dalby, Södra Sandby, Veberöd, Genarp och Revinge. Den uthyrningsbara lokalytan uppgick vid årsskiftet till 165 884 (163 420) kvadratmeter.
Marknad
Befolkningen i Lunds kommun uppgick vid årsskiftet 2023/2024 till drygt 130 000 invånare och förväntas fortsätta öka och nå 146 000 invånare 2032. Det totala bostadsbeståndet i Lund uppgick vid ingången av 2024 till drygt 68 500 bostäder. LKFs bostadsbestånd motsvarade cirka 40 procent av hyresrätterna i kommunen, vilket gör oss till den enskilt största aktören på hyresrättsmarknaden i kommunen. Då är inte våra cirka 1 500 kategoribostäder för student- och äldreboende inräknade. Dessa förhyrs av Lunds kommun eller annan aktör, men förvaltas av oss.
Investeringar
För att upprätthålla en långsiktig hög tillväxttakt har vi som målsättning att vår projektportfölj av byggrätter ska uppgå till minst 2 000 bostäder. Vid utgången av 2024 uppgick denna till strax under 2 000 bostäder vilket gör bolaget väl rustat för att bidra till bostadsförsörjningen i Lund och därmed möta efterfrågan på hyresbostäder. Vårt långsiktiga mål är att vi ska byggstarta nya bostäder inklusive äldreboenden, till en volym om 1 500 till 1 800 bostäder under en sexårsperiod. 2024 års planerade byggstarter beräknades till sammanlagt 526 bostäder i fyra projekt, utfallet framgår i tabellen nedan.
| Byggstarter | Mål | Utfall | |
|---|---|---|---|
| Råbykungen/Stenkrossen | Centrum Lund | 183 | 117 |
| Smaken | Brunnshög Lund | 152 | 152 |
| Mårtens Backe | Solhällan Lund | 125 | 0 |
| Guldåkern | Södra Råbylund Lund | 66 | 78 |
| Summa | 526 | 347 |
Under året har två fastigheter förvärvats och tre tilläggsköpeskillingar erlagts, se nedan:
| Fastighetsförvärv | Mkr | |
|---|---|---|
| Storspoven (tilläggsköpeskilling) | Stångby | 1,1 |
| Kornknarren (tilläggsköpeskilling) | Stångby | 1,1 |
| Tingsrätten 2 (tilläggsköpeskilling) | Norra Fäladen Lund | 2,0 |
| Smaken 1 och 2 | Brunnshög Lund | 52,0 |
| Råbykungen 3 | Centrum Lund | 38,8 |
| Summa |
| 95,0 |
Under året har 5 kontrakt avseende försäljning av del av fastighet ingåtts. Berörda fastigheter är Sandby 50:3, Vattenrännan och Kvarnskon 3. Resultat av transaktionerna syns inte i den ekonomiska redovisningen för 2024 då fastigheterna inte är tillträdda och köpeskilling inte är erlagd. När tillträde sker och likvid är erlagd kommer transaktionerna att realiseras och redovisas.
Fastighetsvärde
Vi genomför årligen en marknadsvärdering av fastighetsbeståndet. Värderingen resulterade i ett marknadsvärde per 2024-12-31 om 20,1 mdkr (19,4). Ökade hyresintäkter gör att marknadsvärdena har ökat i förhållande till förra året utöver tillförda färdigställda objekt. Direktavkastningskrav sjönk på några värderingsområden avseende bostäder men ligger oförändrat för äldreboenden. Ingen hänsyn har tagits till stämpelskatt och uppskjuten skatt.
| Värdeförändring av totala fastighetsbeståndet under 2024 | Mkr |
|---|---|
| Bedömt marknadsvärde 31 december 2023 | 19 446 |
| + investeringar i ny-, till och ombyggnationer | 315 |
| + förvärv | 0 |
| – försäljning | 0 |
| + Marknadsvärdesförändring | 295 |
| Bedömt marknadsvärde 31 december 2024 | 20 056 |
I taxeringsvärde och bokfört värde ingår obebyggd mark vilka inte ingår i marknadsvärdet.
För en långsiktigt hållbar ekonomisk utveckling krävs att bolagets värde förvaltas och utvecklas positivt. Fastighetsbeståndets värdeutveckling (mätt som totalavkastning på marknadsvärde) bör därför över tid vara i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader. Den genomsnittliga direktavkastningen på marknadsvärdet uppgick till 3,4 procent.
Ekonomi
Årets resultat
Årets resultat före skatt och bokslutsdispositioner uppgick till 194 (149) mkr, vilket är en ökning med 45 mkr jämfört med föregående år. Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 159 (123) mkr.
Intäkter
| Mkr | 2024 | 2023 | Förändring |
|---|---|---|---|
| Bostäder | 1 007 | 932 | 75 |
| Hyresrabatter | -11 | -20 | 9 |
| Hyresbortfall | -8 | -5 | -3 |
| Bostäder netto | 988 | 907 | 81 |
| Lokaler | 354 | 319 | 35 |
| Hyresbortfall | -8 | -8 | 0 |
| Lokaler netto | 346 | 311 | 35 |
| Parkeringar | 36 | 33 | 3 |
| Hyresbortfall | -5 | -4 | -1 |
| Parkeringar netto | 31 | 29 | 2 |
| Summa hyresintäkter | 1 365 | 1 246 | 118 |
| Övriga intäkter | 44 | 41 | 3 |
| Summa intäkter | 1 409 | 1 288 | 121 |
LKFs intäkter ökade med 121 mkr under 2024. Ökningen kan härledas till 155 färdigställda lägenheter och 3 lokaler under året, fullt år med hyresintäkter från de fastigheter som färdigställdes föregående år samt hyreshöjning. Bostäder fick en hyreshöjning om 5,5 procent per 1 februari 2024. Lokalhyresintäkterna har hyresjusterats med 7 procent, för de hyreskontrakt som är kopplade till indexreglering med KPI. Parkeringsintäkterna har ökat till följd av fler platser samt justerade hyror.
Övriga intäkter har ökat med 3 mkr vilket främst beror på ersättning på grund av skador samt högre intäkter kopplat till IMD (individuell mätning och debitering) för el, vatten och värme.
Kostnader
| Mkr | 2024 | 2023 | Förändring |
|---|---|---|---|
| Driftkostnader | -595 | -535 | -60 |
| Underhållskostnader | -120 | -106 | -14 |
| Fastighetsskatt | -33 | -32 | -1 |
| Driftnetto | 661 | 614 | 47 |
Driftkostnader
Bolagets driftkostnader för perioden har ökat med 60 mkr jämfört med föregående år och uppgår till 595 mkr.
Kostnader för fastighetsskötsel ökar, dels på grund av den ökade fastighetsvolymen, dels på grund av materialprisökningar till följd av inflationen och löneökningar. Under året har även satsningen på skötselakademi fortsatt för att skapa bättre förutsättningar för våra fastighetsskötare att göra ett kvalitetssäkrat arbete, där växter och miljö tas om hand på ett bra sätt. Under året har också kostnaderna för de enheter som arbetar med säkerhet och driftoptimering flyttats från fastighetsanknuten administration till fastighetsskötsel.
Felavhjälpande underhåll har ökat med 19 mkr eller 21 procent. Det förklaras delvis av materialprisökningar och löneökningar men även av att kostnader för reparationer på våra fastigheter i samband med skador (på grund av till exempel vatten eller brand) har ökat med 6 mkr. Kostnader för att åtgärda skadorna hamnar på felavhjälpande underhåll och om vi får ersättning från försäkringsbolaget så hamnar intäkten på övriga intäkter. En annan förklaring till ökningen är en förändring av hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll som innebär att byte av vitvaror numera är företagsstyrt och bestäms inte av hyresgästen. Då bytet numera sker när en vitvara inte längre fungerar eller går att reparera så bedöms kostnaden utgöra felavhjälpande underhåll och inte planerat underhåll.
Taxekostnader
Taxekostnaderna, vilket utgör kostnader för uppvärmning, el, vatten och renhållning, har ökat med 17 mkr eller 8,5 procent jämfört med föregående år. När det gäller kostnader för fastighetsel så har dessa ökat med 4 mkr. Vi arbetar strategiskt under året med säkring av volymer och priser. Kostnader för vatten och uppvärmning har ökat vilket förklaras av att taxorna har ökat under året. Kostnaderna för renhållning har sjunkit något vilket beror på en ny prismodell som har införts under året.
2024 har varit varmare än normalt, vilket påverkar energianvändningen. Dessutom har vårt arbete med att driftoptimera, hålla en jämn inomhustemperatur mellan 20 och 21 grader och genomföra energironderingar lett till en minskad energianvändning. Energibesparande åtgärder ger också en lägre förbrukning, som till exempel fönsterbyte, tilläggsisolering och åtgärder för återvinning av värme. Trots att vi har tillfört nya fastigheter så ligger förbrukningen i nivå med föregående år.
Vattenanvändningen ligger i nivå med föregående år. Under året har det strategiska arbetet med vattensparprojekt, samt projekt för att identifiera och åtgärda läckor i beståndet fortsatt. Arbetet med att tillvarata regnvatten har utökats. Detta blir allt viktigare då vatten inte är en oändlig resurs men även för att prisbilden på vatten har gått upp och bedöms öka ytterligare kommande år. En vattenstrategi är under framtagande för att sätta ännu mer fokus på detta framöver.
Den uppvärmda ytan har ökat med cirka 1 procent (+9 000 kvm) under 2024 jämfört med 2023. Mängden köpt värme har ökat med en procent likaså köpt energi (el och värme). Den genomsnittliga energianvändningen per kvadratmeter har sjunkit med cirka 1 procent. Alla värden är normalårskorrigerade.
| Mkr | 2024 | 2023 | Förändring |
|---|---|---|---|
| Uppvärmning | 110 | 102 | 8 |
| Fastighetsel | 33 | 29 | 4 |
| Vatten | 43 | 36 | 7 |
| Sophämtning | 24 | 26 | -2 |
| Summa taxekostnader | 210 | 193 | 17 |
| Fastighetsskötsel | 108 | 93 | 15 |
| Felavhjälpande underhåll | 111 | 92 | 19 |
| Övriga kostnader | 35 | 32 | 3 |
| Fastighetsanknuten administration | 131 | 125 | 6 |
| Summa övriga kostnader | 385 | 342 | 43 |
| Summa driftkostnader | 595 | 535 | 60 |
Övriga kostnader har ökat med 3 mkr eller 8 procent, vilket främst beror på att premien för fastighetsförsäkringar har ökat med 1 mkr, kostnader hänförda till mobilitetslösningar såsom bilpool har ökat 1 mkr samt kostnader för TV till våra hyresgäster har ökat med 1 mkr.
Fastighetsanknuten administration
Fastighetsanknuten administration har ökat med 6 mkr eller 4 procent. Ökningen förklaras främst av löneökningar och att vi har ökat upp våra säkerhetsrutiner kopplat till it-infrastrukturen för att anpassa oss till utvecklingen av cyberhot.
Underhållskostnader
Underhållskostnaderna omfattar inre och yttre underhåll av våra fastigheter och uppgick i resultaträkningen för året till 120 (106) mkr. Utifrån gällande redovisningsprinciper aktiveras större underhållsåtgärder i balansräkningen och skrivs av under den förväntade nyttjandeperioden. Den totala underhållsvolymen för året uppgår till 341 (332) mkr eller 409 (372) kr per kvm.
Exempel på större underhållsåtgärder:
Renovering av 494 lägenheter på Klostergården
Vi är i gång med en stor renovering av 494 lägenheter på Klostergården. Ombyggnadsprojektet kallas C/O Klostergården och görs på LKFs hus i kvarteren Snödrivan och Snöfoget, som är nästan 60 år gamla. Husen är i behov av modernisering och underhåll. Den 4 september 2023 startades arbetet i de första lägenheterna och hela ombyggnaden beräknas vara klar under 2029.
Utemiljö på Offerkällan
Bakgrunden är att det läckte in i garagetaken, att el och VA var undermåliga samt att utemiljön bestod av mycket hårdgjord yta som varken var rolig att leka eller vistas på. Det som nu åtgärdas är att garagetaken tätas, elen byts i hela området, laddstolpar installeras i garagen och samtliga gårdar får ny utemiljö. Vi frågade kunderna vad de önskade och utifrån svaren har vi valt att göra temagårdar. Temagårdarna finns på olika platser inom området, vilket förhoppningsvis ska bidra till ett ökat samspel mellan grannarna. Vi sätter även upp nya bommar som ska begränsa biltrafik i området, eftersom vi vill att gång- och cykeltrafikanter ska känna sig trygga och att barnen ska kunna leka fritt. Vi planterar också nya buskar, ängar och träd för att främja den biologiska mångfalden.
Kulvertomläggning Ljungen
Vi har gjort en kulvertomläggning på Ljungen i Dalby för att förbättra inomhusklimatet i fastigheterna. Med energibesparande åtgärder har vi förbättrat driftnettot på fastigheten. Omläggningen har även medfört en renovering av uteplatserna. Tak- och fasadrenovering har också utförts under året.
Installation solceller
Vi har under året installerat solceller på ett antal fastigheter såsom Harlösabanan, Havamal, Sandryggen och Sofieberg. Detta är en del i vår satsning att fördubbla vår solcellskapaciteten, från 2 000 kW till 4 000 kW fram till 2027. Satsningen på förnybar energi bidrar till LKFs hem och kunder samt till lundaborna genom att: 1) Vi minskar belastningen på elnätet. 2) Vi ökar självförsörjningsgraden och skapar långsiktigt stabilare energilösningar. 3) Ekonomin blir mindre sårbar för svängningar på elmarknaden och för globala händelser. 4) Kunderna får möjlighet att påverka sin egen energiförbrukning på sikt och även sina kostnader, där det är möjligt.
| Mkr | 2024 | 2023 | Förändring |
|---|---|---|---|
| Av- och nedskrivningar | -261 | -288 | 27 |
| Bruttoresultat | 400 | 326 | 75 |
| Central administration | -43 | -41 | -3 |
| Vinst vid avyttring av anläggningstillgångar | 1 | 0 | 1 |
| Övriga rörelseintäkter | 8 | 17 | -9 |
| Rörelseresultat | 366 | 302 | 64 |
| Finansnetto | -172 | -152 | -20 |
| Resultat efter finansiella poster | 194 | 149 | 45 |
Av- och nedskrivningar
Avskrivningar för byggnader, markanläggningar och inventarier uppgår till 261 mkr (238). Ökningen förklaras främst av färdigställd nyproduktion och underhållsåtgärder som aktiverats. När årsbokslutet upprättas genomförs en marknadsvärdering av fastigheterna. Marknadsvärderingen visar att det inte finns något nedskrivningsbehov. Föregående år gjordes nedskrivning av två fastigheter; Koggen i Lund och Knudsgården i Veberöd. Dessa nedskrivningar ligger kvar men inga nya tillkommer.
Central administration
Central administration som består av övergripande kostnader har ökat med 3 mkr och uppgår till 44 mkr (41). I denna post ingår kostnader kopplat till vd, ekonomichef, finansverksamhet, affärsutveckling, kommunikation, projektutveckling och byggprojektledning samt övergripande HR- och bolagskostnader (såsom revision och management fee).
Ökningen förklaras av att förgävesprojektering har påverkat årets resultat med 4 mkr. Detta avser projekt där vi har gjort till exempel förstudier, förprojektering och liknande, men där vi inte bedömer att projektet kommer att genomföras alls eller inte genomföras inom de närmsta åren. Därför skrivs projektet av och kostnadsförs.
Övriga rörelseintäkter
Övriga rörelseintäkter uppgår till 8 (17) mkr och består av bidrag till projekt, försäkringsersättningar och lönebidrag. Förändringen jämfört med tidigare år förklaras av att LKF har erhöll ett elstöd om 11 mkr 2023 vilket inte har varit aktuellt under 2024.
Finansnetto
Finansiella intäkter och kostnader uppgår till 172 (152) mkr. Stigande räntor och ökning av långfristiga skulder påverkar kostnadsutvecklingen för finansiella kostnader under året. Se avsnittet ”finansiering och ränta” för mer information.
Bokslutsdispositioner och skatt
Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader mellan skattemässiga och redovisningsmässiga värden. För 2024 uppgår förändringen av skulden uppskjuten skatt till 35 (26) mkr, vilket påverkar årets resultat negativt. Bolagets aktuella skatt uppgår till 0 mkr. Bolagets skattemässiga resultat är betydligt lägre än det redovisade resultatet, vilket främst beror på att åtgärder på fastigheter hanteras olika redovisningsmässigt och skattemässigt. I år uppvisar bolaget ett negativt skattemässigt resultat vilket innebär att det för året inte blir någon aktuell skatt.
Finansiell ställning
Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 2 446 (2 315) mkr och synlig soliditet uppgick till 26,3 procent. Baserat på fastigheternas beräknade marknadsvärde samt uppskjuten skatt uppgick justerat eget kapital till 11 742 (11 402) mkr och justerad soliditet till 55,8 procent. Räntebärande skulder uppgick till 6 250 mkr och belåningsgraden i förhållande till det beräknade marknadsvärdet uppgick till 30 procent.
Finansiering och ränta
Vid årsskiftet uppgick LKFs bruttoskuld till 6 250 mkr och nettoskuld till 6 057 mkr, efter reduktion av kassalikviditet. LKF finansierar sig via externa lån och lån på kapitalmarknaden. Tillsammans med Lunds kommun har man dels ett obligationsprogram med ram om 8 000 mkr, dels ett certifikatsprogram med ram om 2 000 mkr. Certifikatsprogrammet är säkerställt av kreditlöften via Lunds kommun.
Av låneportföljen utgör långfristiga lån 4 800 mkr och kortfristiga certifikatslån samt övriga lån med förfall inom ett år 1 450 mkr. De långfristiga lånen är obligationer om 3 000 mkr, som vidareutlånats av Lunds kommun och 1 800 i lån som tagits upp i LKFs namn. Samtliga lån är säkerställda med kommunal borgen, där totalramen är 9 050 mkr.
LKF och Lunds kommun har under perioden 2018–2024 emitterat tio gröna obligationer inom obligationsprogrammet. LKFs totala andel av den gröna upplåningen är 2 300 mkr. 2024 emitterades två gröna obligationer, för finansiering av nyproduktionsprojekt. LKFs andel uppgick till 650 mkr.
LKFs derivatinstrument utgörs av ränteswappar om 2 900 mkr, aktiva räntetak om nominellt 1 500 mkr och räntetak med forwardstart om nominellt 3 100 mkr. Av räntetaken säkringsredovisas 3 100 mkr medan 1 500 mkr redovisas enligt lägsta värdets princip.
Lunds kommun har erhållit borgensavgift samt marginal på obligations- och certifikatslån om 21 mkr. Låneräntan för räntebärande skulder brutto, inklusive kommunal borgensavgift men exklusive orealiserade värdeförändringar, uppgår till 170 mkr (162).
Låneportföljens basfakta
| Mkr | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Lånevolym inkl. koncernkontolikviditet* | 6 057 | 5 833 | 5 548 | 5 254 | 5 047 |
| Antal lån inkl. koncernkontolikviditet | 22 | 20 | 20 | 19 | 15 |
| Ränteswappvolym | 2 900 | 2 900 | 2 800 | 2 250 | 2 250 |
| Bruttosnittränta (momentan) inkl. koncernkontolikviditet exkl. kommunal borgen % | 2,39 | 2,49 | 1,86 | 0,59 | 0,70 |
| Genomsnittlig återstående räntebindningstid (år)** | 2,64 | 2,74 | 2,62 | 2,12 | 2,27 |
| Genomsnittlig återstående konverteringstid (år)** | 2,40 | 2,38 | 2,70 | 2,69 | 2,86 |
* Lånevolym, netto, definierat som upptagna lån reducerat med kontolikviditet
** Nyckeltalen beräknas på lån och räntederivat med helhetssyn på räntebindning och risk
Uppfyllande av bolagsordning och ägardirektiv
Nedan följer styrelsens redogörelse för uppfyllande av bolagsordning och ägardirektiv. Redogörelsen för 2024 års verksamhet utgör det fjärde och sista året i bolagets affärsplan 2021–2024. Affärsplanen bygger på ett ökat kundfokus och definieras av tre kundlöften och tre grundförutsättningar för organisationen.
| Kundlöfte | Grundförutsättning |
| Ett hem för dig | Engagerade medarbetare |
| En hyresvärd som bryr sig | Stabil ekonomi |
| En plats att trivas på | Ett starkt samhällsansvar |
I följande tabell sammanfattas mål och 2024 års utfall. Därutöver tillkommer i några fall underliggande mål vilka inte redovisas i denna sammanfattning men beskrivs i andra delar av föreliggande års- och hållbarhetsredovisning.
| Nyckeltal | Mål 2024 | Utfall 2024 |
|---|---|---|
| Kundlöften | ||
| Antal påbörjade bostäder (2021-2024) | 1 200 | 347 |
| Andel kunder som fått bostad hos oss, mäts i omflyttning | 12 % | 11 % |
| Tydlighet hur kunden kan göra sitt hem personligt | > 90 % | 89 % |
| LKF är mån om hyresgästerna | > 90 % | 88,2 % |
| Trygghetsindex | > 80 % | 83,8 % |
| Trivselindex | > 85 % | 92,0 % |
| Förutsättningar att agera hållbart | > 90 % | 88,6 % |
| Klimatfotavtryck (kg koldioxidekvivalenter/hyresgäst och år) | Utreds | Utfall1) |
| Antal tillförda kvaliteter och tjänster per år | Mäts löpande | 1 |
| Engagerade medarbetare | ||
| Medarbetarindex | 90 % | 91 % |
| Förtroendeindex | 82 % | 84 % |
| Stabil ekonomi | ||
| Direktavkastning på fastigheternas marknadsvärde | > 3 % | 3,4 % |
| Avkastning på totalt kapital | > 3 % | 3,8 % |
| Synlig soliditet | > 18 % | 26,3 % |
| Starkt samhällsansvar | ||
| Klimatpåverkan CO2ekv / kvm BTA och år | Mäts 2) | Utfall 2024 3) |
| Energianvändning kWh/kvm Atemp och år (el+värme) | 7 % till 2024 | 9,8 % |
| Kolföråd i mark (ton kol) | Utreds | Måttet utreds. |
Utifrån redogörelsen i års och hållbarhetsredovisningen för 2024 finner styrelsen att bolaget lever upp till bolagsordningen och ägardirektivet.
1) LKFs klimatfotavtryck (kg koldioxidekvivalenter per hyresgäst och år): 436 kg CO2ekv./hyresgäst (baserat på klimatpåverkan från förbränning av hyresgäster restavfallet samt hyresgästernas resande. Avseende resande har statistik för fordonsinnehav i vårt fastighetsbestånd använts samt schabloner för årlig körsträcka). (Utfall 2023: 499 kg CO2ekv./hyresgäst)
2) Klimatpåverkan från projekterade nyproduktionsprojekt minskar i linje med målsättning om en klimatneutral (nettonollutsläpp) nyproduktion år 2030. Omfattning beräkning: till och med 2025 i enheten kg CO2ekv/m²BTA (A1–A5). Omfattning beräkning: efter 2025 i enheten kg CO2ekv/m²BTA (A–C).
3) 311 kg CO2ekv/kvm BTA (Lokal Färdplan Malmö 2030 metodik) 261 kg CO2ekv/kvm BTA (Boverkets metodik) (Utfall 2023: 307 kg CO2ekv/kvm BTA (Lokal Färdplan Malmö 2030 metodik). 250 kg CO2ekv/kvm BTA (Boverkets metodik).
Företagets framtida utveckling
Lunds befolkning, som idag uppgår till drygt 130 000 invånare, förväntas fortsatt växa. Prognosen är 146 000 invånare år 2032. Efterfrågan på hyresbostäder i regionen är mycket stor. Den förväntade utvecklingen gör att vi har en viktig funktion att fylla för såväl hyresgäster som för Lund som kommun. Riktningen för vårt arbete utgår från vår Affärsplan 2030 och dess målbilder.
För att kunna förverkliga våra målbilder och samtidigt erbjuda rimliga hyror samt en trygg och stabil hyresutveckling, krävs även god lönsamhet. Det bygger en finansiell styrka över tid, som ger möjlighet att utveckla våra hem och bostadsområden. Det gör också att vi kan växa genom att investera i nya hem. För detta krävs en god ekonomisk utveckling och hållbarhet.
Resultat efter finansnetto för 2025 bedöms uppgå till 197 mkr.
De finansiella målen i affärsplanen bedöms uppfyllas under året:
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 1,5 gånger. I budget 2025: 2,3 gånger.
• Avkastning på totalt kapital ska uppgå till minst tre procent. I budget 2025: 3,6 procent.
• Synlig soliditet på minst 18 procent. I budget 2025: 25,9 procent.
• Driftnettograden ska uppgå till minst 47 procent vid utgången av 2030. I budget 2025: 45,8 procent.
Investeringsvolymen för 2025 beräknas till cirka 1 230 mkr inklusive eventuella förvärv av mark. Av investeringarna utgör cirka 470 mkr förbättrings- och underhållsinvesteringar i befintligt bestånd. LKFs mål är att byggstarta 1 500–1 800 bostäder under perioden 2025 till 2030. Planerade byggstarter under 2025 uppgår till 475 bostäder.
Känslighetsanalys
Vår ambition är att utveckla LKF genom vår förvaltning och genom investeringar i nybyggnation, men också genom att underhålla våra befintliga fastigheter. Långsiktigt innebär detta att en god lönsamhet och en stark balansräkning, som kan hantera eventuella effekter av de risker våra affärer för med sig. Nedan illustreras förenklat vilka effekter förändringar i intäkter och kostnader kan medföra för LKFs resultat 2025.
| Förändring av | Enligt budget (mkr) | Förändring | Positiv resultatpåverkan | Negativ resultatpåverkan |
|---|---|---|---|---|
| Bostadshyresintäkter | 1 045 | +/- 0,5% | 5 | -5 |
| Lokalhyresintäkter | 345 | +/- 0,5% | 2 | -2 |
| Fastighetskostnader inkl. personalkostnader | 550 | +/- 1,0% | 5 | -5 |
| Taxebundna kostnader | 240 | +/- 1,0% | 2 | -2 |
| Räntekostnader | 170 | +/- 1,0%* | 31 | -21 |
| Resultat efter finansiella kostnader | 197 | 45 | -35 |
* Avvikelsen för räntekostnader baseras på en variation av räntan på +/-1,0 % inom ramen för gällande normportfölj och aktiva räntetak. Effekten av 1 % högre ränta mildras av räntetak om 1,5 mdkr som skyddas av räntor överstigande 2 %.