EKONOMI OCH FINANS

Nettoomsättning och resultat

Resultatet efter finansiella poster uppgick år 2019 till 189 mkr (203). Redovisat resultat efter bokslutsdispositioner och skatt blev 152 mkr (150).

Intäkterna, som utgörs av framför allt hyror för bostäder, lokaler samt garage, parkering och sidoobjekt, uppgick till totalt 1 062 mkr (998), varav nettointäkter för bostadshyror 766 mkr (739). Ökningen av bostadshyrorna består dels av en hyreshöjning på 1,74 % fr.o.m. 1 februari, och dels av tillkommande nyproduktion. Nettointäkterna för kommersiella lokaler ökade till 237 mkr (216), och övriga objekt, framför allt parkering och garage 22 mkr (21).

Totala fastighetskostnader (kostnader för drift och underhåll) uppgick till 605 mkr (570). Den relativt stora ökningen är en konsekvens av de senaste årens stora tillskott av nya lägenheter.

Av detta utgör fastighetsskötsel inklusive städning samt service- och besiktningskostnader 80 mkr (67). Ökningen består till del av fler tjänster men beror också att vi kategoriserar fler kostnader som fastighetsskötsel än tidigare. Kostnader för städning ökade med drygt 2 mkr.

Kostnader för reparationer, även kallat felavhjälpande underhåll, ökade med 10 mkr till 67 mkr (57). Ökningen har flera orsaker; inhyrd personal över sommaren, kostnadsökningar för externt köpta tjänster och material samt en del förändringar vad gäller klassificering av underhåll och reparation.

Taxekostnaderna steg till 158 mkr (154). Av detta stod uppvärmning för 89 mkr (91) och fastighetsel för 21 mkr (16). Ökningen av fastighetsel beror till stor del på prisökningar i samband med ny upphandling under året. Sett till förbrukning räknat i MWh sjunker denna något om man slår ihop värme och elförbrukning. Detta trots ett stort antal nya lägenheter. Kostnader för vatten ligger kvar på föregående års nivå 28 mkr (28) och sophämtning ökade marginellt till 20 mkr (19).

Fastighetsanknuten administration ökade till 112 mkr (100), som beskrivits ovan främst till följd av en större fastighetsportfölj i och med nyproduktionen.

Kostnaderna för underhåll minskade något till 141 mkr (148), främst genom lägre kostnader för HLU (hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll), 45 mkr (52).

I samband med genomförd marknadsvärdering har eventuella nedskrivningar eller återläggningar prövats men inga åtgärder varit nödvändiga. Årets avskrivningar uppgick sammantaget till 193 mkr (175) netto.

Kostnader för central administration uppgick till 20 mkr (18).

De finansiella kostnaderna uppgick till totalt 69 mkr (57). Av dem utgör 16 mkr värdeförändring på räntetak och 15 mkr kostnader för marginal och borgen till Lunds kommun. Ökad upplåning medför att räntekostnaderna ökar något trots det låga ränteläget.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 392 mkr (423). Kassaflödet från investeringsverksamheten var -811 mkr (-706) vilket var högre än föregående verksamhetsår.

Finansiering och ränteriskhantering

Vid årsskiftet uppgick LKFs låneportfölj till 4 850 mkr eller 4 735 mkr efter reduktion av koncernkontolikviditeten. LKF finansierar sig via externa lån och lån på kapitalmarknaden. Där har man tillsammans med Lunds kommun dels ett obligationsprogram med ram om 5 000 mkr, dels ett certifikatsprogram med ram 2 000 mkr för kortfristig upplåning. Certifikatsprogrammet är säkerställt av kreditlöften via Lunds kommun.

Av låneportföljen utgör långfristiga lån 4 400 mkr och kortfristiga certifikatslån 450 mkr. Av de långfristiga lånen är 2 000 mkr obligationer som vidareutlånats av Lunds kommun och 2 400 mkr utgör lån från banker som tagits upp i LKFs namn. Samtliga lån är säkerställda med kommunal borgen där totalramen är 7 000 mkr.

LKF och Lunds kommun har hittills emitterat två gröna obligationer inom obligationsprogrammet. Den första emissionen för LKF år 2017 om 500 mkr finansierade nyproduktion av Oden etapp 2 på Linero, Brandstationen 6, Snickaren 3 och Fossilen i Råbylund. År 2018 emitterades den andra gröna obligationen för finansiering av nybyggnation av Hammocken 1 och Bullerbyn 1. LKFs andel av emissionen utgör 400 mkr.

Derivatinstrument utgörs av ränteswappar om 2 900 mkr och räntetak om 5 500 mkr. Räntetaken marknadsvärderas vid bokslutet och redovisas enligt lägsta värdets princip. Detta ger en kostnad för orealiserade värdeförändringar om 16 mkr för år 2019.

Lunds kommun har erhållit borgensavgift samt marginal på obligations- och certifikatslån om 15 mkr. Låneräntan för räntebärande skulder inklusive kommunal borgensavgift men exklusive ränteskillnadsersättning och orealiserade värdeförändringar uppgår till 53 mkr (47) eller 1,2 % (1,1).

LÅNEPORTFÖLJENS BASFAKTA (Mkr) 2019 2018 2017 2016 2015
1) Lånevolym inkl. koncernkontolikviditet 4 735 4 312 4 028 3 706 3 384
Antal lån inkl. koncernkontolikviditet 17 14 17 16 17
Ränteswapvolym 2 900 2 900 2 800 2 550 2 650
2) Bruttosnittränta (momentan) exkl. koncernkontolikviditet % 0,88 0,81 0,94 1,43 1,81
2) Genomsnittlig återstående räntebindningstid (år) 2,49 2,57 2,53 2,34 2,94
2) Genomsnittlig återstående konverteringstid (år) 2,79 2,92 2,68 2,58 2,19

1) Lånevolym, netto, definierat som upptagna lån reducerat med koncernkontolikviditet
2) Nyckeltalen beräknas på lån och räntederivat med helhetssyn på räntebindning och risk

Finansiell strategi

Finansverksamheten inom LKF bedrivs inom ramen för den av styrelsen beslutade finanspolicyn. Omprövning sker löpande och med månadsvis avstämning att policyns föreskrifter följs.

Den övergripande målsättningen för LKFs finansverksamhet är att:

  • säkerställa LKFs finansiering till en kostnad och risknivå som långsiktigt på bästa sätt främjar ägarens mål för verksamheten,
  • anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att långsiktig ekonomisk stabilitet och positivt resultat uppnås och bibehålls,
  • uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar,
  • säkerställa att LKF är ett finansiellt starkt företag och en attraktiv affärspartner.

LKF är i sin verksamhet exponerad för ett antal finansiella risker såsom finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk och motpartsrisk.

Med finansieringsrisk avses risken att inte kunna ta upp lån till rimliga kostnader i rätt tid. För att begränsa denna risk arbetar LKF med ett flertal långivare där låneförfall sprids över olika år. Kapitalbindningen regleras i en normportfölj med en jämn förfallostruktur för alla lån exklusive certifikatslånen, dock får maximalt 50 % av lånen inkl certifikaten förfalla inom 12 månader, se not 31.

Vid högre marknadsräntor kan högre räntekostnader och försämrade kassaflöden ge en betydande resultatförsämring för LKF. För att hantera denna ränterisk arbetar LKF med en kombination av kort och lång räntebindning samt med derivatinstrument som ränteswappar och räntetak för att uppnå stabilitet i räntekostnaderna.

Strategin för hantering av ränterisk definieras som en förfallostruktur för räntebindningen för lån kombinerat med derivat, se not 32. Denna förfallostruktur bildar en hypotetisk portfölj, en normportfölj för räntebindning som används som jämförelseindex. Den verkliga portföljens räntebindning jämförs månadsvis med normportföljen och en resultatutvärdering görs. Handlingsfriheten för LKF anges genom en maximal avvikelse (ett riskmandat) från normportföljens förfallostruktur. Normportföljen med ränteriskmandat fastställs fortlöpande av LKFs styrelse.

Under 2019 genomförde LKF tester av räntebindningsstrategin vilket resulterade i ett styrelsebeslut om en oförändrad normportfölj med ett längsta ränteförfall på 7-10 år. Vidare beslutades att utöka portföljen med räntetak för 1 500 mkr och en strikenivå på 2,0 %, löptid år 2023-2025.

Målet för likviditetshanteringen är att de likvida finansiella tillgång­arna ska motsvara kraven på likviditetsreserven. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att finansiera nya investeringar och lösa räntebärande lån. LKFs tillgång till likvida medel säkerställs genom egen likviditet och den kontokredit som LKF har inom kommunens koncernkontosystem. Kommunen ansvarar för att en likviditetsreserv hålls för att möta refinansieringsrisken för alla lån och certifikat som kommunen vidareutlånar till LKF, samt för förfallen på alla lån med kommunal borgen.

Med motpartsrisk menas risken för att LKFs motpart, med vilken gjorts derivattransaktioner, inte kan fullfölja sina åtaganden enligt träffade avtal och därigenom orsakar LKF en förlust. LKF ska sträva efter att sprida motpartsrisker. Inför varje transaktion ska bedömning av motpartsrisk avseende nettoexponering göras och LKFs totala engagemang hos motparten ska beaktas.