Mål 1: Attraktiva hem

Ombyggnad och underhåll – välplanerat och med långt perspektiv

LKFs underhållsarbete är långsiktigt och samtidigt ständigt pågående. Noggrann planering, budgetering och regelbunden uppföljning är några av förutsättningarna för att få flödet att fungera och fastigheterna att hålla och vara attraktiva så länge som möjligt.

– Att arbeta med underhåll är nödvändigt för att fastigheterna ska kunna behålla sin funktion och för att vi ska minska skaderisken. Underhållsarbetet är också en viktig del i arbetet med att hålla våra fastigheter attraktiva för hyres­gästerna, så att de ska få valuta för sina pengar, säger Markus Nilsson, underhållschef på LKF och tillägger:

– De åtgärder som vi utför ska vara värda att göra. Och i den beräkningen får man lägga in att om vi inte utför åtgärden alls så riskerar det att på sikt bli ännu dyrare, både för oss och för hyresgästerna.

LKF tar varje år fram en underhållsplan, som utgår från en inventering av hela fastighetsbeståndet som gjordes 2009, då samtliga fastigheter bedömdes grundligt. Planen uppdateras inför varje budgetår och fastigheternas status bedöms på nytt, för att se vilka underhållsåtgärder som står näst på tur. Diskussioner förs med personal från de tre fastighets­områdena och övrig LKF-personal om åtgärdsbehov som upptäckts under året.

– Vi gör prioriteringar tillsammans med fastighetsområdena. Utifrån detta gör vi kalkyler som blir vårt budgetförslag, som fastighetsområdena sedan i sin tur kan prioritera utifrån. Till sist har vi en färdig budget och när den är fastlagd kan vi göra upphandlingar och
beställningar inför kommande år, säger Markus Nilsson.

Hur följer ni upp arbetet?
– Det gör vi på olika sätt. Vi har ett antal prognostillfällen under året, de flesta på hösten. Varje projektledare gör en prognos. Sedan sammanställer jag samtliga prognoser och balanserar dem mot varandra samt diskuterar vid behov vissa frågor med ledningsgruppen.

Vad uppnår LKF via sitt underhållsarbete?
– Vi uppnår mycket, till exempel ökad trivsel. Vi försöker involvera våra hyresgäster så ofta vi kan, via de lokala hyres­gästföreningarna. Vid underhållsarbetet försöker vi också att öka energieffektivi­teten, något vi arbetat mycket med på Linero. Det kan handla om allt från hissar som drar mindre energi, utbytta ventila­tionsaggregat, energieffektiva tvättmaskiner eller trappbelysning som drar mindre energi. Via en satsning på bättre belysning på Linero försöker vi även skapa ökad trygghet. Underhåll kan också öka det kulturhistoriska värdet. Ett exempel på detta är att vi under 2017, tillsammans med Lunds kommuns stads­antikvarie, återställt den ursprungliga färgnyansen på några husfasader vid Botulfsplatsen i Lund. Något som vi får ”på köpet” när vi underhåller är att fastig­heterna står längre och därmed också kan öka i värde.

Berätta om satsningen på varmvattenmätare!
– Vi installerar numera varmvattenmätare vid nyproduktion och även vid stambyten när vi gör större renoveringar. Genom att installera den här mätaren kan vi debitera varje kund för den egna förbrukningen av varmvatten. Via våra mätare kan hyresgästen själv se vilken effekt deras beteende har på kostnaden. Detta är en viktig hållbarhetsfråga, som dels handlar om möjligheten att ändra sitt beteende och därmed sänka sina kostnader för varmvattenförbrukningen. Och dels spara miljön genom minskad energiförbrukning. Hittills har vi installerat 3 000 varmvattenmätare och under 2018 tillkommer ytterligare 500 – 600 stycken.

OMBYGGNAD/UNDERHÅLL

Varför ÄR DETTA EN viktig aspekt för oss?

Väl underhållna bostäder och lokaler säkrar fastigheternas värde, ger låga driftkostnaderna och erbjuder en bra boendemiljö.

Hur ARBETAR vi?

Genom bolags- och avdelningsplaner som följs upp med besiktning innan åtgärder utförs.

Hur har det gått 2017?

Underhåll/ombyggnadsprojekt för 183 mkr samt hyresgäststyrt lägen­hetsunderhåll, HLU, för 51 (52) mkr.

Resultat från kundenkäten visar att 84,3 % (86,0 %) av kunderna är nöjda med underhållet i bostäder och närmiljö.

 

 

Miljömål

Mål 2014-2017: Energieffektivisera bostäder och lokaler med i snitt 1,0 kWh/m2 och år, dvs uppnå minst:

135,8 kWh/m2

UTFALL 2017:

135,0 kWh/m2

FAKTA

För en sund och säker inomhusmiljö gör vi bland annat:

  • Kontinuerligt underhållsarbete, t.ex. byte av ventilationsaggregat.
  • Regelbundna ventilationskontroller (som hyresgäst kan du hålla ventiler öppna och rengöra filter).
  • Stickprov på varmvattentemperatur samt datoriserad övervakning av varmvattentemperatur i värmecentraler.
  • Korttids och långtidsmätningar av radon.
  • Sanering vid förekomst av asbesthaltigt material.
  • Inventering och sanering av PCB vid ombyggnad.
  • Belysningsåtgärder i trapphus, källare etc.
  • Förebyggande brandskyddsarbete.
  • Informerar alla hyresgäster om regler kring förvaring av brandfarliga varor.
  • Åtgärder vid felanmälan från hyresgäster.

FAKTA

Genomförd ombyggnation/underhåll 2017:

  • Linero. Ombyggnad och energieffektivisering av 681 lägenheter i kv. Eddan och
    Havamal (läs mer nedan).
  • Kungsgårdarna. Om- och tillbyggnad av gruppbostad.
  • Grödan, Kobjer. Renovering av tegelfasader och omläggning av tak på två av fyra hus.
  • Offerkällan, Norra Fäladen. Ny UWS-anläggning installerad. (Underground Waste System).
  • Renovering av hissar på flera områden.
  • Löpande hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll.

Möjligheter och utmaningar med ombyggnaden på Linero

LKF genomför ett stort ombyggnads- och energieffektiviseringsarbete i ett bostadsområde på Linero, i östra Lund. En del av arbetet ingår i EU-projektet Cityfied. Merparten av arbetet har utförts under 2017 och delar av utemiljön börjar också ta form.

– Vi försöker hitta lösningar som gör både oss och hyresgästerna nöjda. Vi har höga målsättningar när det gäller energieffektiviseringen och när det gäller ombyggnadsarbetet är målet att göra åtgärder som inte kräver för höga hyreshöjningar. Vi vill renovera så varsamt som möjligt och göra det möjligt för våra hyresgäster att bo kvar, säger byggprojektledare Fredrik Altin.

Uppnår ni de uppsatta målen?
– Än så länge är det för tidigt att utläsa om vi lyckats uppnå målen, men under 2018 bör vi kunna utläsa de första resultaten, säger Fredrik Altin.

Hur har ni arbetat med hyresgästdelaktighet?
– Redan från start bestämde vi oss för att arbeta aktivt med kommunikation med hyresgästerna, vilket vi gjort både inför och under renoveringsarbetet. Vi startade hela ombyggnaden med ett pilothus dit vi sedan bjudit in hyresgäst­erna, så att de ska kunna se slutresultatet av det arbete som pågår. Både visnings­möjligheten och kommunikationen är två viktiga framgångsfaktorer på Linero. Vi har även involverat hyresgästerna när det gäller att förbättra de egna ute­platserna, alltså för boende i markplan. De har fått rösta utifrån två framtagna förslag och så har vi valt den variant som fått flest röster i varje hus. Vi har även genomfört workshops med hyresgäst­erna, där det bland annat framkom önskemål om lugna mötesplatser utomhus, lugna trädgårdar och en hundrastplats, säger ombyggnads­administra­tör Victoria Silfverberg.

FAKTA CITYFIED

Renoveringen av bostäderna på Linero i östra Lund bedrivs inom ramen för EU-projektet Cityfied. Arbetet sker som ett samarbete mellan LKF, Kraftringen, Lunds kommun och IVL Svenska Miljöinstitutet. Projektet omfattar även liknande satsningar i Spanien och Turkiet och följs av cirka 50 europeiska städer som ska kunna dra nytta av och återanvända lösningar som utvecklas och provas inom ramen för Cityfied.

Uppsatta mål inom Cityfied-projektet:

  • Arkitektur och miljö: En mer variationsrik utemiljö och arkitektur som upplevs tryggare och attraktivare för såväl boende som besökare.
  • Underhåll: Inga större underhållsåtgärder ska vara nödvändiga 10 år efter ombyggnadens slut.
  • Energibesparingsåtgärder: Ekonomiskt hållbara energieffektiviseringsåtgärder med en målsättning att minska andelen köpt energi med 31 %.
  • Innemiljö: Högre standard och komfort för boende i sitt hem.
  • Samverkan: Samverka med kommun, verksamheter och boende för att skapa ett attraktivare bostadsområde utan att hyrorna blir för höga.

Vilka har varit projektets utmaningar?
– Vi har haft många underentreprenörer inblandade i renoveringsarbetet, och det är alltid en utmaning. Vi har försökt arbeta inkluderande och total­entrepre­nören har vävt in våra regler i sitt arbete med alla underleverantörer. Men att renovera i någons hem är alltid en utmaning, som kräver stor respekt från alla inblandade. Här har det ibland gnisslat, men vi har inte haft några allvarliga incidenter. För att underlätta har LKF en ombyggnadsvärd som arbetat på plats för att agera ”brygga” mellan entreprenörerna och de boende. Vi har haft toalettbodar på gården och det går att ansöka om evakueringslägenhet om man har medicinska skäl, säger Fredrik Altin.

Några andra utmaningar?
– Vi har fått göra en betydligt mer omfattande PCB-sanering än vi hade
planerat för, vilket lett till förseningar av markarbetena. Den sanering som gjordes för 10-12 år sedan var inte komplett och det fanns mycket mer PCB i marken än vi trodde. Vi blev under året anmälda av kommunens miljöförvaltning för detta. Tillsammans med miljöförvalt­ningen, en miljökonsult och våra entreprenörer har vi sedan arbetat för att få bort all PCB, säger Fredrik Altin.

Vad händer härnäst?
– Under 2018 fortsätter renoverings­arbetet med de tre återstående husen inom Eddan och två hus inom kvarteret Havamal. Vartefter vi blir klara så börjar också redovisningen till Cityfied-projektet. Vi fortsätter även med satsningar på utemiljön, som vi fått ekonomiskt bistånd från Boverket för att genom­föra, säger Fredrik Altin.

FAKTA LKF:s renovering på Linero

681 lägenheter är berörda, i kvarteren Eddan och Havamal. Renoveringsarbetet pågår 2015 – 2021. Målet med renoveringen är att göra Linero som helhet mer attraktivt, minska energiförbrukningen, förlänga husens livslängd och förbättra standarden för berörda lägenheter. Under 2017 har 7– 8 hus renoverats och arbeten med utemiljön har också ägt rum.

Fredrik Altin
I en workshop med hyresgästerna på Linero framkom bland annat önskemål om en hundrastplats, något Ola Strandberg och hans hund Timmy ser fram emot.

FAKTA PEIRE
(People – Environment – Indoor – Renovation – Energy)

PEIRE är ett forskningsprojekt för bättre samspel mellan hyresgäster, energianvändning och inomhusmiljö och genomförs på Linero 2016– 2020. I projektet samarbetar LKF, Lunds kommun och Kraftringen med forskare från Lunds Tekniska Högskola och Malmö högskola. Syftet är att ta ett helhetsgrepp på de tekniska system som reglerar temperatur, luftkvalitet och andra inomhusmiljöfaktorer tillsammans med energi­användning och hyresgästens roll i detta.
En viktig del av arbetet är de analyser som görs av de boendes beteende, som mäts både tekniskt och via enkäter och intervjuer.