Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

LKF, som är ett fastighetsbolag, har till föremål för sin verksamhet att förvärva, äga, bebygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar.

Ändamålet med verksamheten är att erbjuda bostäder och bostadskomplement med god kvalitet i god miljö till rimlig hyra samt bidra till att planering och byggande anpassas till efterfrågan. LKF samverkar med Lunds kommun för att tillgodose bostadsbehovet i kommunen och förbinder sig att träffa avtal om att tillhandahålla bostadslägenheter till kommunens förtursbehov.

LKF administrerar en kö för bostadssökande och erbjuder sökande bostadslägenheter med utgångspunkt från kötid. LKF erbjuder sina hyresgäster möjlighet till boinflytande.

LKF drivs enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunrättsliga principer som framgår av bolagsordningen. Bolagsordningen reglerar att kommunfullmäktige ska beredas möjlighet att ta ställning till beslut i verksamheten som är av principiell betydelse eller annars av större vikt. Samråd och information till ägaren sker i enlighet med ägardirektiven.

Bolagets ändamål och ambition uttrycks i korthet även genom vår affärsidé – LKF är till för att erbjuda trivsamma lägenheter, god miljö och ett bekymmersfritt boende med rimliga hyror, bra service och personligt inflytande.

Företaget har sitt säte i Lund.

Styrelse och VD

Bolagets styrelse utses av bolagsstämman. Styrelsemedlemmarna nomineras av kommunfullmäktige som också utser ägarrepresentant för samtliga aktier vid bolagsstämman. Styrelsen består av:

Ordinarie: Mattias Olsson ordförande, Göran Brinck vice ordförande, Manaf Sababi, Lars V Andersson, Ingrid Malmqvist Norin, Kerstin Lindbom, och Görild Malmberg (till och med 2017-12-13). Vid extrastämma 2017-12-13 valdes Kerstin Rosendahl in som ny ledamot.

Ersättare: Clas Fleming, Erik Nordin, Ali Ismail, Torsten Czernyson och Sofie Lemontzis.

Arbetstagarrepresentanter: Eve Nilsson, fastighetsanställda och Rolf Karlsson, tjänstemän.

Verkställande direktör: Håkan Ekelund. VD har under året meddelat att han inte avser att förlänga sitt förordnande som därmed löper ut under 2018. Rekrytering av ersättare har inletts.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET

Marknad och förvaltningsfastigheter

Lunds befolkning bedöms uppgå till 121 000 invånare vid årsskiftet 2017/ 2018 och förväntas öka till 160 000 invånare år 2035 enligt kommunens befolkningsprognos. Utvecklingen gör att efterfrågan på bostäder är fortsatt stor i regionen vilket återspeglas i antalet sökande hos LKF. Bostadskön uppgick vid utgången av 2017 till cirka 67 000 personer varav närmare 9 800 visat aktivt intresse för någon bostad under en tremånadersperiod. Vid utgången av 2017 hade LKF 9 551 (9 275) bostäder i Lund, Stångby, Dalby, Södra Sandby, Veberöd, Genarp och Revinge. Bostadsbeståndet motsvarade cirka 40 procent av hyresrätterna i kommunen vilket gör LKF till den enskilt största aktören på hyresrättsmarknaden.

Investeringar

För att bidra till bostadsförsörjningen i Lund och därmed möta efterfrågan på hyresbostäder är bolagets långsiktiga mål att LKF ska bygga fler bostäder till en volym om 250-300 bostäder per år inklusive äldreboenden. 2017 års plan var att påbörja totalt 446 bostäder i följande projekt:

Plan 2017 Utfall 2017
Xplorion, Södra Brunnshög 54
Hammocken, Södra Brunnshög 115 118
Bullerbyn, Norra Fäladen 105 106
Nymfen, Södra Råbylund 70 73
Temp. bostäder Lunds kommun 72 96
Solhem, Genarp 30 30
446 423

Det långsiktiga målet överträffades därmed då 423 bostäder påbörjades. Antalet var dock 23 bostäder färre än planerat 2017 vilket förklaras av att Xplorion inte kom att startas till följd av prisbilden. Däremot påbörjades fler temporära bostäder än planerat.

Totalt färdigställdes 359 bostäder, varav 88 för särskilt boende, i följande projekt; Arkivarien i Lund med 104 bostäder, sista delarna av Linero torg med 62 bostäder, kvarteret Snickaren på Väster med 61 bostäder samt slutfördes Fossilen på Södra Råbylund med 132 bostäder.

Att bygga upp en projektportfölj för en hög produktionstakt tar tid men ger effekt. Hösten 2017 hade bolaget som mest 1 000 bostäder i produktion i tretton olika projekt. För att upprätthålla den höga produktionstakten arbetar vi fortsatt med att utveckla vår projektportfölj som vid utgången av 2017 omfattade cirka 1 500 bostäder.

Fastighetsvärde

För en långsiktig hållbar ekonomisk utveckling krävs att bolagets värde förvaltas och utvecklas positivt. Värdeutvecklingen (totalavkastning på marknadsvärdet) bör därför över tid vara i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader.

LKF genomför årligen en intern marknadsvärdering av fastighetsbeståndet. Värderingen resulterade i ett marknadsvärde per 2017-12-31 om cirka 11,5 mdkr (10,4). Som en konsekvens av delvis sänkta direktavkastningskrav och förbättrade driftnetton har värdet ökat jämfört med föregående år, även exklusive tillskott för nyproduktion och förvärv. Ingen hänsyn har då tagits till stämpelskatt och uppskjuten skatt.

Vid årsskiftet 2017 uppgick bolagets totalavkastning till 6,88 procent (6,15). Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick till 4,36 procent (4,45) på marknadsvärdet vilket ligger väl över det långsiktiga målet om minst 3 procent. En förändring av direktavkastningskravet om +/-0,5 procentenheter påverkar värdet med cirka +/-1,3 mdkr.

LKFs fastigheter har per 2017-12-31 (2016-12-31) ett sammanlagt anskaffningsvärde av 7 620 mkr (6 933). Under året har gjorts investeringar på 520 mkr (503), se not 15. Till färdigställda objekt har överförts 680 mkr (376), se not 13, 14. Övervärde i förhållande till bokfört värde för färdigställda fastigheter uppgår till 6,3 mdkr (5,7). Det totala taxeringsvärdet för beståndet uppgår till 9,4 mdkr (9,2). Då inkluderas värdet för obebyggd mark, vilket inte räknas in i marknadsvärdet.

Fastigheternas marknadsvärde fördelat på bokfört resp övervärde, Mdkr, samt belåningsgrad i % av marknadsvärde

Försäljningar och förvärv

Under året förvärvades fastigheterna; Nymfen 1 – 8,4 mkr, del av Bullerbyn 1 – 1,6 mkr, Väster 2:18 – 2,9 mkr, del av Sandby 50:2 – 14,2 mkr samt del av Havamal 4 – 3,5 mkr.

Förvaltning

LKF ska erbjuda attraktiva hem där ambitionen är att ha Sveriges nöjdaste bostadskunder. Kundnöjdheten mäts genom Nöjd Kund Index (NKI)  och jämförs med bostadsbolag med mer än 9 000 bostäder. Den senaste undersökningen genomfördes hösten 2017 och det sammanvägda resultatet återges i ett Serviceindex som uppgick till 82,4 procent (83,8). Trots ett relativt högt utfall når LKF inte riktigt upp till målsättningen på 84 procent. Detta främst då våra kunder upplever att tillgängligheten och möjligheten att nå rätt person kunde vara bättre.

Trygghet är en viktig faktor för hyresgästernas trivsel och hur vi uppfattas som hyresvärd varför vi fortsatt satsat på trygghetsskapande åtgärder. Grunden för en trivsam och trygg boendemiljö läggs delvis i ett väl underhållet fastighetsbestånd varför ombyggnad i våra 1960- och 1970-talsområden fortgår enligt plan. 2017 pågick exempelvis upprustningen av byggnader och utemiljö för fastigheter Eddan 1 och 2 på Linero, där bland annat entrépartier, lägenhetsdörrar och passagesystem har bytts ut. Utöver fysiska åtgärder genomförs även trygghetsvandringar tillsammans med hyresgäster i flera bostadsområden. För att följa effekterna av dessa åtgärder mäts trygghetsindex som hösten 2017 uppgick till 80,0% (80,9%) vilket är ett bra resultat även om det är något lägre än tidigare mätning. Något som även bekräftas i Polisens trygghetsmätning.

Satsningarna på en god boendekvalitet avspeglar sig i en stor volym fastighetsunderhåll 2017. Totalt har nästan 300 underhållsprojekt genomförts omfattande allt ifrån energisparåtgärder, fasadrenoveringar till takomläggningar och fönsterbyte. Sammanlagt utfördes underhållsprojekt för 183 (189) mkr samt hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, HLU, för 51 (52) mkr. Av underhållet lades 66 mkr på LKFs projekt för förnyelse av 60- och 70-talsområdena. När det gäller 60- och 70-talsområdena tillkommer 43 mkr avseende åtgärder som aktiveras och därmed påverkar fastigheternas bokförda värden.

LKF ska skapa ett bättre Lund

Samtidigt som vi arbetar för att förbättra service och boendekvalitet ska LKF genom hållbarhetsarbetet skapa ett bättre Lund. De övergripande målen nedan avser perioden 2013-2017.

Vad beträffar miljömässig hållbarhet har LKF 2017 minskat primärenergianvändningen med 5 procent relativt 2016 och 52 procent (49) sedan 2013. Därmed har det långsiktiga målet att minska med totalt 25 procent jämfört med 2013 uppnåtts. Ökad information samt förbättrade miljöhus till sopsortering bidrar till att uppfylla det övergripande målet om minskad resursförbrukning. Under 2017 har plockanalyser på restavfallet genomförts, dessa visar på att 63 procent av innehållet i hushållens soppåse sorterats fel, dvs skulle sorterats som förpackningar, matavfall etc.

För minskad miljöbelastning strävar bolaget mot att bli fossilfria 2020. Som ett led i att minska antalet fossilbränsle fordon har fem nya fordon införskaffats 2017. Fyra drivs med el och en med HVO-bränsle. Andelen fossilbränslefria fordon är 73 procent (64). Andelen fossilbränslefri uppvärmning är 97 procent (97), utbyggnaden av fjärrvärme till Dalby under 2017 kommer framöver att möjliggöra konvertering av gaspannor till fjärrvärme.

För integration och ökad social hållbarhet färdigställdes under året en experimentlekplats med tillhörande mötesplats på Rådhusrätten. I samband med upprustningen av Linero har LKF ställt krav på att entreprenörerna ska ta emot praktikanter ifrån bostadsområdet. Detta är några exempel på de åtgärder som vidtagits för ökad social hållbarhet.

För en ekonomiskt långsiktig hållbarhet, i den tillväxtfas som bolaget befinner sig i, har följande ekonomiska mål fastställts utöver de som tidigare redovisats. Bolaget ska ha en lönsamhet, mätt som avkastning på totalt kapital, på minst 3 procent. Utfallet uppgick till 3,3 procent. Vidare ska bolaget ha en finansiell styrka där den synliga soliditeten överstiger 18 procent och räntetäckningsgraden uppgår till minst två gånger räntekostnaden. Soliditeten uppgick till 24,4 procent och räntetäckningsgraden till 5,0 gånger. Därmed överträffades samtliga ekonomiska mål 2017.

Medarbetare och organisation

Under 2017 har arbetet med att sätta den nya organisationen fortsatt. Med ny organisation följer också nya chefer. För att stärka dessa på alla nivåer i företaget och skapa en gemensam grund för ett enat och engagerat ledarskap har ett ledaskapsprogram genomförts. Utöver det har utbildningsinsatser genomförts där alla medarbetare diskuterat våra värdeord och förhållningsätt för att ena oss hur vi ska förhålla oss i olika situationer. Målsättningen är att låta våra värderingar stärka vår kultur så att vi utvecklar både vår attraktion som arbetsgivare och vår kundupplevelse.

LKF har under året nyrekryterat 23 personer (34), av vilka 12 tjänster (13) avser vikariat/ visstidsanställningar. Pensionsavgångarna var 6 (4) under året. Sjukfrånvaron i företaget har gått upp något och ligger på nu på 5,3 % (4,6 %).