Attraktiva hem

Struktur/styrning UNDERHÅLL

Välplanerat underhåll en förutsättning för långsiktighet

Att ha bostäder och lokaler som är väl underhållna är A och O för LKF. Då kan fastigheterna stå länge, behålla sitt värde, ge så låga driftskostnader som möjligt samt skapa en bra boende­miljö. Några som är väl medvetna om det är LKFs fyra biträdande fastighetschefer, varav Linda Domini är en.

Välplanerat underhåll en förutsättning för långsiktighet

Att ha bostäder och lokaler som är väl underhållna är A och O för LKF. Då kan fastigheterna stå länge, behålla sitt värde, ge så låga driftskostnader som möjligt samt skapa en bra boende­miljö. Några som är väl medvetna om det är LKFs fyra biträdande fastighetschefer, varav Linda Domini är en.

– Underhåll handlar om så mycket; ett väl utfört underhåll bidrar till ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. För att nämna miljöaspekten vill vi självklart hushålla med energi. Här har vi ett mål om att vara fossilbränslefria vid slutet av 2020. Vi ställer också höga krav på de material vi använder, säger Linda Domini, biträdande fastighetschef på Fastighetsområde Öster.

Mycket av underhållsarbetet handlar om långsiktighet. LKF är en hyresvärd som både bygger och förvaltar sina fastigheter, som ska hålla och stå kvar länge.

– När det gäller social hållbarhet vill vi skapa trivsel och trygghet inom våra områden. Uppnår vi det tror vi också att delaktigheten blir större och att hyresgästerna kan ha större inflytande över sitt boende och sin utemiljö, som till exempel lek- och mötesplatser. Med ökat inflytande hoppas vi kunna öka stoltheten för våra bostadsområden, säger Linda Domini.

Hålla länge

Ekonomisk hållbarhet handlar till exempel om att fastigheterna ska hålla länge. Att företaget i stort har en sund ekonomi som är välskött och i balans är minst lika väsentligt.

– Vi underhåller våra fastigheter väl och behöver varken skämmas eller gömma oss. Det gör det roligt att jobba på LKF, säger Linda Domini.

I många fall sammanfaller hållbarhetsaspekterna, så att det som ger en bra inomhusmiljö i form av väl fungerande värme, ventilation och väl fungerande fönster också skapar en socialt bättre inomhusmiljö.

Ny organisation

Enligt den justering av organisationen som LKF genomfört under 2019 ansvarar de fyra biträdande fastighetscheferna för cirka 2 500 – 3 000 lägenheter vardera, fördelade på tre områden (med en områdesvärd per område). De biträdande fastighetscheferna har ett ekonomiskt ansvar för underhållet inom sitt område. De är också djupt involverade i den årliga uppdateringen av företagets underhållsplan.

Denna plan bygger på ett nära samarbete mellan olika enheter och personer inom LKF: Teknisk Service, biträdande fastighetschefer, områdesvärdar och skötselpersonal. Företagets budgetprocess är styrande i arbetet, synpunkter från den årliga kund­enkäten vägs också in i planeringen av
underhållet.

– Vi får tydliga riktlinjer om hur stor underhålls- och investeringsbudget vi har att ta hänsyn till. Områdesvärdarna är sedan först ut och ger sin input på vad som behöver underhållas i respektive område. Därefter gör Teknisk Service en grov kalkyl på de inkomna önskemålen, tillsammans med åtgärder från vår stora underhållsplan som vi arbetar kontinuerligt med. Slutligen fördelas medlen efter behov och därmed inte jämnt fördelat över områdena. Det är en viktig aspekt i processen; att det är behovet som styr, säger Linda Domini.

De här processerna tar sin tid och görs också i god tid, för att få ett bra flyt i planeringen och i själva underhållet. De åtgärder som ska vara utförda under 2021 måste finnas framme som förslag före sommaren 2020, för att LKFs styrelse sedan ska kunna ta ett beslut i december 2020. När beslutet väl är taget ligger frågan åter hos teknisk service, som då gör utredningar och förbereder förfrågnings­underlag, så att underhållet kan börja förberedas i början av året.

Viktig dialog

En annan aspekt på hållbara boenden, oavsett om det gäller renoveringar eller nyproduktion, är att skapa en väl fungerande dialog mellan hyresgästerna och LKF, på olika nivåer. För att lyckas med det har LKF systematiserat arbetet genom att skapa ett antal forum (se bild på Att trivas och känna sig trygg i sitt hem), där parterna möts i olika formationer och med olika intervall.

Inom LKF finns också det som kallas HLU, Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Hyresgästerna får varje år ett brev med besked om när det är dags för underhåll i just deras lägenhet och en fråga om de vill tidigarelägga detta underhåll, mot en avgift. Eller kanske hoppa över det helt och istället få en sänkning av hyran.

– Det här är väldigt populärt bland våra hyresgäster och ett bra hållbart förhållningssätt, säger Linda Domini.

Vad är utmaningen med ditt jobb?

– Det är att man vill göra allt på en gång. Men nu tycker jag att vi fått till en väldigt bra process. Det känns som att vi numera arbetar med underhållsfrågor löpande under året och har bättre styrning och kontroll. Det gör också att vi tydligare kan svara när hyresgäster ställer frågor om underhåll och önskade åtgärder, säger Linda Domini och fortsätter:

– Samarbetet mellan Teknisk Service, biträdande fastighetschefer och områdesvärdar fungerar bra och har i och med den nya organisationen fått tydligare gränsdragningar mellan våra roller. Det tog tid, men nu känns det som att vi är på banan!

Närbild blåa entreér med mörkt trä för dörr. Stpr grön rabatt precis utanför huset.
Moderniserade entréer på bevarad fasad, området Eddan.

Fakta Kostnader och kundnöjdhet

Under 2019 har LKF bedrivit underhåll för 141 mkr (148 mkr) varv genomfört lägenhetsstyrt underhåll, HLU, för 45 mkr (52 mkr).

Mål: Minst 75 mkr per år på underhåll av 60- 70-talsområdena.
Utfall: Under 2019 gick 94 mkr till underhållsåtgärder i dessa områden.

Resultaten från kundenkäten visar att 86% (83%) av kunderna är nöjda med underhållet i lägenheten.

(Siffrorna inom parentes rör 2018.)

Fakta Genomförd
ombyggnation/-underhåll 2019

Exempel på några av de drygt 200 underhålls/ombyggnadsprojekt som genomförts 2019:

  • Hällan 67: Byte av fönster och panel på förrådsbyggnader.
  • Regnbågen: Byte av utvändig belysning och trapp­belysning i syfte att öka tryggheten i området samt att installationen nått sin tekniska livslängd.
  • Grödan 1: Omfogning av tegelfasader och tak­omläggning.
  • Rådhusrätten: Anläggning av fem UWS-stationer med vardera ca 10 kassuner/fraktioner för avfallssortering.
  • Drotten: Byte och komplettering av fastighetens passagesystem för att lyfta modernisera Installationen och öka tryggheten för de boende.
  • Lövsångaren 5: Fönsterbyte & fasadrenovering med tilläggsisolering och byte av träpanel.
  • Fiolen 1: Konvertering av uppvärmningssystem till fjärrvärme.
  • Karhögstorg: Ombyggnad av trapphus till TR2 för att förbättra och säkerställa utrymning som förberedelse inför balkongrenovering.
  • Östra Vallgatan: Omfogning av fasader på sekelskifteshus ingående i bevarandeprogrammet.