Företagets förväntade framtida utveckling 2017

LKFs ambition är att arbeta utifrån bolagets affärsidé mot tre långsiktiga strävansmål;

  • LKF ska erbjuda attraktiva hem – Marknadsstrategi
  • LKF ska bygga fler bostäder – Tillväxtstrategi
  • LKF ska skapa ett bättre Lund – Hållbarhetsstrateg

För att på sikt uppfylla dessa övergripande målsättningar har följande delmål satts upp för respektive strategi:

Marknadsstrategi

  • Utveckla trygghet och trivsel för våra hyresgäster.
  • Utveckla hyresgästernas möjligheter att påverka sin boendemiljö.
  • Fortsätta att arbeta med ombyggnad i våra 1960- och 1970-talsområden enligt plan.
  • Ha en direktavkastning på bostadsbeståndet i linje med likvärdiga långsiktiga bolag på bostadsmarknaden och som senast i slutet av perioden ska uppgå till minst 3 %.

Tillväxtstrategi

  • Ha en projektportfölj som innehåller projekt med cirka 1 500 bostäder.
  • Byggstarta 250-300 bostäder per år inklusive äldreboenden, servicebostäder och gruppbostäder.
  • Bygga minst ett utvecklingsprojekt under perioden.
  • Bygga kostnadseffektivt.
  • Ha en långsiktig värdeutveckling (totalavkastning på marknadsvärdet) i linje med långsiktiga bostadsföretag på jämförbara marknader.

Hållbarhetsstrategi

  • Minska primärenergianvändning och resursförbrukning.
  • Bli fossilbränslefria.
  • Samverka för det hållbara boendet och samhället.
  • Arbeta aktivt med integration och ökad social sammanhållning.
  • Stimulera ungas innovationskraft.
  • Arbeta för jämnare könsfördelning och större mångfald inom bolaget.
  • Nå en lönsamhet (avkastning på totalt kapital) på minst 3 %.
  • Ha en finansiell styrka (synlig soliditet) över 18 %.
  • Ha en räntetäckningsgrad som är minst två gånger räntekostnaden.

EKONOMI OCH FINANS

Hållbar lönsamhet

LKFs målsättning är att senast 2020 uppnå en direktavkastning på 3 % på marknadsvärdet. Direkavkastningen visar lönsamheten i bolagets förvaltningsverksamhet. Det låga målvärdet förklaras av ett snabbt ökande marknadsvärde tack vare den höga investeringstakten samtidigt som avkastningen och driftnetto påverkas negativt av den höga underhållsvolymen. Effekten blir en något lägre avkastning i närtid som sedan förbättras framöver när underhållet minskar. 2017 bedöms direktavkastningen uppgå till cirka 3,3 %. Detta förutsatt en utveckling av marknadsvärde till 10,7 mdkr kommande år.

Intäkter

Bolagets affär och lönsamhet baseras på uthyrningen av bostäder, lokaler, garage och parkeringsplatser vilket skapar våra intäkter.

Den totala nettoomsättningen förväntas 2017 uppgå till drygt 932 mkr. Av dessa utgör bostadsintäkterna före vakanser 730 mkr. Budgeten baseras på framförhandlad hyresutveckling på 0,62 % på befintliga bostäder. Därutöver tillkommer cirka 21 mkr, ifrån nyproduktion.

Intäkter för kommersiella lokaler har i 2017 års budget satts till 193 mkr. Av ökningen förklaras merparten av tillkommande lokaler och därutöver en bedömd hyreshöjning på cirka 1 %.

Budget för garage uppgår till 16 mkr och parkering 6 mkr Under 2017 kommer hyran att höjas med 3,6 %.

Drift- och underhållskostnader

LKFs långsiktiga målsättning är att över tid öka företagets lönsamhet med bibehållen kundnöjdhet genom en fortsätt effektivisering av vår verksamhet. Bolagets kostnader för tjänster och material budgeteras till 249 mkr.

Av driftbudgeten utgör de taxebundna kostnaderna drygt 153 mkr. Posten omfattar kostnader för sophantering, el, värme och vatten varav kostnaderna för värme står för hela 93 mkr. Budgeten för taxebundna kostnader baseras på att priset för fjärrvärme ökar med 0,8 %. Priset för elhandel förväntas minska med 0,7 % medan nätavgiften bedöms öka med 4 %. Vidare förväntas priset för vatten och avlopp öka med 5,5 % och kostnaden för sophämtning förväntas öka med 2 %.

För att upprätthålla en god boendekvalitet har LKF en hög ambitionsnivå vad avser underhåll. LKFs bedömning är att behovet uppgår till cirka 190 mkr planerat underhåll 2017. Av dessa utgör cirka 48 mkr inre underhåll sk hyresgäst styrt underhåll (HLU).

Bolagets expansion medför en investeringsvolym på cirka 500 mkr 2017. Av investeringsvolymen kommer cirka 400 mkr att upplånas och resterande del finansieras via eget kassaflöde från den löpande verksamheten. Vidare kommer cirka 600 mkr att refinansieras.

Räntekostnaderna budgeteras till 67 mkr. Utsikterna för 2017 är fortsatt svårbedömda med hänsyn till global finansiell instabilitet.

Resultat efter bokslutsdispositioner och skatt bedöms uppgå till 108 mkr. Av dessa beräknas utdelning ske i enligt lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) på av ägaren tillskjutet kapital.

Känslighetsanalys

För att illustrera eventuella resultateffekter till följd av förändringar i exempelvis hyresintäkter, förvaltningskostnader eller ränta har följande känslighetsanalys tagits fram. Känslighet och därmed risken varierar mellan posterna nedan.

Ambitionen är att utveckla bolaget genom kostnadseffektiv förvaltning och investering i ny- och ombyggnader så att god lönsamhet uppnås. En god lönsamhet och en stark balansräkning gör att bolaget kan hantera eventuella effekter av de risker våra affärer för med sig. Nedan illustreras förenklat vilka effekter förändringar i intäkter och kostnader kan medföra för LKFs resultat.

Förändring av Enligt budget (mkr) Förändring (%) Resultatpåverkan (mkr)
Bostadshyra 730 +/-  0,5 +/-4
Lokalhyra 193 +/-  0,5 +/-1
Tjänster o material 249 -/+  1,0 +/-2
Underhåll 190 -/+  1,0 +/-2
Personalkostnader 147 -/+  1,0 +/-1
Ränta 67 +/- 0,1* +/-3

* Avvikelsen för räntekostnader baseras på en variation av räntan på +/-0,1%-enheter  inom ramen för gällande normportfölj. Effekterna avser ett bästa och sämsta scenario och dess resultateffekt.