Noter och kommentarer
Redovisnings- och värderingsprinciper
Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisning med tillämpning av årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).
Ägarintressen
LKF äger andelar i nedanstående företag/föreningar vid utgången av 2016.
| Företag/förening | Andelarnas värde per 161231 |
| SABO fastighetsförsäkrings AB | 512 tkr |
| Lundavind | 273 tkr |
| Husbyggnadsvaror HBV Förening | 40 tkr |
| Skånehem | 0,4 tkr |
Då innehavet är av mindre karaktär, överstiger inte 20%, så redovisas inte någon ekonomisk information kring bolagets ägarintressen i årsredovisningen. Ägandet uppgår inte till en volym så att det ska klassas som intressebolag eller dotterbolag.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut. Det förekommer inga finansiella placeringar som klassificeras som lilkvida medel.
Väsentlighetsbedömning
Den 16 maj 2016 avslutades fusionen av GTB Fastigheter AB, 556832-4171 samt LICA Fastigheter AB, 556997-1103. Med anledning av att bolagen är av mindre karaktär så lämnas ingen upplysning avseende bolagens nettoomsättning, och rörelseresulat samt storleken på bolagens tillgångar och skulder vid överföringen med hänvisning till ÅRL kapitel 2 3a §.
Inkomstskatter
Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen.
Uppskjuten skatteskuld/fordran avseende temporära skillnader som hänför sig till upp- & nedskrivning på fastigheter, samt skillnader mellan skattemässiga och bokföringsmässiga avskrivningar redovisas netto mot Avsättning för beräknad skatteskuld.
Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatteffekten i eget kapital.
Intäkter
Hyresintäkter redovisas i den period förhyrningen avser. Hyror för egna lokaler redovisas netto mot hyresintäkt för lokaler. Övriga intäkter består av ersättning för besiktningsåtgärder, preliminära värme-, vatten- och elkostnader, kontrollavgifter för felparkerade fordon, intäkter från parkeringsautomater, samt av hyresgästerna beställda tjänster och material.
Aktiverat arbete för egen räkning baseras på noggrant och systematiskt förda tim- och projektredovisningar. Vid framtagandet av produktionskalkyler görs en bedömning av insatser och behov av byggledning och kontroll för respektive projekt. Utgiften räknas fram med hänsyn till aktuell byggtid och en bedömning av antalet timmar som behövs i byggprojektets olika skeden. Vid avslut av projekten stäms kalkylerad kostnad av mot omfattningen av utförd arbetsinsats.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.
När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras.
Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten.
Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader.
Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad.
Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar.
Förvaltningsfastigheter
Samtliga fastigheter betraktas som förvaltningsfastigheter. Fastighetsinnehavet ägs för att skapa hyresintäkter. På bokslutsdagen uppgår redovisat värde till 4,7 Mdkr och bedömt marknadsvärde till ca 10,4 Mdkr, se not 13. Förutsättningarna för marknadsvärderingen framgår under rubriken ”Bedömningar och uppskattningar”.
| Avskrivning anläggningstillgångar: | |
| Maskiner, fordon, inventarier | 20% |
| IT-tillgångar | 33% |
| Markanläggningar | 5% |
| Byggnaderna är uppdelade på åtta komponenter med olika avskrivningstakt: | |
| Stomme | 1% |
| Fasad | 2% |
| Fönster | 2% |
| Tekniska installationer, fasta | 2% |
| Yttertak | 2,5% |
| Snickerier | 3,3% |
| Tekniska installationer, rörliga | 6,7% |
| Ytskikt och maskinell utrustning | 5% |
Nedskrivningar
Årlig värdering och bedömning görs av värdet på fastighetsinnehavet. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererade enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning om återföring bör göras.
Varulager
Varulagret består av reservdelslager och är värderat efter lägsta värdets princip.
Andra långfristiga värdepappersinnehav
Tillgångar ingående i posten redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning värderas aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger.
Likvida medel
Medel på koncernkontot hos koncernens moder (Lunds kommun) klassificeras som likvida medel både i balansräkningen och i kassaflödesanalysen.
Lånekostnader
Beräknad internränta om 1,7 Mkr till och med år 1996 har aktiverats och ingår i fastigheternas anskaffningsvärden. Därefter bokförs ej intern ränta.
Leasingavtal
Samtliga leasingavtal där företaget är leasetagare redovisas som operationell leasing (hyresavtal), oavsett om avtalen är finansiella eller operationella. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.
Uthyrning av lokaler klassificeras som operationell leasing. Leasingintäkterna redovisas linjärt under leasingperioden.
Finansiella instrument
LKF följer Årsredovisningslagen (1995:1554) kapitel 5 gällande värdering av finansiella instrument. Finansiella instrument vars ursprung inte är räntesäkring värderas vid bokslut och förlustreserveringar görs vid behov. För finansiella instrument vars syfte är räntesäkring ges upplysningar om verkligt värde. Därutöver tillämpas K3 kapitel 11 avseende säkringsredovisning.
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balans- räkningen när LKF blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.
Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten.
Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.
Kundfordringar och övriga fordringar (Hyresfordringar)
Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.
Låneskulder och leverantörsskulder
Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas.
LKF har för avsikt att refinansiera samtliga låneskulder som förfaller till betalning inom tolv månader från balansdagen, dessa klassificeras därför som långfristiga skulder. Samtliga långfristiga skulder är amorteringsfria.
Derivatinstrument som ingår i säkringsredovisning
Ränteterminer, ränteoptioner, ränteswappar, räntetak och kombinationer av dessa får köpas, säljas och ställas ut under förutsättning av att ränteriskramarna inte överskrids. Intäkter och kostnader för ränteswappar nettoredovisas under räntekostnader. Vinster eller förluster då ett derivatkontrakt avbryts eller då lån återbetalas i förtid resultatredovisas omgående.
Dokumenterade säkringar av LKFs räntebindning (säkringsredovisning)
Avtal om så kallade ränteswappar skyddar bolaget mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller LKF en fast/rörlig ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.
LKF använder sig som grundregel av säkringsredovisningen enligt K3. Målsättningen för ränteriskhanteringen är att begränsa de på kort sikt negativa effekterna av ränteförändringar i resultaträkningen samt anpassa ränterisken till affärsrisken i bolaget. Riskhanteringen och säkringsredovisningen bedrivs med ett portföljperspektiv.
Följande kriterier ska vara uppfyllda för att ett derivat ska kunna klassas som ett säkringsinstrument: det ska finnas en extern motpart och derivatet får inte innehålla utställd optionalitet netto. Samtliga LKFs derivat uppfyller dessa kriterier.
Regelverket K3 kräver att derivaten ska vara effektiva för att kunna säkringsredovisas. Följande kritiska villkor gäller vid effektivitetsbedömning:
- Samma valuta som säkrad post
- Samma räntebas eller räntebas med hög korrelation som säkrad post
- Andel ränteförfall inom 1 år idag, på portföljnivå, vid tidpunkt efter ingått derivat ska vara större eller lika med 0% Samtliga LKFs derivat som säkringsredovisas uppfyller dessa villkor.
Samtliga derivatinstrument förutom räntetaken har säkringsredovisats i delårsbokslut 2016-08-31 och i helårs- bokslutet 2016-12-31.
Säkringsredovisningens upphörande
Säkringsredovisningen avbryts om
- säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in, eller
- säkringsrelationen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning.
Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen.
Derivatinstrument där kriterier för säkringsredovisning inte är uppfyllda
Derivatinstrument med positivt värde värderas löpande i enlighet med lägsta värdets princip, derivatinstrument med negativt värde värderas till det negativa värdet. De värdeförändringar som uppkommer inom ramen för lägsta värdets princip och ändringar av negativt värde, redovisas omedelbart i resultaträkningen. Värdeförändringar på derivatinstrument som utgör kortfristiga och långfristiga skulder redovisas i olika poster i resultaträkningen beroende på syftet med innehavet av derivatinstrument – värdeförändringar av ränteswappar och räntetak redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.
Marknadsvärden på derivatinstrument var på balansdagen enl följande:
| MARKNADSVÄRDE | Nominellt belopp | Marknadsvärde | Bokfört värde | ||||
| MKR | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | |
| 1) Marknadsvärden redovisade i balansräkningen: | |||||||
| Kontrakt med positiva verkliga värden | |||||||
| Räntetak | 2 500 | 1 000 | 9,4 | 0,1 | 9,4 | 0,1 | |
| Kontrakt med negativa verkliga värden | |||||||
| Ränteswap, | |||||||
| från 3M Stibor till fast | 100 | – 0,9 | – 0,9 | ||||
| TOTAL redovisade i balansräkningen | 9,4 | – ,8 | 9,4 | – ,8 | |||
| 2) Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen: | |||||||
| Kontrakt med positiva verkliga värden | |||||||
| Ränteswap | |||||||
| från fast till 3M Stibor | 600 | 12,4 | |||||
| från 3M Stibor till fast | 200 | 400 | 2,2 | 9,7 | |||
| Räntetak | 500 | 0,0 | |||||
| Kontrakt med negativa verkliga värden | |||||||
| Ränteswap | |||||||
| från fast till 3M Stibor | 600 | – 0,2 | |||||
| från 3M Stibor till fast | 1 750 | 1 550 | – 81,8 | – 81,2 | |||
| TOTAL ej redovisade i balansräkningen | – 67,2 | – 71,7 | |||||
LKF ställde under 2005 ut en swaption där LKF förband sig att ingå en ränteswap till en avtalad fast ränta om räntan vid avräkningsdagen understeg den avtalade räntan. För risken erhöll LKF en premie. Vid avräkning 2006 övergick swaptionen till en 10-årig ränteswap. Löptiden gick ut i juni 2016 och swappens resterande anskaffningsvärde (=periodiserad premie) om 0,9 mkr påverkar resultatet positivt. LKF upphandlade 2012 tre räntetak om nominellt 1 500 mkr och 2016 tre räntetak om nominellt 1 000 mkr. I bokslutet 2016-12-31 redovisas samtliga enl LVP, dvs det lägre av marknadsvärde och anskaffningsvärde. Detta ger en kostnad om 4,5 mkr. Ett av kraven för säkringsredovisning är att andel ränteförfall inom 1 år idag ska vara större eller lika med 0%. Pga negativa marknadsräntor uppfylls inte det kravet om räntetaken säkringsredovisas.
Total resultatpåverkan av värdering enl LVP utgör en kostnad om 3,6 mkr.
Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärden på derivatinstrument har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns.
Bedömningar och uppskattningar
Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter
Årets värdering har genomförts i analysverktyget Datscha genom en kombination av ortspris- och avkastningsmetod. Värdebedömningen baseras på LKFs verkliga hyresintäkter, driftskostnader och fastighetsskatt per fastighet. Underhållskostnader beräknas utifrån respektive fastighets ålder och skick.
Följande direktavkastningskrav har använts: bostäder 3,25%-5,65%, kommersiella lokaler 6,0%-8,50% och äldreboenden 5,0%-7,0%. De generella förutsättningarna för 2016 års värdering framgår av nedanstående tabell.
Värderingen har därefter kvalitetssäkrats av NAI Svefa som också genomfört ett antal styckevisa värdebedömningar vilka ligger till grund för och har varit vägledande i det interna värderingsarbetet.
| Förutsättningar kassaflödesanalys | |
| Värdetidpunkt | 2016-12-31 |
| Kalkylperiod | 10 år |
| Inflation per år | 2% |
| Hyresutveckling bostäder per år | 2017 0,7% |
| 2018 ff 2,0% | |
| Hyresutveckling lokaler per år | 2% |
| Utveckling av drifts- och underhålls- | |
| kostnader per år | 2% |
| Vakansgrad bostäder | 0,70% |
| Vakansgrad lokaler | 0-3% |
| Direktavkastningskrav genomsnitt | 4,45% |
| Kalkylränta genomsnitt | 6,37% |
Förutom ovanstående är inga väsentliga uppskattningar och bedömningar gjorda som påverkar bolagets redovisade värden.
Nyckeltalsdefinitioner
Direktavkastning på totalt kapital: Resultat före avskrivningar, nedskrivningar anläggningstillgångar och jämförelsestörande poster i procent av totalt kapital.
Belåningsgrad: Kortfristiga och långfristiga skulder i procent av balansomslutningen.
Räntetäckningsgrad: Resultat före avskrivn, nedskrivn. anlägg.tillgångar och jämförelsestörande poster + finansiella intäkter i förh till räntekostnader, borgen och övriga finansiella kostnader.
Balanslikviditet: Summa omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder.
Redovisad soliditet: Eget kapital inklusive 78% (73,7% år 2009-2012) av obeskattade reserver i procent av balansomslutningen.
Driftnetto per kvm: Resultat före avskrivningar, nedskrivn. anlägg.tillgångar och jämförelsestör. poster utslaget på uthyrningsbar bostads- och lokalyta.
Underhållskostnad per kvm: Underhållskostnader utslaget på uthyrningsbar bostads- och lokalyta.