Företagets förväntade framtida utveckling 2020

Lunds befolkning som idag uppgår till drygt 123 000 invånare förväntas fortsatt växa och prognosen är 145 000 invånare år 2030. Den förväntade utvecklingen gör att vi har en viktig funktion att fylla för såväl hyresgäster som för Lund som kommun. Vår ambition är fortsatt att arbeta i enlighet med antagen strategiplan.

Våra tre långsiktiga mål är kopplade till våra tre strategiska inriktningar marknad, tillväxt och hållbarhet:

  • LKF ska erbjuda attraktiva hem
  • LKF ska bygga fler bostäder
  • LKF ska skapa ett bättre Lund – genom social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet

LKF ska erbjuda attraktiva hem

För att kunna erbjuda attraktiva hem krävs att vi utvecklar socialt hållbara bostadsområden där trygghet och trivsel råder för hyresgäster och invånare. Utvecklingen mäter vi genom NKI där målsättningen är att nå:

  • serviceindex på 84,0%
  • trygghetsindex på minst 81,4%
  • trivselindex på 93,7%

LKF ska bygga fler bostäder

För att möta den stora efterfrågan på bostäder håller vi även fortsatt en hög produktionstakt. Vår målsättning är fortsatt att över tid byggstarta mellan 250 till 300 bostäder årligen. År 2020 förväntas antalet byggstarter uppgå till 335 bostäder.

LKF ska skapa ett bättre Lund

Våra hållbarhetsmål utgår ifrån vår strategiplan och är baserade på identifierade väsentliga hållbarhetsaspekter (väsentlighetsanalys).

Miljömässig hållbarhet

Våra miljömål utgår ifrån betydande miljöaspekter, identifierade enligt rutin i miljöledningssystemet. Miljömålen i LundaEko II, Lunds kommuns program för ekologiskt hållbar utveckling, är styrande utgångspunkter för våra miljömål.

Att minimera klimatpåverkan är en viktig del av vår verksamhet. Under 2020 fortsätter t ex förnyelsen av Linero, ett projekt som innefattar energieffektiviseringsåtgärder. Under 2020 avser vi också att i ett pilotprojekt analysera byggprocessen för att minska klimatpåverkan framför allt vad gäller betong. Den övergripande målsättningen är att minska primärenergianvändningen med 55 procent mellan år 2013 och 2020.

Vi vill underlätta för våra hyresgäster att välja en hållbar livsstil. Under 2020 arbetar vi med detta genom att i delar av vårt bostadsbestånd underlätta bland annat odling och miljöanpassade transporter. Målsättningen under 2020 är att bibehålla att över 90 procent av våra hyresgäster ska ange att de har bra eller mycket bra förutsättningar att agera miljömedvetet i sitt hem.

Social hållbarhet

Vi ska erbjuda socialt hållbara bostadsområden genom att arbeta aktivt med integration och ökad social sammanhållning i våra bostadsområden och i bolaget. Vi fortsätter under 2020 med detta samt kompletterar med ytterligare sysselsättningsfrämjande åtgärder. Vi kommer också att införa boskola för nyanlända.

Vi vill stimulera ungas innovationskraft genom att ta hjälp av universitet och högskolor i utvecklingsfrågor.

Genom LKF Labs fortsätter vi att kartlägga framtidens kundönskemål om boendeanknutna tjänster. Syftet är att skapa en arena där idéer och tankar kan mötas och utformas för att sedan konkretiseras i faktiska tjänsteerbjudanden och plattformar. Här läggs fokus på kreativitet och idérikedom med syfte att få fram innovativa förslag som kan bidra till att boende i hyresrätt utvecklas.

Vi behöver fortsätta att arbeta aktivt med strategisk kompetensförsörjning. Detta för att både attrahera nya medarbetare men också för att fortsätta vara en attraktiv och inkluderande arbetsplats med nöjda medarbetare som gör att vi får behålla de medarbetare som arbetar hos oss idag. Digitalisering förnyar och förenklar våra processer liksom vårt arbete. Som ett led i det ska vi införa en samarbetsplattform med metodik och stöd för ökad samverkan och samarbetsmöjligheter inom LKF.

Ekonomisk hållbarhet

Vi strävar efter en god ekonomisk utveckling och hållbarhet. För att säkerställa lönsamhet och effektivitet i vår verksamhet har vi som målsättning att nå en direktavkastning på bostadsbeståndet i paritet med likvärdiga långsiktiga bolag på bostadsmarknaden och som senast i slutet av perioden uppgår till minst 3 %. För att säkerställa att underhåll och investeringar leder till bibehållna eller ökande värden för våra tillgångar ska vår långsiktiga värdeutveckling, mätt som totalavkastning på marknadsvärdet, ligga i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader.

Ovanstående mått och mål tillämpas för att mäta lönsamhet och värdetillväxt ur ett marknadsperspektiv, det vill säga på fastigheternas marknadsvärde, detta för att kunna förvalta tillgångarna på bästa sätt och med bibehållen konkurrenskraft. För att säkerställa att vi ligger i linje med likvärdiga och långsiktiga bolag på marknaden har vi anslutit bolaget till MSCI, Svenskt Bostadsindex och kommer under 2020 att rapportera in föregående års utfall som underlag för benchmark. Jämförelsen sker årligen och med såväl privata som kommunala aktörer på den svenska marknaden.

Som komplement till ovanstående mål och mått mäter vi lönsamhet mot vårt totala kapital, det vill säga utifrån våra bokförda värden. Detta för att försäkra oss om en lönsamhet, som efter avskrivning och central administration, genererar ett tillräckligt överskott från verksamheten för att täcka dess finansiella kostnader och risk. 2020 års avkastning på totalt kapital budgeteras på målet 3 %.

Ekonomi och finans

Intäkter

Vår affär och lönsamhet baseras på uthyrning av bostäder, lokaler samt garage- och parkeringsplatser, vilket genererar våra intäkter.

Bruttoomsättningen beräknas 2020 uppgå till 1 121 mkr och nettoomsättningen till 1 087 (utfall 2019) (1 062) mkr. Av bruttoomsättningen utgör 822 mkr (782) intäkter för bostäder före vakanser. Bostadsintäkternas ökning utgörs dels av en överenskommen hyreshöjning på 2,0 %, ca 16 mkr, och dels av helårseffekter av under 2019 färdigställd och inflyttad nyproduktion på 4 mkr samt tillkommande nyproduktion med inflyttning under 2020, 21 mkr.

Intäkterna från kommersiella lokaler beräknas för år 2020 till 244 mkr (237). Ökningen kommer främst från hyreshöjningar samt en liten del nyproducerade lokaler (Hammocken). En ombyggnad av Mårtenslund under hela 2020 medför tillfälligt ökande hyresbortfall.

Budgeten för parkeringar och garage är satt till 27 mkr (26). Intäktsökningen består dels av en hyresjustering och dels tillkommande nyproduktion.

Övriga intäkter innefattar intäkter för bland annat avräkningar för värme och vatten, ersättningar från hyresgäster i samband med besiktningar samt för hyra av bredbandsinfrastruktur. Dessa intäkter beräknas för 2020 ligga något lägre än prognosen 2019 som påverkats av intäkter av engångskaraktär.

Driftskostnader

För 2020 budgeteras totala driftkostnader på 453 mkr (438).

Ökningen återspeglar de organisationsförändringar som påbörjats under 2019 och som tar form under 2020. Vi strävar efter att långsiktigt öka företagets lönsamhet med bibehållen kundnytta mätt som kundnöjdhet. De förändringar vi nu gör syftar till att möta både en ständigt ökande volym av lägenheter och kunder men också tidens och framtidens snabba förändringar vad gäller teknik, IT och krav på hållbarhet.

Fastighetsanknuten administration innefattar kostnader för hyra av verksamhetslokaler, hyresgästlokaler, IT, kommunikation och liknande samt kostnader för personal. Denna kostnadsgrupp står för den största ökningen av driftkostnaderna i budgeten för 2020: 129 mkr. Här ligger som nämnts ovan kostnader för organisationsutveckling enligt tidigare plan, införande av IT-stöd cirka 6,5 mkr, utbildning av hela personalen gällande affärsmannaskap samt ett antal pågående digitaliseringsprojekt.

Den ökade volymen investeringar i nyproduktion, ombyggnation samt aktiverat underhåll ökar avskrivningarna även år 2020. Avskrivningar budgeteras till 208 (193) mkr.

Rörelseresultatet, det vill säga resultat före finansiella kostnader, budgeteras för 2020 till 232 mkr (258).

Underhåll budgeteras till totalt 146 mkr (141).

Kostnaderna för central administration budgeteras till 23 mkr 2020 (20).

Finansiella kostnader

Vår expansion medför en investeringsvolym på cirka 843 mkr, inklusive markförvärv 2020. Av investeringsvolymen kommer cirka 500 mkr att upplånas och resterande del finansieras via eget kassaflöde från den löpande verksamheten.

Våra finansiella kostnader förväntas uppgå till 61 (69) mkr år 2020. Nyupplåningen under 2020 påverkar räntekostnaden i mycket ringa mån. De något högre finanskostnaderna härrör framför allt från säkringar i form av räntetak.

Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 2020 budgeteras till 169 (189) mkr.

Resultat efter bokslutsdispositioner och skatt beräknas till 183 (152) mkr. Vi räknar med att utdelning sker enligt lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) på av ägaren tillskjutet kapital.

Känslighetsanalys

Vår ambition är att utveckla LKF genom vår förvaltning och genom investeringar i ny- och ombyggnader, vilka måste ske så att god lönsamhet uppnås. Långsiktigt innebär detta att en god lönsamhet och en stark balansräkning kan hantera eventuella effekter av de risker våra affärer för med sig. Nedan illustreras förenklat vilka effekter förändringar i intäkter och kostnader kan medföra för LKFs resultat 2020.

Förändring av Enligt budget (MKR) Förändring (% ) Positiv resultatpåverkan Negativ resultatpåverkan
Bostadshyra 822 +/- 0,5% 4 -4
Lokalhyra 244 +/- 0,5% 1 -1
Fastighetskostnader inkl personalkostnader 460 +/- 1,0% 5 -5
Taxebundna kostnader 166 +/- 1,0% 2 -2
Ränta 61 +/- 0,1%* 3 -3
Resultat efter finansiella kostnader 169 -15

* Avvikelsen för räntekostnader baseras på en variation av räntan på +/-0,1% inom ramen för gällande normportfölj. Effekterna avser ett bästa och sämsta scenario och dess resultateffekt.