Förväntad framtida utveckling 2018

Lunds befolkning förväntas växa till 160 000 invånare 2035. Den förväntade utvecklingen gör att LKF har en viktig funktion att fylla för såväl hyresgäster som för Lund som kommun. LKFs ambition är fortsatt att arbeta i enlighet med Strategiplan 2020.

LKF ska erbjuda attraktiva hem

De görs genom att utveckla socialt hållbara bostadsområden där trygghet och trivsel råder för hyresgäster och invånare. Utvecklingen mäter vi genom NKI där målsättningen är att nå 84 procent 2018. Ambitionsnivån är hög och utmaningarna flera när vi ska kombinera en hög kundnöjdhet samtidigt som en stor volym åtgärder genom underhåll, ombyggnader och nyproduktion påverkar vardagen för våra hyresgäster. Detta främst i fastigheter byggda på 60- och 70-talet.

LKF ska bygga fler bostäder

LKFs mål att bygga fler bostäder kvarstår och ambitionen är en fortsatt hög nyproduktionstakt där det 2018 bedöms starta 383 bostäder i följande projekt:

Antal bostäder
Xplorion, Södra Brunnshög 55
Offerkällan, Norra Fäladen 170
Ådan, Lunds tätort 25
Kryptan, Södra Sandby 62
Klockaren, Dalby 44
Kuylenstjerna, Genarp 27
383

LKF ska skapa ett bättre Lund

Då 2017 utgjorde sista året för delar av bolagets sociala- och miljömässiga mål har dessa ersatts eller förnyats med nya hållbarhetsmål för perioden 2018 till 2020. Hållbarhetsmålen utgår ifrån de väsentliga hållbarhetsfrågor som är identifierade i väsentlighetsanalysen. Miljömålen i LundaEkoII, Lunds kommuns program för ekologiskt hållbar utveckling, är ett styrande dokument bakom våra miljömål.

Miljömässig hållbarhet

Som hyresvärd vill vi kunna erbjuda ett sunt och miljöanpassat boende. Det uppnås bland annat genom att kontinuerligt arbeta med att ersätta material och kemiska produkter med bättre alternativ ur miljösynpunkt. Vidare arbetar vi dels med att hitta nya energilösningar, dels genom att reducera användningen av primärenergi i befintligt bestånd. Målsättningen är att ifrån 2013 till 2020 minska primärenergianvändningen med 55 procent.

LKF vill erbjuda hem som möjliggör en hållbar livsstil och lokaler med förutsättningar för en hållbar verksamhet. Under 2018 genomförs insatser för att främja miljöanpassade transporter och odling i delar av bostadsbeståndet. Målsättningen 2020 är att över 90 procent av våra hyresgäster fortsatt ska ange att de har bra/ mycket bra förutsättningar för att agera miljömedvetet i sina hem. Det tidigare inledda arbetet med att utveckla avfallshanteringen mot allt lägre andel restavfall av såväl kostnads- som miljöskäl fortgår 2018. Målsättningen är att senast 2020 ska andelen utsorterat avfall uppgå till minst 60 procent.

Grunden för ett hållbart Lund skapas i en hållbar stadsmiljö. Under 2018 kommer vi att genomföra åtgärder som syftar till att bevara naturliga ekosystemtjänster och/ eller skapa förutsättningar för nya, i synnerhet åtgärder kopplade till dagvattenhantering och annan klimatanpassning. Genom detta agerande vill vi verka för en hållbar stadsmiljö med natur och bebyggelse i balans.

Social hållbarhet

Ökad efterfrågan på bostäder kräver socialt hållbara bostadsområden. Genom att skapa lek- och mötesplatser i våra bostadsområden, arbeta med trivselaktiviteter och ha praktikanter samt sommarvikarier från våra bostadsområden vill vi bidra till detta.

Vi vill fortsatt arbeta för att få insikt i ungas tankar om framtidens boende bland annat genom LKF Labs. Vidare vill vi stimulera ungas innovationskraft genom att ta hjälp av universitet och högskolor i utvecklingsfrågor.

Tillgången till kompetens och kunskap är en avgörande faktor för att LKF ska kunna lyckas uppnå de mål som har satts upp. Strategisk kompetensförsörjning är ett av de viktigaste områden för att både attrahera nya medarbetare men också för att fortsätta vara en attraktiv och inkluderande arbetsplats för de medarbetare som arbetar på LKF idag. Vi behöver fortsatt utveckla och stärka ledarskapet hos chefer på alla nivåer samt skapa en gemensam grund för ett enat och engagerat ledarskap för att nå framgång.

Medarbetarskap är ett av målen i vårt hållbarhetsarbete för att vi ska vara en attraktiv och inkluderande arbetsplats med nöjda medarbetare. Det innebär att alla medarbetare ska känna sig sedda, välkomna och viktiga, för att bibehålla engagemanget som finns hos våra medarbetare och som är avgörande för att kunna ge fortsatt kundnöjdhet. Målsättningen mot 2020 är ökad mångfald och nöjda medarbetare.

Ekonomisk hållbarhet

Vår målsättning är fortsatt att ha en direktavkastning på över 3 procent på marknadsvärdet. En mycket hög investeringstakt ger snabbt ökande balansräkning och marknadsvärde som följd. I kombination med höga underhållsvolymer belastas därmed vårt driftnetto negativt och effekten blir att vi närmar oss 3 procent i direktavkastning 2017. Vi strävar dock fortsatt för att öka direktavkastningen så att vi håller oss över målet 2020.

Genom att producera bostäder med hög kvalité, energisnåla och ”underhållsfria” lösningar lägger vi grunden för en långsiktigt hållbar ekonomi och en låg miljöbelastning. 2018 års investeringsvolym uppgår till drygt 984 mkr. Merparten dvs 879 mkr avser investeringar i nya bostäder medan resterande utgör investeringar i befintligt bestånd för att säkra fastigheterna boendekvalitet och värde.

Vår affär och lönsamhet baseras på uthyrningen av bostäder, lokaler, garage och parkeringsplatser vilket skapar våra intäkter.

Vår totala nettoomsättning förväntas 2018 uppgå till drygt 977 mkr. Av dessa utgör bostadsintäkterna före vakanser 751 mkr. Sammantaget ökar intäkterna för bostäder med 21 mkr. Dels genom förhandlad hyresutveckling på 0,73 procent på befintliga bostäder. Därutöver tillkommer cirka 13 mkr ifrån helårseffekter avseende 2017 års nyproduktion och 5 mkr ifrån 2018 års nyproduktion. Intäkter för kommersiella lokaler har i föreliggande budget satts till 218 mkr vilket är cirka 25 mkr mer än 2017 års budget. Budget för garage uppgår till 16 mkr och p-platser 6 mkr. Under 2018 förväntas hyran för parkering höjas med 2 procent.

Våra kostnader för tjänster och material budgeteras till 225 mkr. Budget ligger då 24 mkr lägre än föregående års budget vilket förklaras av lägre underhållskostnader till följd av en högre investeringsgrad. 2018 års budgeterade underhållskostnader ligger på 167 mkr vilket kan jämföras med 190 mkr budget 2017.

Av driftbudgeten utgör de taxebundna kostnaderna drygt 160 mkr vilket är 7 mkr högre än föregående års budget. Posten omfattar kostnader för sophantering, el, värme och vatten. Av dessa står värmekostnaderna för 96 mkr. Budgeten för taxebundna kostnader baseras på att priset för fjärrvärme är oförändrat. Priset för elhandel förväntas minska med 8,8 procent medan nätavgiften bedöms öka med 4 procent. Vidare förväntas priset för vatten och avlopp öka med 5,5 procent och kostnaden för sophämtning förväntas öka med 2 procent.

Den ökade volymen investeringar i nyproduktion, ombyggnation samt ”aktiverat underhåll” ökar avskrivningarna. Årets avskrivningar budgeteras till 180 mkr vilket är en ökning med 16 mkr jämfört med budget 2017.

Vår expansion medför en investeringsvolym på cirka 984 mkr inkl. markförvärv. Av investeringsvolymen kommer cirka 660 mkr att upplånas och resterande del finansieras via eget kassaflöde från den löpande verksamheten.

Våra finansiella kostnader förväntas uppgå till 68 mkr. Detta trots en ökad skuldvolym till 5 000 mkr. Den låga nivån är ett resultat av dels den allmänt låga räntenivån, dels förändring av portföljstrategin.

Resultat efter bokslutsdispositioner och skatt bedöms uppgå till 147 mkr. Av dessa beräknas utdelning ske enligt lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) på av ägaren tillskjutet kapital.

Känslighetsanalys

För att illustrera eventuella resultateffekter till följd av förändringar i exempelvis hyresintäkter, förvaltningskostnader eller ränta har följande känslighetsanalys tagits fram. Känslighet och därmed risken varierar mellan posterna nedan.

Ambitionen är att utveckla bolaget genom kostnadseffektiv förvaltning och investering i ny- och ombyggnader så att god lönsamhet uppnås. En god lönsamhet och en stark balansräkning gör att bolaget kan hantera eventuella effekter av de risker våra affärer för med sig. Nedan illustreras förenklat vilka effekter förändringar i intäkter och kostnader kan medföra för LKFs resultat.

Förändring av Enligt budget (mkr) Förändring (% ) Resultatpåverkan (mkr)
Bostadshyra 751 +/-  0,5 +/-4
Lokalhyra 218 +/-  0,5 +/-1
Tjänster o material 225 -/+  1,0 +/-2
Underhåll 167 -/+  1,0 +/-2
Personalkostnader 160 -/+  1,0 +/-1
Ränta 68 +/- 0,1* +/-3

* Avvikelsen för räntekostnader baseras på en variation av räntan på +/-0,1%-enheter inom ramen för gällande normportfölj. Effekterna avser ett bästa och sämsta scenario och dess resultateffekt.