Förvaltningsberättelse

Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Styrelsen och verkställande direktören för Lunds Kommuns Fastighets AB (publ), org. nr 5560504341, lämnar härmed årsredovisning för verksamhetsåret 2022.

Lunds Kommuns Fastighets AB (härefter LKF) är ett helägt dotterbolag till Lunds Rådhus AB, org. nr 559230-4199, som i sin tur är ett helägt bolag till Lunds kommun. Koncernredovisning upprättas för Lunds Rådhus AB, där LKF är en del. LKF har sitt säte i Lund.

Vid ingången av året ägde LKF ett helägt dotterbolag Cufes Fastigheter AB, org. nr 556933-2348. Bolaget ägde en fastighet, Kopparkisen 1, där LKF har egen verksamhet. Under december 2022 absorberades bolaget upp i LKF genom fusion, varpå dotterbolagets tillgångar och skulder samt resultat för året 2022 numera är en del av LKF. Fusionen genomfördes den 20 december 2022.

LKF är ett allmännyttigt fastighetsbolag som har till föremål för sin verksamhet att förvärva, äga, bebygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar.

Ändamålet med verksamheten är att erbjuda bostäder och bostadskomplement med god kvalitet i god miljö till rimlig hyra samt att bidra till att planering och byggande anpassas till efterfrågan. LKF samverkar med Lunds kommun för att tillgodose bostadsbehovet i kommunen och förbinder sig att träffa avtal om att tillhandahålla bostadslägenheter till kommunens förtursbehov.

LKF administrerar en kö för bostadssökande och erbjuder sökande bostadslägenheter med utgångspunkt från kötid. LKF erbjuder sina hyresgäster möjlighet till boinflytande.

LKF drivs enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunrättsliga principer som framgår av bolagsordningen. Bolagsordningen reglerar att kommunfullmäktige ska beredas möjlighet att ta ställning till beslut i verksamheten som är av principiell betydelse eller annars av större vikt. Samråd och information till ägaren sker i enlighet med ägardirektiven.

Bolagets ändamål och ambition uttrycks i korthet genom affärsidén: ”Vi utvecklar attraktiva hyresbostäder i Lund där service och personligt inflytande för hyresgästen innebär ett bekymmersfritt och hållbart boende.”

Hållbarhetsrapport

Hållbarhetredovisningen är skild från förvaltningsberättelsen och återfinns i års- och hållbarhetsredovisningens inledande del. Års- och hållbarhetsredovisningen kommer att publiceras på bolagets hemsida www.lkf.se.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

2022 har inneburit utmaningar för hela världen och så även för LKF – året började med pandemi och när restriktionerna väl släppte så utbröt det krig i Europa. Som en följd av kriget i Ukraina har det uppstått en energikris. Europa önskar bli självständigt från Ryssland och har satt in sanktioner som påtryckningsmedel i rådande situation. Detta har medfört att gasleveranser till Europa har stramats åt, vilket har lett till energibrist och därmed ökade energipriser.

Elpriset i Sverige, som började stiga tydligt redan under fjolåret, har under 2022 nått exceptionellt höga nivåer. Prisutvecklingen kan förklaras av en mängd olika utbudsfaktorer, men huvudförklaringen är att den europeiska elmarknaden är tätt sammanlänkad och att flera länder på kontinenten har ett stort beroende av naturgas.  Vi har fortsatt vårt arbete med energioptimering och energieffektivisering, för att på det sättet minska på vår förbrukning av energi. Priset på energi har vi svårt att påverka. Men via vårt arbete för att minska förbrukningen och för att bli mer självförsörjande, skapar vi förutsättningar framåt som gör oss mindre känsliga för prisutvecklingen.

Inflationen har stigit snabbt och är hög, både i Sverige och i omvärlden. Flera faktorer kopplade till pandemin och Rysslands krig i Ukraina har bidragit till denna utveckling. De snabba prisökningarna urholkar hushållens köpkraft och gör det svårt för både företag och hushåll att planera sin ekonomi. För att få ner den höga prisökningstakten har centralbanker världen över höjt sina styrräntor i snabb takt.

Att konsumentpriserna i Sverige blivit så höga beror inte bara på påverkan från omvärlden, utan också på att konjunkturen i Sverige varit god. Den 13 januari 2023 publicerade SCB (Statistiska centralbyrån) nya siffror över svensk inflation. Inflationstakten hamnade på 10,2 procent i december 2022, vilket är en ökning från november som landade på 9,5 procent. Det som framför allt driver inflationen enligt SCB är stigande räntekostnader, ökade elpriser, ökade drivmedelskostnader och högre priser på livsmedel. Även byggkostnaderna ökar kraftigt och har gått upp 15,1 procent på bara ett år.

Stigande priser och stigande räntekostnader är kännbart för oss, men vi har trots det kunnat uppnå de ekonomiska mål som vi har för året.

Hållbarhetsfrågorna är en del av LKFs vardag, ingår i alla våra moment och processer samt självklart i vår verksamhetsutveckling. Förutom att vi arbetar brett och integrerat med hållbarhet har vi under året tagit fram och arbetat vidare med några av våra ämnesspecifika strategier. Vi har till exempel lyft det bososciala arbetet ytterligare. Samtliga medarbetare, chefer, ledningen och styrelsen har varit involverade i att driva arbetet framåt. Under 2022 har vi också tagit fram vårt allra första Barnbokslut, där vi sammanställt vårt barnrättsarbete. En nyhet är att vi för första gången någonsin tagit fram en Mini-NKI, där vi frågat barn i några av våra områden hur de trivs med sitt boende.

Under sommaren har vi haft ett 50-tal av våra hyresgästers ungdomar på sommarpraktik, som ett led i att engagera dem och erbjuda en första erfarenhet av arbetslivet samt bidra till ett utökat kontaktnät i olika bostadsområden.

Vi har också under året arbetat fram vår första klimatfärdplan för ny­produktion, gjort en sårbarhetsanalys för skyfall, arbetat fram en energi­strategi, utfört en trädinventering samt arbetat med frågan kring hållbar mobilitet – fem mycket viktiga insatser för att rusta oss inför framtiden.

Att LKF under 2022 blev medlemmar i föreningen Rättvist byggande är också en milstolpe. Att arbeta förebyggande för att minska osund konkurrens, svartarbete och ekonomisk brottslighet i byggbranschen är självklart för oss.

I avsnittet ”ekonomi” framgår hur bolagets ekonomi har utvecklats under året.

Riskfaktorer

LKF värderar varje år flertalet riskfaktorer och identifierar händelser som kan påverka verksamhetens förmåga att nå uppsatta mål och bedriva verksamheten på ett effektivt sätt. Arbetet ska också säkerställa att bolaget följer lagar, förordningar och styrande dokument. Det är viktigt att vi tidigt upptäcker om det förekommer oegentligt beteende samt att vi har tillförlitlig rapportering och att information om verksamheten finns tillgänglig.

Med hjälp av vår riskanalys bedöms sannolikhet för olika oönskade händelser och deras konsekvenser. Med det som underlag kan beslut tas inom bolaget och åtgärder vidtas för att minimera dessa risker. Risker förändras och omvärderas över tid. LKF arbetar löpande med åtgärder som på olika sätt förändrar och utvecklar arbetssättet. Detta görs dels för att reducera risken att de satta målen inte uppnås, dels som ett led i strävan efter att bedriva verksamheten ändamålsenligt och affärsmässigt.

LKFs riskexponering är förhållandevis låg, eftersom verksamheten är stabil, långsiktig och finansiellt stark. Under styrning och riskfaktorer framgår de faktorer som vi bedömer vara väsentliga och som kan påverka bolagets verksamhet och finansiella ställning.

Våra fastigheter

Vid årets utgång uppgick den uthyrningsbara bostadsytan till 731 692 (724 190) kvadratmeter och antalet bostäder till 10 423 (10 299). Då är inte våra cirka 1 350 kategoribostäder för student- och äldreboende inräknade. Lägenheterna finns i orterna Lund, Stångby, Dalby, Södra Sandby, Veberöd, Genarp och Revinge. Den uthyrningsbara lokalytan uppgick vid årsskiftet till 157 725 (156 465) kvadratmeter.

Marknad

Befolkningen i Lunds kommun uppgick vid årsskiftet 2021/2022 till strax över 127 000 invånare och förväntas fortsätta öka och nå 146 000 invånare 2032. Det totala bostadsbeståndet i Lund uppgick vid ingången av 2020 till drygt 65 800 bostäder. LKFs bostadsbestånd motsvarade cirka 40 procent av hyresrätterna i kommunen, vilket gör oss till den enskilt största aktören på hyresrättsmarknaden i kommunen. Då är inte våra cirka 1 350 kategoribostäder för student- och äldreboende inräknade. Dessa förhyrs av Lunds kommun eller annan aktör, men förvaltas av oss.

Investeringar

För att upprätthålla en långsiktig hög tillväxttakt har vi som målsättning att vår projektportfölj av byggrätter ska uppgå till minst 2 000 bostäder. Vid utgången av 2022 uppgick denna till strax över 2 000 bostäder vilket gör bolaget väl rustat för att bidra till bostadsförsörjningen i Lund och därmed möta efterfrågan på hyresbostäder. Vårt långsiktiga mål är att vi ska byggstarta nya bostäder inklusive äldreboenden, till en volym om 1 000 till 1 200 bostäder under en fyraårsperiod. 2022 års planerade byggstarter beräknades till sammanlagt 335 bostäder i fyra projekt, utfallet framgår i tabellen nedan.

Tabellen visar mål och utfallen för byggstarter under 2022
Byggstarter Mål Utfall
Östra Mölla Dalby 85 0
Tirfing Linero Lund 40 48
Levla/Häradsvägen Norra Fäladen Lund 70 0
Ornitologen Väster Lund 140 129
Summa 335 177

Under året har en fastighet förvärvats, en fusionerats och en tilläggsköpeskilling erlagts, se nedan:

Tabellen visar värdet på de enskilda fastigheterna och den totala summan i Mkr
Fastighetsförvärv Mkr

Tirfing

Linero Lund

11,5

Kopparkisen 1 (genom fusion)

Gastelyckan. Lund

1,8

Koggen 2 (tilläggsköpeskilling)

Linero Lund

2,6

Summa

 

15,9

Ingen försäljning har skett under året.

Fastighetsvärde

Vi genomför årligen en intern marknadsvärdering av fastighetsbeståndet. Värderingen resulterade i ett marknadsvärde per 2022-12-31 om 16,6 mdkr (16,6). Direktavkastningskrav ökade för alla värderingsområden när det gäller bostäder. För äldreboenden var direktavkastningskraven oförändrade. Ingen hänsyn har då tagits till stämpelskatt och uppskjuten skatt.

Tabellen visar hur marknadsvärdet har förändrats under 2022
Värdeförändring av totala fastighetsbeståndet under 2022 Mkr
Bedömt marknadsvärde 31 december 2021 16 591
+ investeringar i ny-, till och ombyggnationer 283
+ förvärv 0
– försäljning 0
– Marknadsvärdesförändring -279
Bedömt marknadsvärde 31 december 2022 16 595
Värdeutveckling fastigheter, Mkr

I taxeringsvärde och bokfört värde ingår obebyggd mark vilka inte ingår i marknadsvärdet.

För en långsiktigt hållbar ekonomisk utveckling krävs att bolagets värde förvaltas och utvecklas positivt. Fastighetsbeståndets värdeutveckling (mätt som totalavkastning på marknadsvärde) bör därför över tid vara i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader. Den genomsnittliga direktavkastningen på marknadsvärdet uppgick till 4,2 procent. Direktavkastningen i nedanstående tabell är beräknad utifrån det driftnetto som används vid upprättande av marknadsvärderingen, vilket skiljer sig mot verkligt driftnetto för bolaget. Vid upprättande av marknadsvärdering utgår vi från marknadens antaganden kring kostnader.

Tabellen visar värdeutvecklingen årsvis från och 2020 till och med 2022
Värdeutveckling 2022 2021 2020 Förändring
Totalavkastning 2,5% 10,60% 6,90% -8,10%
Direktavkastning 4,2% 3,90% 4,00% 0,30%

Ekonomi

Årets resultat

Årets resultat före skatt och bokslutsdispositioner uppgick till 225 (195) mkr, vilket är en ökning med 30 mkr jämfört med föregående år. Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 201 (231) mkr.

Intäkter

Tabellen visar förändringen i intäkter år 2022 jämfört med år 2021
Mkr 2022 2021 Förändring
Bostäder 885 850 35
Hyresrabatter -17 -14 -3
Hyresbortfall -5 -3 -2
Bostäder netto 863 833 30
Lokaler 285 266 19
Hyresbortfall -10 -22 12
Lokaler netto 275 244 31
Parkeringar 31 29 2
Hyresbortfall -3 -3 0
Parkeringar netto 28 26 2
Summa hyresintäkter 1166 1103 63
Övriga intäkter 45 46 -1
Summa intäkter 1211 1149 62

LKFs intäkter ökade med 62 mkr under 2022. Ökningen kan härledas till 125 färdigställda lägenheter och fem lokaler under året, fullt år med hyresintäkter från de fastigheter som färdigställdes föregående år samt hyreshöjning om 1,95 procent, per 1 februari 2022 för bostadshyrorna. Lokalhyresintäkterna har hyresjusterats med 2,8 procent, för de hyreskontrakt som är kopplade till indexreglering med KPI. Parkeringsintäkterna har ökat till följd av fler platser samt justerade hyror.

Övriga intäkter har minskat något, vilket beror på att vidarefaktureringen är lägre under året jämfört med föregående år. Vidarefakturering är en intäkt som går igenom LKF men inte påverkar resultatet, eftersom det finns en kostnad som matchar intäkten.

Fördelning hyresintäkter, %

Kostnader

Tabellen visar förändringen i kostnader år 2022 jämfört med år 2021
Mkr 2022 2021 Förändring
Driftkostnader -535 -506 -29
Underhållskostnader -96 -139 43
Fastighetsskatt -31 -30 -1
Driftnetto 549 474 75

Driftkostnader

Bolagets driftkostnader för perioden har ökat med 6 procent i jämförelse med förra året och uppgår till 535 mkr.

Kostnader för fastighetsskötsel ökar, dels på grund av den ökade fastighetsvolymen, dels på grund av materialprisökningar till följd av inflationen (bland annat har kostnader för drivmedel och övrigt material ökat). Under året har även en satsning på skötselakademi genomförts för att skapa bättre förutsättningar för våra fastighetsskötare att göra ett kvalitetssäkrat arbete, där växter och miljö tas om hand på ett bra sätt.

Felavhjälpande underhåll ligger i nivå med föregående år trots ökade materialpriser.  Det förklaras av att antalet arbetsordrar som skapas när en hyresgäst eller en medarbetare på LKF hittar fel i fastigheterna, är färre än under förra året.

Driftskostnader, %

Taxekostnader

Taxekostnaderna har ökat med 22 mkr eller 13 procent, vilket kan härledas till delarna under taxekostnader som gäller uppvärmning och fastighetsel. Kostnaderna för vatten och renhållning ligger i nivå med föregående år.

Totala antalet använda kilowattimmar har minskat, medan prisbilden på el och gas har stigit kraftigt under året. Fjärrvärme, som är bolagets primära uppvärmningsform, följer tidigare års prisutveckling. Priserna för el och gas har varit väldigt höga under stora delar av året, vilket leder till ökade kostnader. Detta trots att energianvändningen är 3 procent lägre än föregående år.

2022 har varit varmare än normalt, vilket påverkar energianvändningen. Dessutom har vårt arbete med att driftoptimera, hålla en jämn inomhustemperatur mellan 20 och 21 grader, genomföra energironderingar samt en kommunikationskampanj (om att uppmuntra våra hyresgäster att rapportera energitjuvar) också lett till en minskad energianvändning.

Så trots att den uppvärmda ytan har ökat med cirka 2 procent (+20 000 kvm) under 2022 jämfört med 2021, så är vår totala energianvändning cirka 3 procent (-4 100 000 kWh) lägre än föregående år, vid normalårskorrigerade värden.

Tabellen visar förändringen i taxekostnader samt driftkostnader år 2022 jämfört med år 2021
Mkr 2022 2021 Förändring
Uppvärmning 102 99 3
Fastighetsel 36 18 18
Vatten 32 32 0
Sophämtning 24 23 1
Summa taxekostnader 194 172 22
Fastighetsskötsel 91 86 5
Felavhjälpande underhåll 82 84 -2
Övriga kostnader 25 30 -5
Fastighetsanknuten administration 143 134 9
Summa övriga kostnader 341 334 7
Summa driftkostnader 535 506 29

Övriga kostnader har minskat med 5 mkr eller 17 procent, vilket beror på att premien för fastighetsförsäkring är lägre efter upphandling samt att vidarefakturering har minskat under året. Vidarefakturering är en kostnad som går igenom LKF men inte påverkar resultatet, eftersom det finns en intäkt som matchar kostnaden.

Fastighetsanknuten administration

Fastighetsanknuten administration har ökat med 9 mkr eller 7 procent till 143 mkr. Kraven på vår verksamhet ökar för varje år, till exempel krav kring informationssäkerhet, dokumenthantering, it-säkerhet och hållbarhet. Även kundernas krav på en digital kundupplevelse skapar ett krav på oss när det gäller utveckling av våra processer och system. Vi har en hög ambition på många områden, vilket gör att fastighetsanknuten administration ökar.

 

Ökningen mellan åren förklaras främst av följande:

  • Stora delar av LKFs administration, inklusive kundcenter, har flyttat till FutuRum, LKFs nya kontor på Brunnshög. Kontoret är skapat för att möta vårt nya aktivitetsbaserade arbetssätt. Flytten har genererat en del engångskostnader, såsom dubbel hyra under en period, flyttkostnader och städkostnader. Även områdeskontoret i centrum är ombyggt för att möta det nya arbetssättet. Hyran för de nya lokalerna är högre jämfört med tidigare lokalytor.
  • Under året har LKF firat 75-årsjubileum, där en av aktiviteterna var en resa till Köpenhamn med all personal under hösten.
  • I början av året påbörjades en implementering av IT-partner, vilket innebar en outsourcing av IT-avdelningen. Implementeringen innebar en del engångskostnader, såsom inhyrd personal för att göra förflyttningen samt dubbla system- och serverkostnader i samband med förflyttningen, för att inte släcka ner något förrän det var testat.
  • Under året har vi haft kostnader kopplade till resan mot ett mer digitalt arbetssätt, bland annat arbetet med att ta fram en ny underhållsplan med ny teknik som verktyg, skannat in stora mängder dokument för att få tillgång till det digitalt samt att vi har bytt telefoni­lösning i kundcenter.

Underhållskostnader

Underhållskostnaderna omfattar inre och yttre underhåll av våra fastigheter och uppgick i resultaträkningen för året till 96 (139) mkr. Utifrån gällande redovisningsprinciper aktiveras större underhållsåtgärder i balansräkningen och skrivs av under den förväntade nyttjandeperioden. Den totala underhållsvolymen för året uppgår till 259 (284) mkr eller 292 (323) kr per kvm.

Underhåll per kvm
Exempel på större underhållsåtgärder:

Förråden på Klostergården – Säkrare förråd med bättre organisering 

De gamla förråden var byggda i trä med vanligt hönsnät – med de nya stålburarna höjer vi säkerheten. Vi kommer också att få bättre kontroll över vilket förråd som tillhör vilken hyresgäst, med tydligare och bättre märkning. I samband med den större ombyggnaden på Klostergården kommer förråden också att få låskolvar där hyresgästen använder sin vanliga lägenhetsnyckel. Det sker i samband med dörrbytena till lägenheterna.

Garage och utemiljön på Offerkällan 

Garagen på Offerkällan är byggda så att de ligger under mark och garagetaken är därmed också marken till de gemensamma gårdarna. Nu är det dags att renovera taken som är i dåligt skick och har tagit skada av rötter från stora träd. I samband med denna renovering kommer även utemiljön att utvecklas. Den nya utemiljön ska länka samman de nybyggda husen med de äldre gårdarna och skapa en känsla av gemenskap och trygghet i hela området.

Nibblegården  

Nibblegården är ett äldreboende som ska byggas om för att passa nutidens krav för den vård som bedrivs där. Ombyggnationen omfattar bland annat helrenovering av boendebadrum, renovering av boenderum och byte av golv samt målning av gemensamhetsytor. Därutöver sker en upprustning av utemiljön.

Energieffektiviseringar 

LKF har länge arbetat med energifrågan, vilket gör bolaget väl rustat att möta utveckling på marknaden. Under 2022 har LKF tagit fram en energistrategi, som ska vara vägledande i energiarbetet både på kort och lång sikt. Strategin är viktig för att skapa ett mer hållbart boende för våra kunder, uppfylla våra kundlöften och ta ett starkt samhällsansvar.

Skenande energipriser har inneburit många utmaningar och för att förbättra situationen fortsätter LKF sitt arbete genom att minska elanvändningen. Under året har installation av referensgivare pågått och kommer att fortsätta tills alla boende har en installerad.

Konvertering av gas till fjärrvärme på Kvarnstenen 1 har påbörjats och kommer att fortsätta under 2023.

Laddstolpar 

Etapp 1 av utbyggnaden av parkeringsplatser med laddplats har avslutats under året. Etapp 2 kommer att vara klar under början av 2023 och därefter sker en utvärdering innan nästa etapp sätter i gång. Varje laddplats har två uttag och servar två parkeringsplatser.

 

Tabellen visar förändring i resultat år 2022 jämfört med 2021
Mkr 2022 2021 Förändring
Avskrivningar -232 -213 -19
Bruttoresultat 317 261 56
Central administration -35 -31 -4
Vinst vid avyttring av anläggningstillgångar 2 1 1
Övriga rörelseintäkter 6 9 -3
Rörelseresultat 290 240 50
Finansnetto -65 -45 -20
Resultat efter finansiella poster 225 195 30

Avskrivningar

Avskrivningar för byggnader, markanläggningar och inventarier uppgår till 232 mkr (213). Ökningen förklaras främst av färdigställd nyproduktion och underhållsåtgärder som aktiverats. När årsbokslutet upprättas genomförs en marknadsvärdering av fastigheterna Marknadsvärderingen visar att det inte finns något nedskrivningsbehov.

Central administration

Central administration som består av övergripande kostnader har ökat med 4 mkr och uppgår till 35 mkr (31). I denna post ingår kostnader kopplat till vd, ekonomichef, finansverksamhet, affärsutveckling, kommunikation, projektutveckling och byggprojektledning samt övergripande bolagskostnader (såsom revision och management fee).

Ökningen förklaras av att förgävesprojektering påverkat årets resultat med 6 mkr. Detta avser projekt där vi har gjort till exempel förstudier, förprojektering och liknande, men där vi inte bedömer att projektet kommer att genomföras alls eller inte genomföras inom de närmsta åren. Därför skrivs projektet av och kostnadsförs.

Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter uppgår till 6 (9) mkr och består av bidrag till projekt, försäkringsersättningar och lönebidrag. Minskningen jämfört med tidigare år förklaras av att LKF föregående år fick ersättning för de hyresrabatter som lämnades till lokalhyresgäster kopplat till corona­pandemin, vilket inte var aktuellt under 2022.

Finansnetto

Finansiella intäkter och kostnader uppgår till 65 (45) mkr. Stigande räntor och ökning av långfristiga skulder påverkar kostnadsutvecklingen för finansiella kostnader under året. Finansiella intäkter ökar och består främst av marknadsvärdering av räntetak, som påverkar årets finansnetto positivt med lite drygt 8 mkr. Räntetak är räntederivat som används för att räntesäkra rörliga krediter. Derivatet sätter ett tak på hur hög ränta bolaget kommer att betala på ett lån. Om den rörliga räntan blir högre än taket så kommer räntetaket att hantera räntan som är över den satta taknivån, i likhet med ett försäkringsskydd. Posten består även av ränteintäkter på koncernkontot som uppgår till 2 mkr. Se avsnittet ”finansiering och ränta” för mer information.

Bokslutsdispositioner och skatt

LKF har lämnat ett koncernbidrag till Lunds Rådhus AB (moderbolaget i bolagskoncernen som LKF tillhör) om 3 mkr, vilket påverkar årets resultat negativt. I samband med att LKF lämnat ett koncernbidrag så erhålls ett ovillkorat aktieägartillskott om 2,4 mkr. Därmed bedöms koncernbidraget inte som en värde-överföring, eftersom LKFs egna kapital är intakt efter att båda transaktionerna är genomförda.

Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader mellan skattemässiga och redovisningsmässiga värden. För 2022 uppgår förändringen av skulden uppskjuten skatt till 21 (73) mkr, vilket påverkar årets resultat negativt. Bolagets aktuella skatt uppgår till något lägre än 0,1 mkr. Bolagets skattemässiga resultat är betydligt lägre än det redovisade resultatet, vilket främst beror på att åtgärder på fastigheter hanteras olika redovisningsmässigt och skattemässigt, men även på att tidigare års skattemässiga underskott har utnyttjats i år.

Finansiell ställning

Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 2 220 (2 048) mkr och synlig soliditet uppgick till 25,8 procent. Baserat på fastigheternas beräknade marknadsvärde samt uppskjuten skatt uppgick justerat eget kapital till  9 613 (9 827) mkr och justerad soliditet till 53,7 procent. Räntebärande skulder uppgick till 5 850 mkr och belåningsgraden i förhållande till det beräknade marknadsvärdet uppgick till 33,4 procent.

Fastigheternas värdeutveckling Mkr samt belåningsgrad i % av marknadsvärde

Finansiering och ränta

Vid årsskiftet uppgick LKFs bruttoskuld till 5 850 mkr och nettoskulden till 5 548 mkr, efter reduktion av kassalikviditeten. LKF finansierar sig via externa lån och lån på kapitalmarknaden. Tillsammans med Lunds kommun har man dels ett obligationsprogram med ram om 5 000 mkr, dels ett certifikatsprogram med ram om 2 000 mkr. Certifikatsprogrammet är säkerställt av kreditlöften via Lunds kommun.

Av låneportföljen utgör långfristiga lån 5 200 mkr och kortfristiga certifikatslån 650 mkr. De långfristiga lånen är obligationer om 1 850 mkr, som vidareutlånats av Lunds kommun och 3 350 i lån från banker, som tagits upp i LKFs namn. Samtliga lån är säkerställda med kommunal borgen, där totalramen är 7 000 mkr.

LKF och Lunds kommun har under perioden 2018–2022 emitterat fyra gröna obligationer inom obligationsprogrammet. LKFs totala andel av den gröna upplåningen är 1 250 mkr. 2022 emitterades ännu en grön obligation, för finansiering av nyproduktionsprojekt. LKFs andel uppgick till 200 mkr.

LKFs derivatinstrument utgörs av ränteswappar om 2 800 mkr och räntetak med forwardstart om 4 600 mkr. Av räntetaken säkringsredovisas 3 100 mkr medan 1 500 mkr redovisas enligt lägsta värdets princip. Under året har två räntetak sålts, vilket ger en intäkt om 2 mkr. Orealiserade värdeförändringar på räntetak värderade till verkligt värde ger en intäkt om 8 mkr för år 2022.

Lunds kommun har erhållit borgensavgift samt marginal på obligations- och certifikatslån om 18 mkr. Låneräntan för räntebärande skulder brutto, inklusive kommunal borgensavgift men exklusive orealiserade värdeförändringar, uppgår till 75 mkr (50) eller 1,31 procent (0,9).

Låneportföljens basfakta

Tabellen visar låneportföljens basfakta årsvis från 2018 till och med 2022
Mkr 2022 2021 2020 2019 2018
Lånevolym inkl. koncernkontolikviditet* 5 548 5 254 5 047 4 735 4 312
Antal lån inkl. koncernkontolikviditet 20 19 15 17 14
Ränteswappvolym 2 800 2 250 2 250 2 900 2 900
Lånevolym inkl. (momentan) inkl. koncernkontolikviditet exkl. kommunal borgen % 1,86 0,59 0,70 0,88 0,81
Genomsnittlig återstående räntebindningstid (år)** 2,62 2,12 2,27 2,49 2,57
Genomsnittlig återstående konverteringstid (år)** 2,70 2,69 2,86 2,79 2,92

* Lånevolym, netto, definierat som upptagna lån reducerat med kontolikviditet

** Nyckeltalen beräknas på lån och räntederivat med helhetssyn på räntebindning och risk

Uppfyllande av bolagsordning och ägardirektiv

Nedan följer styrelsens redogörelse för uppfyllande av bolagsordning och ägardirektiv. Redogörelsen för 2022 års verksamhet utgör det första året i bolagets affärsplan 2021–2024. Affärsplanen bygger på ett ökat kundfokus och definieras av tre kundlöften och tre grundförutsättningar för organisationen.

Kundlöfte Grundförutsättning
Ett hem för dig Engagerade medarbetare
En hyresvärd som bryr sig Stabil ekonomi
En plats att trivas på Ett starkt samhällsansvar

För att uppfylla dessa övergripande målsättningar till 2024 har ett antal delmål satts upp av ledning och styrelse. I följande tabell sammanfattas dessa mål och 2022 års utfall. Därutöver tillkommer i några fall underliggande mål vilka inte redovisas i denna sammanfattning men beskrivs i andra delar av föreliggande års- och hållbarhetsredovisning.

I tabellen sammanfattas de uppsatta delmålen och 2022 års utfall på dessa
Nyckeltal Mål 2024 Utfall 2022
Kundlöften
Antal påbörjade bostäder 1 200 177
Andel kunder som fått bostad hos oss, mäts i omflyttning 12% 11%
Tydlighet hur kunden kan göra sitt hem personligt Utreds1)
LKF är mån om hyresgästerna > 90 % 87,10%
Trygghetsindex > 80 % 83,10%
Trivselindex (NKI) > 85 % 93%
Förutsättningar att agera hållbart > 90 % 91,20%
Klimatfotavtryck (kg koldioxidekvivalenter/hyresgäst och år)2) Utreds 2 2)
Antal tillförda kvaliteter och tjänster per år Mäts löpande 1
Engagerade medarbetare
Medarbetarindex 90%  80 %
Förtroendeindex 82%  74 %
Stabil ekonomi
Direktavkastning på fastigheternas marknadsvärde > 3 %  3,3 %
Avkastning på totalt kapital > 3 %  3,4 %
Synlig soliditet > 18 %  25,8 %
Starkt samhällsansvar
Klimatpåverkan CO2ekv / kvm BTA och år Mäts 3)   Utfall 2022 4) 
Energianvändning kWh/kvm Atemp och år (el+värme) 7% till 2024  5,5%
Kolföråd i mark (ton kol) Utreds

Utifrån redogörelsen i års och hållbarhetsredovisningen för 2022 finner styrelsen att bolaget lever upp till bolagsordningen och ägardirektivet.

1) Mått är satt från 2023 så första utfallet redovisas 2023.

2) LKFs klimatfotavtryck (kg koldioxidekvivalenter per hyresgäst och år): 114 kg CO2ekv./hyresgäst (enbart baserat på restavfallet, schablon om 1,8 hyresgäster per lägenhet). Måttet kommer att utvecklas 2023, utifrån boendes mobilitet och boendes hushållsel).

3) Klimatpåverkan från projekterade nyproduktionsprojekt minskar i linje med målsättning om en klimatneutral (nettonollutsläpp) nyproduktion år 2030. Omfattning beräkning: till och med 2025 i enheten kg CO2ekv/m²BTA (A1–A5). Omfattning beräkning: efter 2025 i enheten kg CO2ekv/m²BTA (A–C).

4) 350 kg CO2/kvm ljus BTA (A1–A5). Beräknat schablonvärde. Beräkningsmetodik i enlighet med LFM30(Lokal Färdplan Malmö 2030).

Företagets framtida utveckling

Lunds befolkning, som idag uppgår till drygt 127 000 invånare, förväntas fortsatt växa. Prognosen är 146 000 invånare år 2032. Efterfrågan på hyresbostäder i regionen är mycket stor. Den förväntade utvecklingen gör att vi har en viktig funktion att fylla för såväl hyresgäster som för Lund som kommun. Riktningen för vårt arbete utgår från vår Affärsplan 2021–2024 samt dess kundlöften och initiativ.

För att kunna förverkliga våra kund- och medarbetarlöften och samtidigt erbjuda rimliga hyror samt en trygg och stabil hyresutveckling, krävs även rimlig lönsamhet. Det bygger en finansiell styrka över tid, som ger möjlighet att utveckla våra hem och bostadsområden. Det gör också att vi kan växa genom att investera i nya hem. För detta krävs en god ekonomisk utveckling och hållbarhet.

Resultat efter finansnetto för 2023 bedöms uppgå till 132 mkr.
De tre finansiella målen i affärsplanen bedöms uppfyllas under året:

• Direktavkastning på fastigheternas marknadsvärde på minst tre procent. I budget 2023: 3,1 procent.

• Avkastning på totalt kapital ska uppgå till minst tre procent. I budget 2023: 3,3 procent.

• Synlig soliditet på minst 18 procent. I budget 2023: 26,0 procent.

Investeringsvolymen för 2023 beräknas till cirka 1 010 mkr inklusive eventuella förvärv av mark. Av investeringarna utgör cirka 335 mkr förbättrings- och underhållsinvesteringar i befintligt bestånd. LKFs mål är att färdigställa 1 000–1 200 bostäder under perioden 2021 till 2024.

Känslighetsanalys

Vår ambition är att utveckla LKF genom vår förvaltning och genom investeringar i nybyggnation, men också genom att underhålla våra befintliga fastigheter. Långsiktigt innebär detta att en god lönsamhet och en stark balansräkning, som kan hantera eventuella effekter av de risker våra affärer för med sig. Nedan illustreras förenklat vilka effekter förändringar i intäkter och kostnader kan medföra för LKFs resultat 2023.

Tabellen illustrerar vilka effekter förändringar i intäkter och kostnader kan medföra för LKFs resultat 2023
Förändring av Enligt budget (mkr) Förändring Positiv resultatpåverkan Negativ resultatpåverkan
Bostadshyra 928 +/- 0,5% 5 -5
Lokalhyra 300 +/- 0,5% 2 -2
Fastighetskostnader inkl. personalkostnader 466 +/- 1,0% 5 -5
Taxebundna kostnader 233 +/- 1,0% 2 -2
Ränta 169 +/- 0,1%* 4 -4
Resultat efter finansiella kostnader 132 16 -16

* Avvikelsen för räntekostnader baseras på en variation av räntan på +/-0,1 % inom ramen för gällande normportfölj.