EKONOMI OCH FINANS

Nettoomsättning och resultat

Resultatet efter finansiella poster uppgick år 2017 till 127 mkr (122). Redovisat resultat efter bokslutsdispositioner och skatt blev 108 mkr (105).

Nettoomsättningen ökade till 928 mkr (896) vilket dels förklaras av volymökningen och dels av effekterna ifrån hyresutvecklingen för bostäder. Hyresnivån för LKFs bostadslägenheter höjdes per den 1 januari 2017 med i genomsnitt 0,62 % och kommer att höjas per 1 januari 2018 med 0,73 %. Hyreshöjningen för den enskilda lägenheten kommer att variera med anledning av anpassning till den så kallade Lundamodellen.

Rörelsens kostnader uppgick till 763 mkr (708) och ökade med 55 mkr. Detta utifrån följande faktorer.

Volymen köpta tjänster uppgick till 249 mkr och är oförändrad gentemot föregående år trots den större bostadsvolymen. Av de köpta tjänsterna har dock kostnaderna för reparation och administration ökat med cirka 6 mkr. Detta samtidigt som kostnaderna för fastighetsskötsel/ städning minskat med knappt 4 mkr och den totala underhållsvolymen, exklusive eget arbete, minskat med 2 mkr.

Total uppgick underhållsvolymen, inklusive eget arbete, till 183 mkr (189) vilket var något lägre än föregående år. Inkluderas även de aktiverade delarna av underhållet så är volymen större än föregående år. Detta då 2017 års projekt varit av annan karaktär och därmed kunnat aktiveras enligt K3 i större utsträckning än tidigare.

Taxebundna kostnader ökade med drygt 4 mkr vilket även det främst förklaras av den ökade bostadsvolymen. Av kostnadsökningen står uppvärmning för knappt 3 mkr. Därutöver tillkommer ökade kostnader för vatten med drygt 1 mkr medan kostnaderna för sophantering och fastighetsel i stort var oförändrade.

I takt med att bolaget växer ökar personalkostnaderna och det med 11 mkr. Det är kostnader för reparation, städning och administration som ökar med 25 mkr medan kostnaderna för fastighetsskötsel och parkeringstillsyn minskar med 14 mkr. Förändringen mellan fastighetsskötsel och reparationer förklaras av justeringar som gjorts av organisationen för att anpassa den och därmed minska de externa kostnaderna. Vidare ökar de administrativa kostnaderna till följd av den genomförda omorganisationen.

I samband med genomförd marknadsvärdering har eventuella nedskrivningar eller återläggningar prövats. Då den tidigare nedskrivna fastigheten Russet återvunnit sitt värde har en återläggning av drygt 8 mkr  brutto genomförts. Vidare har utrangeringar genomförts på fastigheterna Arkivet och Bullerbyn med 12 mkr till följd av rivning. Det medförde att årets av- och nedskrivningar sammantaget uppgick till 165 mkr netto (131).

De finansiella kostnaderna uppgick till 74 mkr (85). Fortsatt låga räntor medför att LKF trots ökad upplåning minskar de finansiella kostnaderna. Av räntekostnaderna utgör 11 mkr ränteskillnadsersättning för stängning av derivat, 6 mkr värdeförändring på räntetak och 13 mkr kostnader för marginal och borgen till Lunds kommun.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 241 mkr (208). Kassaflödet från investeringsverksamheten var -567 mkr (-518) vilket var högre än föregående verksamhetsår.

Finansiering och ränteriskhantering

LKF finansierar sig till största delen på kapitalmarknaden där man tillsammans med Lunds kommun har dels ett obligationsprogram med ram 5 000 mkr, dels ett certifikatsprogram med ram 2 000 mkr för kortfristig upplåning. Certprogrammet är säkerställt av kreditlöften.

LKFs låneportfölj uppgår vid årsskiftet till 4 250 mkr varav långfristiga lån utgör 3 550 mkr och kortfristiga certifikatslån utgör 700 mkr. Av de långfristiga lånen är 2 300 mkr obligationer som vidareutlånats av Lunds kommun, 1 250 mkr utgör lån från banker som tagits upp i LKFs namn. Samtliga lån är säkerställda med kommunal borgen där totalramen är 7 000 mkr.

Av obligationslånen om 2 300 mkr utgör 700 mkr så kallade private placement, resterande ingår i obligationsprogrammet. I maj 2017 emitterade LKF och kommunen en grön obligation inom obligationsprogrammet. LKFs andel om 500 mkr planerar att finansiera nyproduktion av Oden etapp 2 på Linero, Brandstationen 6, Dokumentet inom kvarteret Arkivet och Nymfen 1 på Råbylund.

Efter reduktion med koncernkontolikviditet uppgår låneportföljen till 4 028 mkr.

I bolagets finanspolicy anges ansvarsfördelning, regler och riktlinjer för hur finansieringsverksamheten i bolaget ska bedrivas. För att hantera ränterisken har räntesäkringar använts. Genom en normportfölj anges dessutom hur risker ska begränsas och vilka risker som får tas.

Volymen ränteswappar uppgår till 2 800 mkr. Låneportföljen skyddas dels av kreditlöften inklusive checkkredit om 1 345 mkr, dels av fem räntetak om totalt 2 500 mkr på nivåerna 1 % respektive 1,9 %. Två av räntetaken upphandlades i december 2017 med start 2021-06 och löptid på två år.

Räntetaken marknadsvärderas vid boksluten och redovisas enligt lägsta värdets princip. Detta ger en kostnad för orealiserade värdeförändringar om 6,1 mkr för 2017.

Lunds kommun har erhållit borgensavgift samt marginal på obligations- och certifikatslån om 12 mkr. Låneräntan för räntebärande skulder inklusive kommunal borgensavgift men exklusive ränteskillnadsersättning och orealiserade värdeförändringar uppgår till 53 mkr (65) eller 1,4 % (1,8).

Låneportföljens basfakta (MKR) 2017 2016 2015 2014 2013
1) Lånevolym inkl. koncernkontolikviditet 4 028 3 706 3 384 3 132 3 093
Lånevolym med kommunal borgen 1 250 1 250 1 100 1 600 2 100
Antal lån inkl. koncernkontolikviditet 17 16 17 15 13
Ränteswapvolym 2 800 2 550 2 650 2 350 1 850
2) Bruttosnittränta (momentan) exkl. koncernkontolikviditet (%) 0,94 1,43 1,81 2,62 3,02
2) Genomsnittlig återstående räntebindningstid (år) 2,53 2,34 2,94 3,22 2,43
2) Genomsnittlig återstående konverteringstid (år) 2,68 2,58 2,19 2,32 2,66

1) Lånevolym, netto, definierat som upptagna lån reducerat med koncernkontolikviditet
2) Nyckeltalen beräknas på lån och räntederivat med helhetssyn på räntebindning och risk

Finansiell strategi

Finansverksamheten i LKF bedrivs inom ramen för den av styrelsen beslutade finanspolicyn. Omprövning sker löpande och med månadsvis avstämning att policyns föreskrifter följs.

Den övergripande målsättningen för LKFs finansverksamhet är att:

  • säkerställa LKFs finansiering till en kostnad och risknivå som långsiktigt på bästa sätt främjar ägarens mål för verksamheten,
  • anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att långsiktig ekonomisk stabilitet och positivt resultat uppnås och bibehålls,
  • uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar,
  • säkerställa att LKF är ett finansiellt starkt företag och en attraktiv affärspartner.

LKF är i sin verksamhet exponerad för ett antal finansiella risker såsom finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk och motpartsrisk.

Med finansieringsrisk avses risken att inte kunna ta upp lån till rimliga kostnader i rätt tid. För att begränsa denna risk arbetar LKF med ett flertal långivare där låneförfall sprids över olika år och med kreditlöften med olika löptider. Kapitalbindningen regleras i en normportfölj med en beräkning av låneavtalens och kreditlöftenas förfallostruktur, se not 29. I normportföljen för kapitalbindning sätts normnivåer och riskmandat i form av maximal tillåten avvikelse mot vilken den verkliga skuldportföljens förfallostruktur följs upp månadsvis.

Vid högre marknadsräntor kan högre räntekostnader och försämrade kassaflöden ge en betydande resultatförsämring för LKF. För att hantera denna så kallade ränterisk arbetar LKF med en kombination av kort och lång räntebindning samt med derivatinstrument som ränteswappar och räntetak för att uppnå stabilitet i räntekostnaderna.

Strategin för hantering av ränterisk definieras som en förfallostruktur för räntebindningen för lån kombinerat med derivat. Denna förfallostruktur bildar en hypotetisk portfölj, en normportfölj för räntebindning som används som jämförelseindex. Den verkliga portföljens räntebindning jämförs månadsvis med normportföljen och en resultatutvärdering görs. Handlingsfriheten för LKF anges genom en maximal avvikelse (ett riskmandat) från normportföljens förfallostruktur. Ränteriskmandat fastställs fortlöpande av LKFs styrelse.

Under 2017 genomförde LKF tester av räntebindningsstrategin vilket resulterade i ett styrelsebeslut om en oförändrad normportfölj med ett längsta ränteförfall på 7–10 år. Vidare beslutades att utöka portföljen med räntetak för 1 500 mkr och en strikenivå på 1,9 %.

Målet för likviditetshanteringen är att de likvida finansiella tillgångarna ska motsvara kraven på likviditetsreserven. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att finansiera nyinvesteringar och lösa räntebärande lån.

Med motpartsrisk menas risken för att LKFs motpart, med vilken gjorts derivattransaktioner, inte kan fullfölja sina åtaganden enligt träffade avtal och därigenom orsakar LKF en förlust. LKF ska sträva efter att sprida motpartsrisker. Inför varje transaktion ska bedömning av motpartsrisk avseende nettoexponering göras och LKFs totala engagemang hos motparten ska beaktas.