Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Styrelsen och verkställande direktören för Lunds Kommuns Fastighets AB (publ), org. nr 556050-4341, ägt av Lunds kommun lämnar härmed årsredovisning för verksamhetsåret 2019.

Lunds Kommuns Fastighets AB (publ) har under året ägts av Lunds kommun fram till den 31 december 2019 då samtliga aktier förvärvades av Grundbulten 31239 AB, org. nr 559230-4199, under namnändring till Lunds Rådhus AB.

Hållbarhetredovisningen är skild från förvaltningsberättelsen och återfinns i års- och hållbarhetsredovisningens inledande del. Års- och hållbarhetsredovisningen kommer att publiceras på bolagets hemsida www.lkf.se.

LKF, som är ett fastighetsbolag, har till föremål för sin verksamhet att förvärva, äga, bebygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar.

Ändamålet med verksamheten är att erbjuda bostäder och bostadskomplement med god kvalitet i god miljö till rimlig hyra samt bidra till att planering och byggande anpassas till efterfrågan. LKF samverkar med Lunds kommun för att tillgodose bostadsbehovet i kommunen och förbinder sig att träffa avtal om att tillhandahålla bostadslägenheter till kommunens förtursbehov.

LKF administrerar en kö för bostadssökande och erbjuder sökande bostadslägenheter med utgångspunkt från kötid. LKF erbjuder sina hyresgäster möjlighet till boinflytande.

LKF drivs enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunrättsliga principer som framgår av bolagsordningen. Bolagsordningen reglerar att kommunfullmäktige ska beredas möjlighet att ta ställning till beslut i verksamheten som är av principiell betydelse eller annars av större vikt. Samråd och information till ägaren sker i enlighet med ägardirektiven.

Bolagets ändamål och ambition uttrycks i korthet även genom vår affärsidé – Vi utvecklar attraktiva hyresbostäder i Lund där service och personligt inflytande för hyresgästen innebär ett bekymmersfritt och hållbart boende.

Företaget har sitt säte i Lund.

Styrelse och VD

Bolagets styrelse utses av bolagsstämman. Styrelsemedlemmarna nomineras av kommunfullmäktige som också utser ägarrepresentant för samtliga aktier vid bolagsstämman. Styrelsen utgjordes till årsstämman 2019-04-26 av:

Ordinarie: Mattias Olsson, ordförande, Göran Brinck, vice ordförande, Manaf Sababi, Lars V Andersson, Ingrid Malmquist Norin, Kerstin Lindbom och Kerstin Rosendahl.

Ersättare: Clas Fleming, Erik Nordin, Ali Ismail, Torsten Czernyson och Sofia Lemontzis.

Arbetstagarrepresentanter: Eve Nilsson, fastighetsanställda och Rolf Karlsson, tjänstemän.

Verkställande direktör: Fredrik Millertson.

Från och med årsstämman 2019-04-26 utgörs styrelsen av:

Ordinarie: Göran Brinck, ordförande, Mattias Olsson, vice ordförande, Clas Fleming, Börje Hed, Gert Andersson, Ulf Nilsson och Ingrid Malmqvist Norin.

Ersättare: Erik Nordin, Manaf Sababi, Torsten Czernyson, Karin Stubbergaard och Camilla Lundberg.  Under året har Manaf Sababi ersatts av Jakob Ursing.

Arbetstagarrepresentanter: Eve Nilsson, fastighetsanställda och Rolf Karlsson, tjänstemän.

Verkställande direktör: Fredrik Millertson.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Marknad och förvaltningsfastigheter

Lunds kommuns befolkning uppgick vid årsskiftet 2018/ 2019 till 123 000 invånare och förväntas fortsätta öka och nå 145 000 invånare år 2030. Det totala bostadsbeståndet i Lund uppgick vid årsskiftet 2018/ 2019 till cirka 62 300 bostäder. Vid utgången av 2019 hade LKF 9 912 (9 695) bostäder i Lund, Stångby, Dalby, Södra Sandby, Veberöd, Genarp och Revinge. Bostadsbeståndet motsvarade cirka 40 procent av hyresrätterna i kommunen vilket gör oss till den enskilt största aktören på hyresrättsmarknaden i kommunen. Då är inte våra ca 1 300 kategoribostäder för student- och äldreboende inräknade. Dessa förhyrs av Lunds kommun eller andra bolag men ägs och förvaltas av oss.

Vår målsättning är att vi ska rikta oss till flera kundgrupper och erbjuda ett stort och varierat utbud av hyresbostäder i Lunds kommun. Vår bostadskö uppgick per november 2019 till cirka 75 000 sökande, av dessa var 9 200 personer aktivt sökande den senaste tremånadersperioden.

Investeringar

För att upprätthålla en långsiktigt hög tillväxttakt har vi som målsättning att vår projektportfölj av byggrätter ska uppgå till minst 1 500 bostäder. Vid utgången av 2019 uppgick denna till 2 150 bostäder vilket gör bolaget väl rustat för att bidra till bostadsförsörjningen i Lund och därmed möta efterfrågan på hyresbostäder. Vårt långsiktiga mål är att vi ska bygga fler bostäder till en volym om 250-300 bostäder per år inklusive äldreboenden. 2019 års planerade byggstarter beräknades till sammanlagt 76 lägenheter i två projekt: Skymningen respektive Kuylenstjerna. Projektet Ådan var planerat att starta år 2018 men upphandlingen avbröts på grund av få anbud. Upphandlingen gjordes om och byggnation påbörjades under 2019 vilket innebar ett utfall på ytterligare 25 byggstartade bostäder under året, d v s totalt 101 st:

Mål 2019 Utfall
Skymningen Södra Brunnshög 49 49
Kuylenstjerna Genarp 27 27
Ådan Västra Lund 0 25
76 101

Fastighetsvärde

För en långsiktigt hållbar ekonomisk utveckling krävs att bolagets värde förvaltas och utvecklas positivt. Fastighetsbeståndets värdeutveckling (mätt som totalavkastning på marknadsvärde) bör därför över tid vara i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader.

Vi genomför årligen en intern marknadsvärdering av fastighets­be­ståndet. Värderingen resulterade i ett marknadsvärde per 2019-12-31 om cirka 14,3 mdkr (13,1). Fortsatt låga direktavkastningskrav, förbättrade driftnetton och förändrade schabloner medför att värdet ökat jämfört med föregående år, även frånsett värdeökning ifrån nyproduktion och förvärv. Ingen hänsyn har då tagits till stämpelskatt och uppskjuten skatt.

Vid årsskiftet 2019 uppgick vår totalavkastning till 9,3 % (13,6). Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick till 4,2 % (4,3) på marknadsvärdet, vilket ligger väl över det långsiktiga målet om minst 3 %. En förändring av direktavkastningskravet om +/-0,5 procentenheter påverkar värdet med cirka +/-1,5 mdkr.

Byggnader och mark har per 2019‑12‑31 (2018‑12‑31) ett sammanlagt anskaffningsvärde av 8 617 mkr (7 984). Under året har investeringar gjorts på 720 mkr (704), se not 18. Till färdigställda objekt har överförts 485 mkr (484), se not 13, 14, 17. Övervärde i förhållande till bokfört värde för färdigställda fastigheter uppgår till 8,5 mdkr (7,7). Det totala taxeringsvärdet för beståndet uppgår till 10,9 mdkr (9,7). Då inkluderas värdet för obebyggd mark, vilket inte räknas in i marknadsvärdet.

Fastigheternas marknadsvärde fördelat på bokfört resp övervärde, Mdkr, samt belåningsgrad i % av marknadsvärde

Försäljningar och förvärv

Under året förvärvades fastigheterna Skymningen 5 för 16,8 mkr samt del av Östra Torn 27:2 för 15,8 mkr.

Förvaltning

Genom kundfokus och utveckling av trivsel och trygghet strävar vi efter att kunna erbjuda socialt hållbara bostadsområden med attraktiva hem. Vår ambition är att ha Sveriges nöjdaste bostadskunder. I den senaste undersökningen, som genomfördes hösten 2019, fick vi vårt högsta Serviceindex någonsin, 85,0 % (83,4). Även Produktindex höjdes markant till 82,8 % (80,5). Resultatet medförde nomineringar till årets kundkristall i två kategorier, vilket innebär att vi placerar oss bland de tre bästa bolagen i landet i vår storlek. Det leder till att vi redan 2019 uppnår bolagets målsättning att till 2020 nå ett Serviceindex på 84,0 %.

För oss är det viktigt att våra hyresgäster ges möjlighet att vara delaktiga i utformandet av sin boendemiljö. Genom att göra det enklare för våra hyresgäster att komma i kontakt med oss vill vi skapa goda förutsättningar för dialog och delaktighet. Under 2019 har vi fortsatt arbetet med att på olika sätt öka vår tillgänglighet samt att förbättra vår information och kommunikation till och med våra hyresgäster. Vi har en målsättning mot 2020 att 84 % av våra hyresgäster ska vara nöjda med våra telefon- och besökstider och i 2019 års kundenkät överträffar vi målet vad gäller telefontider där 86,9 % (83,1) är nöjda. Vad gäller våra besökstider uppnår vi målet 84 % (79,2) nöjda kunder. Vi har även en målsättning att trygghetsindex år 2020 ska vara minst 81,4 %, vilket vi når redan i 2019 års enkät då resultatet förbättrades från 80,7 till 82,1 %.

Trivsel och trygghet förutsätter en hög boendekvalitet och ett väl underhållet fastighetsbestånd skapar värden för både våra kunder och ägare.  Därför är ombyggnad i våra 60- och 70-talsområden en prioriterad fråga. Under 2019 fortskred upprustningen av byggnader och utemiljö för fastigheter på Linero, med åtgärder som till exempel byte av entrépartier, lägenhetsdörrar och passagesystem. Utöver dessa åtgärder har vi gjort trygghetsskapande åtgärder i området. Målsättningen är att lägga minst 75 mkr per år på underhåll av 60- 70-talsområdena. Under 2019 gick 94 mkr till underhållsåtgärder i dessa områden.

LKF ska skapa ett bättre Lund

Vår målsättning är att över tid skapa ett bättre Lund genom att arbeta för miljömässig-, social- och ekonomisk hållbarhet.

Miljömässig hållbarhet

För att minimera klimatpåverkan har vi som målsättning att 2020 minska primärenergianvändningen med 55 % jämfört med 2013. För 2019 blev utfallet att primärenergianvändningen minskat med 55 % jämfört med 2013. Ett fortsatt arbete med de energieffektiviseringsåtgärder som görs vid förnyelsen av Linero har bland annat bidragit till detta. Vi verkar för fjärrvärmelösningar vid nyproduktion och eftersträvar lösningar med låg primärenergianvändning även vid konvertering av äldre anläggningar. För år 2019 är LKF:s fjärrvärme 100% fossilbränslefri, det tillsammans med biogas och el märkt med ”bra miljöval” gör både uppvärmningen och elanvändningen i våra lägenheter 100% fossilbränslefri.

Under 2019 har vi fortsatt våra investeringar i underjordiska sopstationer s.k. UWS. Målsättningen är minimerade avfallsvolymer och en fullständig källsortering av uppkommet avfall. Detta så att andelen utsorterat avfall uppgår till minst 60 % senast 2020. 2019 uppgick andelen till 43 %.

Hem som möjliggör en hållbar livsstil och lokaler med förutsättningar för en hållbar verksamhet uppnås t ex genom att vi erbjuder odlingsmöjligheter, etablerar bytesrum och förbättrar cykelparkeringar. Målsättning mot 2020 är att bibehålla att över 90 % av våra hyresgäster ska ange i kundenkäten att de har bra eller mycket bra förutsättningar för att agera miljömedvetet i sitt hem. 2019 blev utfallet 91,4 % (91,0).

Social hållbarhet

Den långsiktiga målsättningen om socialt hållbara bostadsområden har vi fortsatt under 2019 arbetat för genom bl.a. boinflytande i flertalet projekt, bosociala aktiviteter i våra områden för ökad trygghet och trivsel.

Genom bland annat deltagande i Ungdomstinget i Lund under 2019, då vid en workshop om delningsekonomi, får vi insikt om ungas tankar om framtidens boende vilket är ett av våra övergripande mål. Vi vill även etablera värdeskapande relationer till unga i våra bostadsområden. Detta har vi bland annat arbetet för att uppnå genom konstprojekt med delaktighet från unga och barn i bostadsområden.

Ekonomisk hållbarhet

För en ekonomiskt långsiktig hållbarhet har följande ekonomiska mål fastställts utöver vad som tidigare redovisats: bolaget ska ha en lönsamhet, mätt som avkastning på totalt kapital, på minst 3 %. Detta uppnåddes med utfallet på 3,4 % (3,9). Vidare ska bolaget ha en finansiell styrka där den synliga soliditeten överstiger 18 % och räntetäckningsgraden ska uppgå till minst två gånger räntekostnaden. 2019 uppgick soliditeten till 23,4 % (24,9) och räntetäckningsgraden 8,3 (8,8) gånger och därmed överträffades de långsiktiga ekonomiska målen.

Medarbetare och organisation

Under 2019 genomfördes en organisationsförändring som var en vidareutveckling av tidigare större organisationsförändring 2016. Under 2019 utvecklades organisationen till att ha än mer kundfokus, ännu bättre samverkan i starka team och än mer arbetsglädje.

Organisationsutvecklingen medförde att tre befintliga enheter på olika avdelningar som arbetade mot kund i olika frågor flyttades till ett gemensam nytt Kundcenter. Vidare innebar den att befintliga team som arbetar med fastighetsskötsel och lokalvård i samma geografiska område placerats i samma avdelning för ökad samverkan. Motsvarande har också gjorts för de olika avdelningarna med teknisk personal.

Med anledning av organisationsutvecklingen och verksamhetsökning har antalet medarbetare och chefer utökats något. Sammantaget har det skapat bättre förutsättningar för ökat kundfokus, starkare team och mer arbetsglädje.

Det har också under 2019 genomförts helårsinsatser för att stärka det befintliga ledarskapet och medarbetarskapet. Fyra Ledarforum och två Medarbetarform har genomförts med aktuella teman kopplade till vår organisationsutveckling och dess syfte. Därutöver har samtliga chefer påbörjat ett ledarskapsprogram som fortsätter kommande år. I början av 2019 har samtliga chefer tillsammans med alla skyddsombud genomfört en längre arbetsmiljöutbildning i samverkan med Företagshälsovården.

LKF har under året nyrekryterat 28 medarbetare (38). 96 % av våra 246 medarbetare är tillsvidareanställda och resterande 4 % har längre vikariat eller andra visstidsanställningar. 94 % av våra medarbetare arbetar heltid och 6 % arbetar deltid. 16 medarbetare avslutade sin anställning varav 4 gick i pension. Sjukfrånvaron minskade något till 4,5 % (4,7 %) och personalomsättningen 2019 gick ner på en låg nivå, 6,7 % (12,0 %).