Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Styrelsen och verkställande direktören för Lunds Kommuns Fastighets AB (publ), org. nr 556050‑4341, ägt av Lunds kommun lämnar härmed årsredovisning för verksamhetsåret 2016.

LKF, som är ett fastighetsbolag, har till föremål för sin verksamhet att förvärva, äga, bebygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar.

Ändamålet med verksamheten är att erbjuda bostäder och bostadskomplement med god kvalitet i god miljö till rimlig hyra samt bidra till att planering och byggande anpassas till efterfrågan. LKF samverkar med Lunds kommun för att tillgodose bostadsbehovet i kommunen och förbinder sig att träffa avtal om att tillhandahålla bostadslägenheter till kommunens förtursbehov.

LKF administrerar en kö för bostadssökande och erbjuder sökande bostadslägenheter med utgångspunkt från kötid. LKF erbjuder sina hyresgäster möjlighet till boinflytande.

LKF drivs enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunrättsliga principer som framgår av bolagsordningen. Bolagsordningen reglerar att kommunfullmäktige ska beredas möjlighet att ta ställning till beslut i verksamheten som är av principiell betydelse eller annars av större vikt. Samråd och information till ägaren sker i enlighet med ägardirektiven.

Bolagets ändamål och ambition uttrycks i korthet även genom vår affärsidé – LKF är till för att erbjuda trivsamma lägenheter, god miljö och ett bekymmersfritt boende med rimliga hyror, bra service och personligt inflytande.

STYRELSE OCH VD

Bolagets styrelse utses av bolagsstämman. Styrelsemedlemmarna nomineras av kommunfullmäktige som också utser ägarrepresentant för samtliga aktier vid bolagsstämman. Styrelsen består av:

Ordinarie: Mattias Olsson ordförande, Göran Brinck vice ordförande, Manaf Sababi, Lars V Andersson, Ingrid Malmqvist Norin, Kerstin Lindbom, och Görild Malmberg.

Ersättare: Clas Fleming, Erik Nordin, Ali Ismail, Torsten Czernyson och Sofie Lemontzis.

Arbetstagarrepresentanter: Eve Nilsson, fastighetsanställda och Rolf Karlsson, tjänstemän.

Verkställande direktör: Håkan Ekelund.

Under året har GTB Fastigheter AB, org.nr 556832‑4171, och LICA Fastigheter AB, org.nr 556997‑1103, fusionerats med LKF.

Händelser under räkenskapsåret

MARKNAD OCH FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Lunds befolkning fortsätter att öka från 117 000 invånare vid årsskiftet 2015/2016 till cirka 130 000 invånare år 2023 enligt kommunens befolkningsprognos. Utvecklingen gör att efterfrågan på bostäder är fortsatt stor i regionen vilket återspeglas i antalet sökande hos LKF. Bostadskön uppgick vid utgången av 2016 till cirka 60 000 personer varav närmare 9 000 visat aktivt intresse för någon bostad under en tremånadersperiod. Uthyrningsgraden för LKFs bostäder har fortsatt varit mycket hög och uppgick vid utgången av 2016 till 99,9 %.

Vid utgången av 2016 hade LKF 9 275 bostäder i Lunds stad, Stångby, Dalby, Södra Sandby, Veberöd, Genarp och Revinge. Bostadsbeståndet motsvarade cirka 40 % av hyresrätterna i kommunen vilket gör LKF till den enskilt största aktören på hyresrättsmarknaden.

investeringar

För att bidra till bostadsförsörjningen i Lund och därmed möta efterfrågan på hyresbostäder har LKF som målsättning att färdigställa i genomsnitt 250-300 bostäder per år inklusive äldreboenden under perioden 2013-2016. Inom ramen för det ska LKF bygga ett till två ”Kombohus” eller motsvarande under perioden vilket uppfylldes under 2015 då fyra ”Kombohus” i kv. Häradsrätten på Norra Fäladen färdigställdes.

Totalt färdigställdes 181 bostäder under 2016. Dels slutfördes de sista delarna av projekten Oden på Linero och Vänorten på Östra torn med 40 respektive 16 bostäder. Därutöver färdigställdes nybyggnation inom kv. Brandstationen, vid Kävlingevägen, med 45 bostäder samt delar av projekten Fossilen på Södra Råbylund och Linero torg med 48 respektive 32 bostäder. Antalet färdigställda bostäder 2016 är den för ett enskilt år högsta under 2013-2016, totalt har 478 uppförts under perioden.

Att bygga upp en projektportfölj för en hög produktionstakt tar tid men ger effekt, vilket vi ser nu. 293 bostäder påbörjades 2016 och i slutet av året hade bolaget hela 805 bostäder i produktion, vilket är en historiskt mycket hög siffra för LKF. Nybyggnation pågår för närvarande i sju olika projekt. Bostadsområdet Fossilen i Södra Råbylund, Linero torg, kv. Snickaren på väster i Lund, inom kv. Arkivet i Lund, bostadsområdet Mineralen i Veberöd, Sofieberg vid Tunavägen i Lund samt i bostadsområdet Dokumentet vid korsningen Arkivgatan/ Brunnsgatan i Lund.

För att upprätthålla den höga produktionstakten pågår planering och projektering för att kunna byggstarta cirka 400 bostäder under 2017. Projektportföljen för planerade projekt innehåller cirka 1 000 bostäder.

FASTIGHETSVÄRDE

LKF genomför årligen en intern marknadsvärdering av fastighets­be­ståndet. Värderingen resulterade i ett marknadsvärde om cirka 10,4 mdkr (9,9). Som en konsekvens av sänkta direktavkastningskrav och förbättrade driftnetton har värdet ökat även exklusive tillskott för nyproduktion och förvärv jämfört med föregående år. Ingen hänsyn har tagits till stämpelskatt och uppskjuten skatt.

Övervärde i förhållande till bokfört värde för färdigställda fastigheter uppgår till 5,7 mdkr (5,5). Det totala taxeringsvärdet för beståndet uppgår till 9,2 mdkr (8,0). Då inkluderas värdet för obebyggd mark, vilket inte räknas in i marknadsvärdet.

LKFs fastigheter har per 2016‑12‑31 (2015‑12‑31) ett sammanlagt anskaffningsvärde av
6 943 mkr (6 551). Under året har gjorts investeringar på 503 mkr (466). Till färdigställda objekt har överförts 376 mkr (132), se not 13.

Fastighetsbeståndet har en genomsnittlig direktavkastning om 4,45 % (4,54) på marknadsvärdet. Den något vikande direktavkastningen förklaras dels av minskade intäkter för bolagets vårdfastigheter som omförhandlats under året till lägre hyresnivåer men med längre avtalstider. Dels av att omkostnader för drift och underhåll ökat för bostäder och lokaler. Därutöver ger lägre avkastningskrav en positiv effekt på marknadsvärdena. En förändring av direktavkastningskravet om +/-0,5 % -enheter påverkar värdet med cirka +/-1,2 mdkr.

Fastigheternas marknadsvärde fördelat på bokfört resp övervärde, Mdkr, samt belåningsgrad i % av marknadsvärde

Försäljningar och förvärv

Under året förvärvades fastigheterna; Hammocken (14 mkr), Explorion (6 mkr) på Brunnshög och Ivan Benlös Linero 2:1 (0,2 mkr). Därutöver tillkom fastigheterna Vattenrännan (8 mkr) och Kvarnskon (2 mkr) genom LKFs fusion med bolagen GTB Fastigheter AB och Lica Fastigheter AB.

FÖRVALTNING

LKFs ambition är att ha Sveriges nöjdaste bostadskunder i kategorin bostadsbolag med mer än 9 000 bostäder. Kundnöjdheten mäts genom Nöjd Kund Index (NKI) och jämförs med andra bostadsbolag i samma kategori. Den senaste NKI-undersökningen genomfördes under hösten 2016, där cirka en tredjedel av bolagets hyresgäster tillfrågades om hur de uppfattar LKF som hyresvärd. Mätningen visar vad våra hyresgäster tycker om sina lägenheter, allmänna utrymmen, utemiljö samt vår service. Det sammanvägda resultatet av NKI-undersökningen avspeglas i ett Serviceindex som uppgick till 83,8 % (83,6 %), vilket placerar LKF som ett av de tre bästa bolagen i vår storlek.

Som ett led i att ständigt förbättra bolagets service och tillgänglighet för våra kunder samt att effektivisera vår förvaltning, förändrades förvaltningsorganisationen under hösten 2016. I samband med organisationsförändringen har det blivit enklare för våra hyresgäster att nå oss då man numera kan göra felanmälan per telefon under hela arbetsdagen samt som tidigare via ”Mina sidor” dygnet runt.

Trygghet är en viktig faktor för bolagets kunders trivsel och hur LKF uppfattas som hyresvärd. Vi har under året satsat på att den höga nivån på trygghetsindex ska behållas. Under året har vi gjort stora satsningar på bland annat Linero där vi i samband med ombyggnation bytt entrépartier och passagesystem samt påbörjat förändringar i utemiljön. Det trygghetsskapande arbetet pågår löpande, bland annat genom trygghetsvandringar tillsammans med hyresgäster i flera bostadsområden. Tillsammans med hyresgästföreningen har aktiviteter som syftar till att öka den sociala sammanhållningen i bostadsområdena genomförts. I höstens mätning uppgick trygghetsindex till 80,9% (80,7%) vilket är en förbättring gentemot tidigare mätning.

Resultatet av kundenkäten visar att vi fortsatt håller en hög trivsel och boendekvalitet och att vi genom vår organisationsförändring ytterligare stärkt vår position som ett av de bästa bostadsbolagen i landet. Kvarboendet har ökat ytterligare, liksom söktrycket på de lägenheter som blir lediga för uthyrning.

2016 gavs möjlighet att genomföra en stor volym fastighetsunderhåll. Totalt har nästan 300 underhållsprojekt genomförts omfattande allt ifrån energisparåtgärder, fasadrenoveringar till takomläggningar och fönsterbyte. Sammanlagt utfördes underhållsprojekt för 189 mkr samt hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, HLU, för 52 mkr.

För upprustning av LKFs 60- och 70-talsområden arbetar vi efter en fastställd 15-årsplan. Under 2016 har renovering av 72 lägenheter inom kv. Labben avslutats och renovering av 322 lägenheter inom kv. Eddan på Linero pågått. Projektet på Eddan ingår i ett EU-finansierat energiprojekt, CITyFIED som pågår till 2018.

Under 2016 har renovering av 14 bostäder inom Solhem i Genarp slutförts. Inom kv. Labben har de två sista av fyra byggnader renoverats under året vilket bl.a. inneburit att våra hyresgäster har fått ett bättre inomhusklimat samt större badrum med plats för tvättutrustning. På Väster har ett fem år långt fönsterbytes- och fasadrenoveringsprojekt avslutats och på kv. Uarda har ett stort fönsterbytesprojekt avslutats, vilka uppskattas oerhört mycket av våra hyresgäster. Åtgärderna ger såväl bättre inomhusklimat som en tystare inomhusmiljö. Under 2016 avslutades badrumrenoveringar på kv. Drotten.

Under 2016 har även arbetet med renovering av radhusområdet Ljungen i Dalby inletts med modernisering av el och diverse dörr- och fönsterbyten. Under nästkommande år kommer även bland annat fasader och värmesystem att renoveras på Ljungen. Under 2016 avslutades också renoveringen av befintliga lokaler och tillbyggnad på Linero Torg.

Samtidigt som LKF arbetar för att förbättra service och boendekvalitet vill vi genom vårt hållbarhetsarbete minska vår miljöpåverkan. De övergripande miljömålen är fastställda för perioden 2013-2017, och genom delmål och miljöhandlingsplaner med fördelat ansvar förbättras miljöarbetet ständigt i alla delar av verksamheten.

LKF har under 2016 minskat primärenergianvändningen med 20 % relativt 2015 och 49 % (23) sedan 2013. Detta ska jämföras med målet att minska med totalt 25 % fram till 2017. Resultatet kommer av lägre primärenergifaktor för fjärrvärmen, lägre primärenergifaktor för gasuppvärmning genom avtalsbyte till biogas samt ett antal energieffektiviseringsprojekt.

Under hösten 2016 togs LKFs och Lunds största solcellsanläggning i bruk med en beräknad produktion på 788 MWh/år, vilket innebär att målsättningen om 450 MWh förnybar energiproduktion per år kommer att uppnås 2017. 2016 uppgick produktionen till 422 MWh (235).

Andelen osorterat avfall från hyresgäster är nu 46% (45). Det övergripande målet är att minska resursförbrukningen och det osorterade avfallet ska minska till 40 %. Kundtidningen 72 Kvadrat hade under året ett nummer med tema Återbruk som gav våra hyresgäster tips kring hur gamla saker kan återbrukas i stället för att slängas. Textilinsamlingen som startade 2014 har under 2016 samlat in totalt 74,3 ton (63,5) kläder, skor och textilier. Arbetet sker i samarbetare med organisationen Human Bridge.

Under året genomfördes, förutom intern miljörevision, även miljörevisioner på en byggentreprenad samt hos två ramavtalsentreprenörer. Revisionerna gav möjlighet till bra dialoger kring miljöfrågorna och förbättringsåtgärder genomförs.

Forum för Hållbar energi (samverkan LKF, Lunds kommun, LKP och Kraftringen) formaliserades under 2016 genom ett PM och aktiviteter inom forumet konkretiserades genom en workshop.

MEDARBETARE OCH ORGANISATION

Under 2016 har arbetet med att organisera och bemanna den nya organisationen varit i fokus. Arbetet har resulterat i en organisation som bland annat bättre ska möta de krav på ökad tillgänglighet som våra kunder ställer, ett ökat strategiskt fokus inom såväl de tre fastighetsområdena som inom viktiga stöd- och specialistfunktioner, tydligare roller och ansvarsområden samt en organisation som är rustad för att möta den nyproduktionen som färdigställs. Förutom bemanningen så har det varit ett stort fokus på kompetensutvecklingsinsatser för att rusta medarbetarna i nya eller befintliga roller. Det har varit såväl externa utbildningar såsom exempelvis utbildning i kommunikation, service och bemötande, som interna i bland annat system och rutiner. Kompetensutveckling är ett fortsatt prioriterat områden under 2017.

LKF har under året nyrekryterat 34 personer (20), av vilka 13 tjänster (9) avser vikariat/ visstidsanställningar. Pensionsavgångarna var 4 (3) under året. Sjukfrånvaron i företaget har gått ner något och ligger på nu på 4,6 % (5,0 %). Det aktiva arbetet med att arbeta förebyggande fortsätter under 2017.