EKONOMI OCH FINANS

NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT

Resultatet efter finansiella poster uppgick år 2016 till 122 mkr (106). Redovisat resultat efter bokslutsdispositioner och skatt blev 105 mkr (90).

Nettoomsättningen ökade till 896 mkr (873) varav volymökningen utgör cirka 2,0 %, se not 1. Därutöver tillkommer effekterna av hyresutvecklingen för bostäder. Hyresnivån för LKFs bostadslägenheter höjdes med 0,7 % vid årets början 2016. Vidare enades Hyresgästföreningen och bolaget hösten 2016 om att höja bostadshyror per den 1 januari 2017 med i genomsnitt 0,62 % och 1 januari 2018 med 0,73 %. Hyreshöjningen för den enskilda lägenheten kommer att variera med anledning av anpassning till den så kallade Lundamodellen.

Rörelsens kostnader uppgick till 708 mkr (688) och ökade med 20 mkr.

Kostnadsökningen förklaras främst av ökad volym köpta tjänster om 15 mkr. Den större bostadsvolymen samt genomförd omorganisation medförde att kostnaderna för köpta tjänster av främst reparationer men även städning och administration ökade med cirka 11 mkr. Vidare var den totala underhållsvolymen, inklusive eget arbete, fortsatt stor och uppgick till 189 mkr (182). Av kostnadsökningen på 6 mkr står köpta tjänster för 4 mkr och resterande del utgörs av personalkostnader för arbete i egen regi.

Taxebundna kostnader ökade med 5 mkr vilket även det främst förklaras av den ökade bostadsvolymen. Av kostnadsökningen står uppvärmning för cirka 3 mkr. Därutöver tillkommer ökade kostnader för sophantering om 1 mkr och vatten 1 mkr medan kostnaderna för fastighetsel i stort var oförändrade. Ovan beskriven kostnadsutveckling var dock betydligt lägre än budgeterat dels till följd av genomförda energieffektiviseringar dels till följd av det varma klimatet.

Utöver köpta tjänster och taxebundna kostnader ökar personalkostnaderna i takt med att bolaget växer. Främst är det personalkostader för administration som ökar med knappt 7 mkr men även reparation ökar med drygt 1 mkr.

I samband med genomförd marknadsvärdering har eventuella nedskrivningar eller återläggningar prövats. Då den tidigare nedskrivna fastigheten Snäckan 2 nu återvunnit sitt värde har en återläggning av närmare 23 mkr genomförts. Det medförde att årets av- och nedskrivningar minskade till 131 mkr netto (140) även om de underliggande avskrivningarna ökade med 10 mkr relativt föregående år.

De finansiella kostnaderna uppgick till 85 mkr (96). Av räntekostnaderna utgör 13 mkr ränteskillnadsersättning för stängning av derivat och 4 mkr värdeförändring på räntetak.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 208 mkr (272) 2016. Det lägre kassaflödet förklaras av förändringar i kortfristiga fordringar till följd av skatt och minskade leverantörsskulder. Kassaflödet från investeringsverksamheten var -518 mkr (-520) vilket var i paritet med föregående verksamhetsår.

FINANSIERING OCH RÄNTERISKHANTERING

LKF har tillsammans med Lunds kommun ett certifikatsprogram med ram 2 000 mkr för kortfristig upplåning på kapitalmarknaden. Programmet är säkerställt av kreditlöften. Tillsammans med Lunds kommun har LKF även ett MTN-program med ram 5 000 mkr för upptagande av långfristiga obligationslån på kapitalmarknaden.

Låneportföljen om 3 900 mkr utgörs dels av långfristiga lån om 1 250 mkr säkerställda med kommunal borgen, dels av 2 050 mkr långfristiga obligationslån och 600 mkr kortfristiga certifikatslån som ryms inom beslutad borgensram, 5 000 mkr. Av obligationslånen utgör 700 mkr så kallade private placements, resterande ingår i MTN-programmet. Efter reduktion med koncernkontolikviditeten uppgår låneportföljen till 3 706 mkr. Lånen är upptagna i svenska kronor och för­delade på fyra långivare.

I bolagets finanspolicy anges ansvarsfördelning, regler och riktlinjer för hur finansieringsverksamheten i bolaget ska bedrivas. För att hantera ränterisken har räntesäkringar använts. Genom en normportfölj anges dessutom hur risker ska begränsas och vilka risker som får tas.

Volymen ränteswappar uppgår till 2 550 mkr. Låneportföljen skyddas dels av kreditlöften inklusive checkkredit om 1 250 mkr, dels av sex stycken räntetak om totalt 2 500 mkr på nivåerna 1 % respektive 3 %.

En ränteswap om 100 mkr som inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning  marknadsvärderades i bokslutet 2015-12-31. Löptiden har nu gått ut och ger en återföring av nedskrivningar från tidigare år med 0,9 mkr (3,6), se not 10. I bokslutet har ett räntetak omklassificerats från säkringsredovisning till värdering enligt lägsta värdets princip vilket medför en kostnad om 0,9 mkr.

Lunds kommun har erhållit borgensavgift och marginal på obligations- samt certifikatslån om 13 mkr. Låneräntan för räntebärande skulder inklusive kommunal borgensavgift men exklusive ränteskillnadsersättning uppgår till 65 mkr (85) eller 1,8 % (2,6).

FINANSIELL STRATEGI

Finansverksamheten i LKF bedrivs inom ramen för den av styrelsen beslutade finanspolicyn. Omprövning sker löpande och med månadsvis avstämning att policyns föreskrifter följs.

Den övergripande målsättningen för LKFs finansverksamhet är att:

  • säkerställa LKFs finansiering till en kostnad och risknivå som långsiktigt på bästa sätt främjar ägarens mål för verksamheten,
  • anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att långsiktig ekonomisk stabilitet och positivt resultat uppnås och bibehålls,
  • uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar,
  • säkerställa att LKF är ett finansiellt starkt företag och en attraktiv affärspartner.
Låneportföljens basfakta (MKR) 2016 2015 2014 2013 2012
1) Lånevolym inkl. koncernkontolikviditet 3 706 3 384 3 132 3 093 3 111
Lånevolym med kommunal borgen 1 250 1 100 1 600 2 100 2 400
Antal lån inkl. koncernkontolikviditet 16 17 15 13 17
Ränteswapvolym 2 550 2 650 2 350 1 850 2 250
2) Bruttosnittränta (momentan) exkl. koncernkontolikviditet % 1,43 1,81 2,62 3,02 3,22
2) Genomsnittlig återstående räntebindningstid (år) 2,34 2,94 3,22 2,43 2,85
2) Genomsnittlig återstående konverteringstid (år) 2,58 2,19 2,32 2,66 2,26

1) Lånevolym, netto, definierat som upptagna lån reducerat med koncernkontolikviditet
2) Nyckeltalen beräknas på lån och räntederivat med helhetssyn på räntebindning och risk

LKF är i sin verksamhet exponerad för ett antal finansiella risker såsom finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk och motpartsrisk.

Med finansieringsrisk avses risken att inte kunna ta upp lån till rimliga kostnader i rätt tid. För att begränsa denna risk arbetar LKF med ett flertal långivare där låneförfall sprids över olika år och med kreditlöften med olika löptider. Kapitalbindningen regleras i en normportfölj med en beräkning av låneavtalens och kreditlöftenas förfallostruktur, se not 23. I normportföljen för kapitalbindning sätts normnivåer och riskmandat i form av maximal tillåten avvikelse mot vilken den verkliga skuldportföljens förfallostruktur följs upp månadsvis.

Vid högre marknadsräntor kan högre räntekostnader och försämrade kassaflöden ge en betydande resultatförsämring för LKF. För att hantera denna så kallade ränterisk arbetar LKF med en kombination av kort och lång räntebindning samt med derivatinstrument som ränteswappar och räntetak för att uppnå stabilitet i räntekostnaderna.

Strategin för hantering av ränterisk definieras som en förfallostruktur för räntebindningen för lån kombinerat med derivat. Denna förfallostruktur bildar en hypotetisk portfölj, en normportfölj för räntebindning som används som jämförelseindex. Den verkliga portföljens räntebindning jämförs månadsvis med normportföljen och en resultatutvärdering görs. Handlingsfriheten för LKF anges genom en maximal avvikelse (ett riskmandat) från normportföljens förfallostruktur. Ränteriskmandat fastställs fortlöpande av LKFs styrelse.

Under 2016 genomförde LKF tester av räntebindningsstrategin vilket resulterade i ett styrelsebeslut om en något förkortad normportfölj med ett längsta ränteförfall på 7-10 år. Vidare beslutades att utöka portföljen med räntetak för 1 000 mkr och en strikenivå på 1 %.

Målet för likviditetshanteringen är att de likvida finansiella tillgång­arna ska motsvara kraven på likviditetsreserven. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att finansiera nyinvesteringar och lösa räntebärande lån.

Med motpartsrisk menas risken för att LKFs motpart, med vilken gjorts derivattransaktioner, inte kan fullfölja sina åtaganden enligt träffade avtal och därigenom orsakar LKF en förlust. LKF ska sträva efter att sprida motpartsrisker. Inför varje transaktion ska bedömning av motpartsrisk avseende nettoexponering göras och LKFs totala engagemang hos motparten ska beaktas.