Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Styrelsen och verkställande direktören för Lunds Kommuns Fastighets AB (publ), org. nr 556050 4341, lämnar härmed årsredovisning för verksamhetsåret 2021.

Lunds Kommuns Fastighets AB (härefter LKF) är ett helägt dotter­bolag till Lunds Rådhus AB, org. nr 559230-4199, som i sin tur är ett helägt bolag till Lunds kommun. Koncernredovisning upprättas för Lunds Rådhus AB däri LKF är en del. LKF har sitt säte i Lund.

LKF äger ett helägt dotterbolag Cufes Fastigheter AB, org. nr 556933-2348. I bolaget finns en fastighet Kopparkisen i vilken LKF har egen verksamhet då fastighetsservice har flyttat hit. Ingen koncern­redovisning upprättas med hänvisning till ÅRL 7:3a.

LKF är ett allmännyttigt fastighetsbolag som har till föremål för sin verksamhet att förvärva, äga, bebygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar.

Ändamålet med verksamheten är att erbjuda bostäder och bostadskomplement med god kvalitet i god miljö till rimlig hyra samt att bidra till att planering och byggande anpassas till efterfrågan. LKF sam­verkar med Lunds kommun för att tillgodose bostadsbehovet i kommunen och förbinder sig att träffa avtal om att tillhandahålla bostadslägenheter till kommunens förtursbehov.

LKF administrerar en kö för bostadssökande och erbjuder sökande bostadslägenheter med utgångspunkt från kötid. LKF erbjuder sina ­hyresgäster möjlighet till boinflytande.

LKF drivs enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunrättsliga principer som framgår av bolagsordningen. Bolagsordningen reglerar att kommunfullmäktige ska beredas möjlighet att ta ställning till beslut i verksamheten som är av principiell betydelse eller annars av ­större vikt. Samråd och information till ägaren sker i enlighet med ägardirektiven.

Bolagets ändamål och ambition uttrycks i korthet genom affärsidén: ”Vi utvecklar attraktiva hyresbostäder i Lund där service och personligt inflytande för hyresgästen innebär ett bekymmersfritt och hållbart ­boende.”

Hållbarhetsrapport

Hållbarhetredovisningen är skild från förvaltningsberättelsen och ­återfinns i års- och hållbarhetsredovisningens inledande del, se sidorna 8–49. Års- och hållbarhetsredovisningen kommer att publiceras på ­bolagets hemsida www.lkf.se.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

2021 har inneburit utmaningar för hela världen och så även för LKF – andra året med en pandemi och allt vad det har utmanat oss i. Coronapandemin har bland annat inneburit en del utmaningar för våra lokalhyresgäster. Vi har därför under året gett hyresrabatter till de hyres­gäster som har påverkats mycket pga. pandemin enligt särskild förordning om statligt stöd till utsatta branscher. Vi har även haft en marknadsföringskampanj för de lokalhyresgäster som önskat. Kampanjen hade upplägget att vi köpte marknadsföringsplats hos hyresgästen som i sin tur gav våra ­bostadshyresgäster rabatter. Dessa åtgärder har gått under benämningen ”#Starka Tillsammans 2.0”.

I stället för att ställa in så har vi haft som motto att ställa om och ­utföra tänkta aktiviteter men på annat sätt än tidigare. Situationen
har inneburit att vi har fått vara kreativa för att hitta nya lösningar och den har också gjort oss mer digitala. Vi har fortsatt det bosociala
arbetet, anpassat till omständigheterna, med fokus på att stärka känslan av gemenskap och på de grupper som riskerar att vara extra utsatta som äldre, barn/unga samt personer som riskerar utsättas för våld. Exempel på aktiviteter som har genomförts är bland annat ­utomhuskonserter och aktiviteter tillsammans med föreningar såsom ”prova på handboll”.

Då aktiviteterna under sommarlovet var färre och ”hemester” var det som väntade på grund av pandemin valde vi att tänka nytt kring sommaren och hur vi då kunde engagera ungdomar. Under sommaren har vi därför haft ett 50-tal av våra hyresgästers barn på sommarpraktik, som ett led i att engagera och ge ungdomar en första erfarenhet av arbetslivet och utöka sitt kontaktnät i olika bostadsområden.

I avsnittet ”ekonomi” framgår hur bolagets ekonomi har utvecklats under året och där framgår den ekonomiska effekt som pandemin har orsakat.

För att skapa en ökad rörlighet på bostadsmarknaden så har vi som mål att omflyttningen i vårt fastighetsbestånd ska uppgå till 12 %. ­Under året har omflyttningarna ökat från 10 % till 12 % och vårt mål är därmed uppfyllt. I antal är det en ökning med 161 omflyttningar varav 35 uppstod som en följd av vårt arbete med oriktiga hyresförhållanden. Arbetet med oriktiga hyresförhållanden startade under 2020 och under 2021 fick vi in 96 ärenden varav 55 ärenden avslutades. ­Exempel på oriktiga hyresförhållande kan vara att man hyr ut sin ­lägenhet i olovligt i andra hand eller hyr ut den tillfälligt via uthyrningstjänster såsom ”Airbnb”.

Riskfaktorer

LKF värderar varje år flertalet riskfaktorer och identifierar händelser som kan påverka verksamhetens förmåga att nå uppsatta mål och bedriva verksamheten på ett effektivt sätt. Arbetet ska också säkerställa att bolaget följer lagar, förordningar och styrande dokument. Det är viktigt att vi tidigt upptäcker om det förekommer oegentligt beteende samt att vi har tillförlitlig rapportering och att information om verksamheten finns tillgänglig.

Med hjälp av vår riskanalys bedöms sannolikhet för olika oönskade händelser och deras konsekvenser. Med det som underlag kan beslut tas inom bolaget och åtgärder vidtas i syfte att minimera dessa risker, som kan vara på lång eller kort sikt. Risker förändras och omvärderas över tid och LKF arbetar löpande med åtgärder som på olika sätt förändrar och utvecklar arbetssätt i syfte att reducera risker i att de satta målen inte uppnås, samt strävan efter en ändamålsenlig och affärsmässig bedriven verksamhet.

LKFs riskexponering är förhållandevis låg då verksamheten är stabil, långsiktig och finansiellt stark. Under styrning och riskfaktorer framgår de faktorer som vi bedömer är väsentliga och som kan påverka bolagets verk­samhet och finansiella ställning.

Våra fastigheter

Vid årets utgång uppgick den uthyrningsbara bostadsytan till 724 190 (719 237) kvadratmeter och antalet bostäder till 10 299 (10 118). Då är inte våra cirka 1 350 kategoribostäder för student- och äldreboende inräknade. Lägenheterna finns orterna Lund, Stångby, Dalby, Södra Sandby, Veberöd, Genarp och Revinge. Den uthyrningsbara lokalytan uppgick vid årsskiftet till 156 466 (153 078) kvadratmeter.

Marknad

Lunds kommuns befolkning uppgick vid årsskiftet 2020/2021 till nästan 126 000 invånare och förväntas fortsätta öka och nå 145 000 invånare år 2030. Det totala bostadsbeståndet i Lund uppgick vid ingången av 2020 till drygt 64 900 bostäder. LKFs bostadsbestånd motsvarade cirka 40 procent av hyresrätterna i kommunen vilket gör oss till den enskilt största aktören på hyresrättsmarknaden i kommunen. Då är inte våra ca 1 350 kategoribostäder för student- och äldreboende inräknade. Dessa förhyrs av Lunds kommun eller annan aktör men förvaltas av oss.

Investeringar

För att upprätthålla en långsiktig hög tillväxttakt har vi som målsättning att vår projektportfölj av byggrätter ska uppgå till minst 2 000 bostäder. Vid utgången av 2021 uppgick denna till strax över 2 000 bostäder vilket gör bolaget väl rustat för att bidra till bostadsförsörjningen i Lund och därmed möta efterfrågan på hyresbostäder. ­Vårt långsiktiga mål är att vi ska byggstarta nya bostäder till en volym om 1 000 till 1 200 bostäder på en fyraårsperiod inklusive äldreboenden. 2021 års planerade byggstarter beräknades till sammanlagt 155 ­bostäder i två projekt vilka också blev påbörjade;

Under året har fem fastigheter förvärvats:

Ingen försäljning har skett under året.

Fastighetsvärde

Vi genomför årligen en intern marknadsvärdering av fastighetsbeståndet. Värderingen resulterade i ett marknadsvärde per 2021-12-31 om cirka 16,6 mdkr (15,1). Fortsatt låga och sänkta direktavkastningskrav på bostäder, äldreboende för hela beståndet och delvis sänkt direktavkastningskrav för p-platser och garage resulterar i ett ökat marknadsvärde jämfört med föregående år även frånsett värdeökning ifrån ­nyproduktion och förvärv. Ingen hänsyn har då tagits till stämpelskatt och uppskjuten skatt.

* i marknadsvärdet ingår ej obebyggd mark.

I taxeringsvärde och bokfört värde ingår obebyggd mark vilka inte ingår i marknadsvärdet.

För en långsiktigt hållbar ekonomisk utveckling krävs att bolagets­ värde förvaltas och utvecklas positivt. Fastighetsbeståndets värdeutveckling (mätt som totalavkastning på marknadsvärde) bör därför över tid vara i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader. Den genomsnittliga direktavkastningen på marknadsvärdet uppgick till 3,9 %. Direktavkastningen i nedanstående tabell är beräknad utifrån det driftnetto som används vid upprättande av marknadsvärderingen vilket skiljer sig mot verkligt driftnetto för bolaget. Vid upprättande av marknadsvärdering utgår vi från marknadens antaganden kring kostnader.

Ekonomi

Årets resultat

Årets resultat före skatt och bokslutsdispositioner uppgick till 195 (193) mkr vilket är en ökning med 2 mkr jämfört med föregående år. Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 231 (176) mkr.

Intäkter

Kostnader

Taxekostnader

Taxekostnader har ökat med 10 mkr eller 6,2 % vilket delvis förklaras av fler fastigheter i jämförelse med förra året. Den uppvärmda ytan ökar med cirka 10 000 kvm under 2021 jmf med 2020. Uppvärmningen ökar också på grund av att de kalla månaderna har varit kallare än ett normalår och under dessa tre månader förbrukas 45 % av årets värme. Året har varit i genomsnitt en halv grad kallare än året före. ­Effektavgiften som är en del av prisbilden för fjärrvärme (bolagets största uppvärmningstyp) ökade med 5 % under året vilket gör att kostnaden för fjärrvärme ökar.

Ökade kostnader för vattenförbrukningen och kostnader för renhållning kan ses som effekter av Coronapandemin. Fler som är mycket hemma och därmed förbrukar mer vatten samt utökat avfall på hemma­plan. Ökat avfall kan även förklaras av ändrat beteende hos hyresgäster när det gäller mer internethandel. Detta ökar emballage och kartonger vilket gör att tömningsfrekvensen av dessa kärl har fått ökas upp.

Övriga kostnader har ökat med 4 mkr eller 15 % vilket beror på att vidarefakturering har ökat under året. Vidarefakturering är en kostnad som går igenom LKF men inte påverkar resultatet då det finns en intäkt som matchar kostnaden.

Fastighetsanknuten administration

Fastighetsanknuten administration har ökat med 13 mkr eller 11 % till 134 mkr. Ökningen av fastighetsanknuten administration förklaras delvis av bolagets satsning på ändrat arbetssätt mot ett digitalt och aktivitetsbaserat arbetssätt. I det nya arbetssättet ligger det fokus på kundfokus, arbetsglädje och starka team.

En hel del digitaliseringsprojekt har påbörjats varav ett är införandet av ett nytt verktyg för underhållsplanering. Detta arbete innefattar även inventering av alla våra fastigheter för att få in aktuell information i systemet, detta arbete fortsätter under nästa år. Vi har också inlett en förflyttning av vår IT-plattform till en extern IT-partner vilket har upphandlats under hösten och implementeras i början av 2022.

Flytten av Teknik avdelningen till Skiffervägen har också genererat en del engångskostnader som vi inte kommer att ha med oss till nästa år. Under 2021 har vi även förberett inför flytten till Futurum som infaller under februari/mars 2022, vilket har genererat en del kostnader.

Några exempel på större underhållsåtgärderna är följande:

Linero, kvarteret Havamal

Husen är snart 50 år gamla och var i behov av modernisering och ­underhåll. Vi genomförde därför ett stort ombyggnadsprojekt med ­renovering av badrum, nya avlopps- och vattenstammar, ny el i lägenheterna, solceller på samtliga tak med mera. Arbetet delades in i två etapper. I den första etappen gjorde vi fönsterbyten och fasad­arbeten. I etapp två genomfördes stambytet samt arbete i trapphus och källare.

Karhögstorg/Sandryggen

Renovering av balkonger. Den största skillnaden för hyresgästerna ­efter renoveringen blir att de nya balkongerna är betydligt större än de som rivits ned. De gamla balkongerna löpte längs med fasaden och var bara 120 centimeter breda. De nya är fyra meter långa och två ­meter breda.

Mårtenslund

Mårtenslund är ett äldreboende som ska byggas om för att passa ­nutidens krav för den vård som bedrivs där. Ombyggnationen om­fattade bland annat att minska antalet boenderum från 60 till 40, ­utöka boendets gemensamhetsytor, bygga ny trapp och hisshall, ­installera solceller på taket samt renovera en bassäng.

Uarda

Nya fjärrvärmecentraler och byte av kulvert.

Björkbacken och Rundkyrkan

Brandskyddsåtgärder.

Avskrivningar

Avskrivningar för byggnader, markanläggningar och inventarier uppgår till 213 mkr (205). Ökningen förklaras främst av färdigställd nyproduktion och underhållsåtgärder som aktiverats. Vid upprättande av årsbokslutet genomförs en marknadsvärdering av fastigheterna. Marknadsvärderingen visar på att det inte finns något nedskrivningsbehov.

Central administration

Central administration som innefattar övergripande kostnader kopplat till Vd, ekonomichef, finans, övergripande bolagskostnader såsom ­revision och management fee, affärsutveckling, kommunikation, ­projektutveckling och byggprojektledning ligger i nivå med 2020
uppgår till 31 mkr (32).

Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter uppgår till 9 mkr och består av bidrag till projekt, försäkringsersättningar, lönebidrag och den ersättning som LKF har fått när det gäller de hyresrabatter till lokalhyresgäster som har lämnats under året kopplat till Coronapandemin.

Finansnetto

Finansiella intäkter och kostnader uppgår till 45 (59) mkr. Skillnaden består främst av marknadsvärdering av räntetak som påverkar årets finansnetto positivt med nästan 6 mkr. Se avsnittet ”finansiering och ränta” för mer information.

Bokslutsdispositioner och skatt

Skattemässigt resultat blir negativt för 2021 då stora underhållsåtgärder avslutats under året som gör att direktavdraget för underhåll är högt. Därmed finns det utrymme att återlösa periodiseringsfonder för att delvis balansera upp det negativa skattemässiga resultatet.

Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader mellan skattemässiga och redovisningsmässiga värden. För 2021 uppgår förändringen av skulden uppskjuten skatt till 73 mkr, vilket påverkar årets resultat negativt.

Ingen aktuell skatt under året på grund av det skattemässigt negativa resultatet.

Finansiell ställning

Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 2 048 (1 835) mkr och synlig soliditet uppgick till 25,6 %. Baserat på fastigheternas beräknade marknadsvärde samt uppskjuten skatt uppgick justerat eget kapital till 9 827 mkr och justerad soliditet till 55,2 %. Räntebärande skulder uppgick till 5 450 mkr och belåningsgraden i förhållande till det beräknade marknadsvärdet uppgick till 31,6 %.

Finansiering och ränta

Vid årsskiftet uppgick LKFs bruttoskuld till 5 450 mkr och nettoskulden till 5 254 mkr efter reduktion av kassalikviditeten. LKF finansierar sig via externa lån och lån på kapitalmarknaden. Tillsammans med Lunds kommun har man dels ett obligationsprogram med ram om 5 000 mkr, dels ett certifikatsprogram med ram om 2 000 mkr. Certifikatsprogrammet är säkerställt av kreditlöften via Lunds kommun.

Av låneportföljen utgör långfristiga lån 4 800 mkr och kortfristiga certifikatslån 650 mkr. De långfristiga lånen är obligationer om 2 150 mkr som vidareutlånats av Lunds kommun och 2 650 i lån från banker som tagits upp i LKFs namn. Samtliga lån är säkerställda med kommunal borgen där totalramen är 7 000 mkr.

LKF och Lunds kommun har under perioden 2017 – 2021 emitterat fyra gröna obligationer inom obligationsprogrammet. LKFs totala andel av den gröna upplåningen är 1 550 mkr. År 2021 emitterades den fjärde gröna obligationen för finansiering av nyproduktion av kvarteren Skymningen på Brunnshög, Pilgrimen på Råbylund, Kornknarren i Stångby och Knudsgården i Veberöd. LKFs andel utgör 400 mkr.

LKFs derivatinstrument utgörs av ränteswappar om 2 250 mkr och räntetak med forwardstart om 6 100 mkr. Av räntetaken säkringsredovisas 3 100 mkr medan 3 000 mkr redovisas enligt lägsta värdets princip. Orealiserade värdeförändringar på räntetak värderade till verkligt värde ger en intäkt om 5,6 mkr för år 2021.

Lunds kommun har erhållit borgensavgift samt marginal på obligations- och certifikatslån om 17 mkr. Låneräntan för räntebärande skulder brutto, inklusive kommunal borgensavgift men exklusive orealiserade värdeförändringar uppgår till 50 mkr (54) eller 0,9 % (1,1).

Låneportföljens basfakta

* Lånevolym, netto, definierat som upptagna lån reducerat med kontolikviditet

** Nyckeltalen beräknas på lån och räntederivat med helhetssyn på räntebindning och risk

Uppfyllande av bolagsordning och ägardirektiv

Nedan följer styrelsens redogörelse för uppfyllande av bolagsordning och ägardirektiv. Redogörelsen för 2021 års verksamhet utgör det första året i bolagets affärsplan 2021 – 2024. Affärsplanen bygger på ett ökat kundfokus och definieras av tre kundlöften och tre grundförutsättningar för organisationen.

• Ett hem för dig – Kundlöfte
• En hyresvärd som bryr sig – Kundlöfte
• En plats att trivas på – Kundlöfte
• Engagerade medarbetare – Grundförutsättning
• Stabil ekonomi – Grundförutsättning
• Ett starkt samhällsansvar – Grundförutsättning

För att uppfylla dessa övergripande målsättningar till 2024 har ett antal delmål satts upp av ledning och styrelse. I följande tabell sammanfattas dessa mål och 2021 års utfall. Därutöver tillkommer i några fall underliggande mål vilka inte redovisas i denna sammanfattning men beskrivs i andra delar av föreliggande års- och hållbarhetsredovisning.

Företagets framtida utveckling

Lunds befolkning som idag uppgår till drygt 125 000 invånare för­väntas fortsatt växa och prognosen är 145 000 invånare år 2030.
Efterfrågan på hyresbostäder i regionen är mycket stor. Den för­väntade utvecklingen gör att vi har en viktig funktion att fylla för såväl ­hyresgäster som för Lund som kommun. Riktningen för vårt arbete utgår från vår Affärsplan 2021 – 2024 och dess kundlöften och initiativ.

För att kunna förverkliga våra kund- och medarbetarlöften och ­samtidigt erbjuda rimliga hyror, samt en trygg och stabil hyresutveckling, krävs även rimlig lönsamhet. Det bygger över tid en finansiell styrka, som ger möjlighet att utveckla våra hem och bostadsområden och gör att vi samtidigt kan växa genom att investera i nya hem. För detta krävs en god ekonomisk utveckling och hållbarhet.

Resultat efter finansnetto för 2022 bedöms till 217 mkr. De tre finansiella målen i affärsplanen bedöms uppfyllas under året;

• Direktavkastning på fastigheternas marknadsvärde på minst tre procent. I budget 2022: 3,2 procent.
• Avkastning på totalt kapital ska uppgå till minst tre procent. I budget 2022: 3,2 procent.
• Synlig soliditet på minst 18 procent. I budget 2022: 27,3 procent.

Investeringsvolymen för 2022 beräknas till cirka 786 mkr inklusive eventuella förvärv av mark. Av investeringarna utgör cirka 223 mkr förbättrings- och underhållsinvesteringar i befintligt bestånd. LKFs mål är att färdigställa mellan 1 000 – 1 200 bostäder under perioden 2021 till 2024.

Känslighetsanalys

Vår ambition är att utveckla LKF genom vår förvaltning och genom investeringar i ny- och ombyggnader, vilka måste ske så att god lönsamhet uppnås. Långsiktigt innebär detta att en god lönsamhet och en stark balansräkning kan hantera eventuella effekter av de risker våra affärer för med sig. Nedan illustreras förenklat vilka effekter förändringar i intäkter och kostnader kan medföra för LKFs resultat 2022.

* Avvikelsen för räntekostnader baseras på en variation av räntan på +/-0,1 % inom ramen för gällande normportfölj.