Redovisnings- och värderingsprinciper

Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas års- och koncernredovisning med tillämpning av årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).

Redovisningsrådets rekommendationer har tillämpats i tidigare års Årsredovisning.

Värdering av intäkter tillämpas genom beskrivning av lokalhyresavtalens uppsägningstider med värdering av dessa. Se not 1.

Redovisning av kassaflöden visas i kassaflödesanalysen.

Inkomstskatter

Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen.

Uppskjuten skatteskuld/fordran avseende temporära skillnader som hänför sig till upp- och nedskrivning på fastigheter, samt skillnader mellan skattemässiga och bokföringsmässiga avskrivningar redovisas netto mot Avsättning för beräknad skatteskuld.

Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatteeffekten i eget kapital.

Intäkter

Hyresintäkter redovisas i den period förhyrningen avser. Hyror för egna lokaler redovisas netto mot hyresintäkt för lokaler. Övriga intäkter består av ersättning för besiktningsåtgärder, preliminära värme-, vatten- och elkostnader, kontrollavgifter för felparkerade fordon, intäkter från parkeringsautomater samt av hyresgästerna beställda tjänster och material.

Aktiverat arbete för egen räkning baseras på noggrant och systematiskt förda tim- och projektredovisningar. Vid framtagandet av produktionskalkyler görs en bedömning av insatser och behov av byggledning och kontroll för respektive projekt. Utgiften räknas fram med hänsyn till aktuell byggtid och en bedömning av antalet timmar som behövs i byggprojektets olika skeden. Vid avslut av projekten stäms kalkylerad kostnad av mot omfattningen av utförd arbetsinsats.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.

När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras.

Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten.

Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader.

Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad.

Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde.

Avskrivning anläggningstillgångar:
Maskiner, fordon, inventarier 20%
IT-tillgångar 33%
Markanläggningar 5%
Byggnaderna är uppdelade på åtta komponenter med olika avskrivningstakt:
Stomme 1%
Fasad 2%
Fönster 2%
Tekniska installationer, fasta 2%
Yttertak 2.5%
Snickerier 3.3%
Tekniska installationer, rörliga 6.7%
Ytskikt och maskinell utrustning 5%

Förvaltningsfastigheter

Samtliga fastigheter betraktas som förvaltningsfastigheter. Fastighetsinnehavet ägs för att skapa hyresintäkter. På bokslutsdagen uppgår redovisat värde till 4,4 Mdkr och bedömt marknadsvärde till ca 9,9 Mdkr, se not 10.

Marknadsvärderingen följer SFI/IPF Svenskt Fastighetsindex och har gjorts med hjälp av kassaflödeskalkyler i analysverktyget Datscha. Värdebedömningen baseras på LKFs verkliga hyresintäkter, driftskostnader och fastighetsskatt per fastighet. Underhållskostnader beräknas utifrån respektive fastighets ålder och skick. Uppgifter om marknadens direktavkastningskrav har tagits fram av ett oberoende värderingsinstitut. Följande direktavkastningskrav har använts: bostäder 3,50%-5,75%, kommersiella lokaler 6,0%-8,50% och äldreboenden 5,0%-7,0%.

Nedskrivningar

Årlig värdering och bedömning görs av värdet på fastighetsinnehavet.

Varulager

Varulagret består av reservdelslager och är värderat efter lägsta värdets princip.

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Posten består av aktier och andelar i Lundavind samt i Sabo Försäkrings AB. År 2014 anskaffades 15 andelar i Lundavind för 25 000 kr samt i Sabo Försäkrings AB anskaffades 180 st aktier vid en nyemission till ett värde av 422 460 kr att innehas på lång sikt. Tillgångar ingående i posten redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning värderas aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger.

Lånekostnader

Beräknad internränta om 1,7 Mkr till och med år 1996 har aktiverats och ingår i fastigheternas anskaffningsvärden. Därefter bokförs ej intern ränta.

Finansiella instrument

LKF följer Årsredovisningslagen (1995:1554) kapitel 5 gällande värdering av finansiella instrument. Finansiella instrument vars ursprung inte är räntesäkring värderas vid bokslut och förlustreserveringar görs vid behov. För finansiella instrument vars syfte är räntesäkring ges upplysningar om verkligt värde. Därutöver tillämpas K3 kapitel 11 avseende säkringsredovisning.

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när LKF blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten.

Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Kundfordringar och övriga fordringar (Hyresfordringar)

Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.

Låneskulder och leverantörsskulder

Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas.

LKF har för avsikt att refinansiera samtliga låneskulder som förfaller till betalning inom tolv månader från balansdagen, dessa klassificeras därför som långfristiga skulder. Samtliga långfristiga skulder är amorteringsfria.

Derivatinstrument som ingår i säkringsredovisning

Ränteterminer, ränteoptioner, ränteswappar, räntetak och kombinationer av dessa får köpas, säljas och ställas ut under förutsättning av att ränteriskramarna inte överskrids. Intäkter och kostnader för ränteswappar nettoredovisa under räntekostnader. Vinster eller förluster då ett derivatkontrakt avbryts eller då lån återbetalas i förtid resultatredovisas omgående. Kostnader för räntetak periodiseras över räntetakets avtalstid.

Dokumenterade säkringar av LKFs räntebindning (säkringsredovisning)

Avtal om så kallade ränteswappar skyddar bolaget mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller LKF en fast/rörlig ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.

LKF använder sig som grundregel av säkringsredovisningen enligt K3. Målsättningen för ränteriskhanteringen är att begränsa de på kort sikt negativa effekterna av ränteförändringar i resultaträkningen samt anpassa ränterisker till affärsrisken i bolaget. Riskhanteringen och säkringsredovisningen bedrivs med ett portföljperspektiv.

Följande kriterier ska vara uppfyllda för att ett derivat ska kunna klassas som ett säkringsinstrument: det ska finnas en extern motpart och derivatet får inte innehålla utställd optionalitet netto. Samtliga LKFs derivat uppfyller dessa kriterier.

Regelverket K3 kräver att derivaten ska vara effektiva för att kunna säkringsredovisas. Följande kritiska villkor gäller vid effektivitetsbedömning:

  1. Samma valuta som säkrad post
  2. Samma räntebas eller räntebas med hög korrelation som säkrad post
  3. Andel ränteförfall inom 1 år idag, på portföljnivå, vid tidpunkt efter ingått derivat ska vara större eller lika med 0%

Samtliga LKFs derivat som säkringsredovisas uppfyller dessa villkor.

Samtliga derivatinstrument förutom en ränteswap har säkringsredovisats i delårsbokslut 2015-08-31. I helårsbokslutet 2015-12-31 har samtliga derivatinstrument förutom en ränteswap och två räntetak säkringsredovisats.

Säkringsredovisningens upphörande

Säkringsredovisningen avbryts om

– säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in, eller

– säkringsrelationen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning.

Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen.

Derivatinstrument där kriterier för säkringsredovisning inte är uppfyllda

Derivatinstrument med positivt värde värderas löpande i enlighet med lägsta värdets princip, derivatinstrument med negativt värde värderas till det negativa värdet. De värdeförändringar som uppkommer inom ramen för lägsta värdets princip och ändringar av negativt värde, redovisas omedelbart i resultaträkningen. Värdeförändringar på derivatinstrument som utgör kortfristiga och långfristiga skulder redovisas i olika poster i resultaträkningen beroende på syftet med innehavet av derivatinstrument – värdeförändringar av ränteswappar och räntetak redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.

Marknadsvärden på derivatinstrument var på balansdagen enl följande:

MARKNADSVÄRDE Nominellt belopp Marknadsvärde Bokfört värde
MKR 2015 2014 2015 2014 2015 2014
1) Marknadsvärden redovisade i balansräkningen:
Kontrakt med positiva verkliga värden
Räntetak (3%) 1 000 0 0,1 0,0 0,1 0,0
Kontrakt med negativa verkliga värden
Ränteswap,
från 3M Stibor till fast 100 100 − 0,9 − 4,5 − 0,9 − 4,5
TOTAL redovisade i balansräkningen − 0,9 − 4,5 − 0,9 − 4,5
2) Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen:
Kontrakt med positiva verkliga värden
Ränteswap
från fast till 3M Stibor 200 1,6
från 3M Stibor till fast 400 9,7
Räntetak (3%) 500 1 500 0,0 0,3
Kontrakt med negativa verkliga värden
Ränteswap
från fast till 3M Stibor 600 − 0,2
från 3M Stibor till fast 1 550 2 050 − 81,2 − 109,8
TOTAL ej redovisade i balansräkningen − 71,7 − 107,9

På balansdagen fanns en ränteswap på nominellt 100 Mkr som inte uppfyller kraven för säkringsredovisning. LKF ställde under 2002 och 2005 ut två swaptioner, vilka innebar att LKF förband sig att ingå ränteswappar till en avtalad fast ränta om räntan vid avräkningsdagen understeg den avtalade räntan. För risken erhöll LKF en premie. Vid avräkning 2003 resp 2006 övergick swaptioner till två 10-åriga ränteswappar. I årets bokslut värderas den återstående swappen enl LVP, dvs det lägre av marknadsvärde och anskaffningsvärde (=periodiserad premie). Värdeförändringen påverkar årets resultat positivt med 3,6 Mkr.

LKF upphandlade 2012 tre räntetak, i bokslutet 2015-12-31 har säkringsredovisningen av två av dem upphört eftersom andel ränteförfall inom 1 år idag ska vara större eller lika med 0%.

Sammanfattningsvis ger positionerna ovan följande effekter på årets resultat:
Återföring tidigare års förlustreserveringar 3,6 Mkr
Värdeförändring räntetak -2,9 Mkr
Total negativ påverkan på resultatet 2015-12-31 0,7 Mkr

Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärden på derivatinstrument har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns.