Händelser under räkenskapsåret

Marknad och förvaltningsfastigheter

Lunds befolkning fortsätter att öka från drygt 110 000 invånare årsskiftet 2014/2015 till cirka 130 000 invånare år 2023 enligt kommunens befolkningsprognos. Utvecklingen gör att efterfrågan på bostäder är fortsatt stor i regionen vilket återspeglas i antalet sökande hos LKF. Likaså har uthyrningsgraden för LKFs bostäder och lokaler varit fortsatt mycket hög och uppgick vid utgången av 2015 till 99,9 % vilket är i nivå med bolagets målsättning.

LKF hade vid utgången av 2015 drygt 9 100 bostäder i Lunds stad, Stångby, Dalby, Södra Sandby, Veberöd, Genarp och Revinge. Beståndet motsvarade cirka 40 procent av hyresrätterna i kommunen vilket gör bolaget till den enskilt största aktören på hyresrättsmarknaden.

Investeringar och underhåll

LKF har som målsättning att färdigställa i genomsnitt 250-300 lgh/år inklusive äldreboenden under perioden 2013-2016. Inom ramen för det ska LKF bygga 1-2 st Kombohus eller motsvarande under perioden.

Under året har LKF färdigställt 103 bostäder: inom kv. Häradsrätten färdigställdes 48 bostäder i fyra hus som byggdes enligt konceptet SABOs Kombohus, i kv. Skånegåsen i Dalby färdigställdes 23 marklägenheter, delar av projekt Oden etapp 2 på Linero färdigställdes med 20 bostäder och i kv. Vänorten på Östra torn färdigställdes 12 bostäder av totalt 28 inom projektet. Det är färre än det uppsatta målet att färdigställa 250-300 bostäder per år. Dock har 345 bostäder påbörjats under 2015. Projektering pågår för totalt 293 bostäder som planeras för byggstart under 2016. Projektportföljen med planerade projekt innehåller nu cirka 1150 bostäder.

Nybyggnation pågår i sju olika projekt. Det är i bostadsområdet Oden etapp 2 på Linero, kv. Vänorten på Östra Torn, Gamla Brandstationen vid Kävlingevägen, kv. Arkivet 5 i Lund, bostadsområdet Fossilen inom Södra Råbylund samt kv. Snickaren på väster i Lund. Dessutom pågår ombyggnad av lokaler på Linero Torg samt nybyggnad av bostäder i anslutning till torget.

LKF har tagit fram en 15-årsplan för renovering av 60- och 70-talsområden. Renovering av 72 lägenheter inom kv. Labben och 14 lägenheter inom Solhem i Genarp har pågått under 2015. Under 2015 har även renovering av lägenheter inom kv. Havamal och kv. Eddan på Linero (cirka 680 lägenheter) inletts genom ett pilotprojekt. I pilotprojektet ingick 23 lägenheter. Under 2016 inleds renoveringen av de cirka 300 lägenheterna inom Eddan 1 och 2. Projektet ingår i ett EU-finansierat energiprojekt, CITyFIED.

Under verksamhetsåret 2015 har bolaget förvärvat GTB Fastigheter AB, org.nr 556832-4171, och LICA Fastigheter AB, org.nr 556997‑1103, med syfte att exploatera fastigheterna som ägs av respektive bolag. Fusion har inletts med LKF vilken beräknas vara slutförd i början på 2016. LKF är vid utgången av 2015 helägare till båda bolagen.

Då bolagen är av ringa storlek och under fusion med LKF har koncernredovisning inte upprättats. För GTB Fastigheter AB och LICA Fastigheter AB har årsredovisning upprättats i separat ordning.

Fastighetsvärde

LKF genomför årligen en intern marknadsvärdering av fastighets­be­ståndet. Årets värdering har genomförts i analysverktyget Datscha genom en kombination av ortsprismetod och avkastningsmetod. Värderingen har därefter kvalitetssäkrats av NAI Svefa som också genomfört ett antal styckevisa värdebedömningar vilka ligger till grund för och har varit vägledande i det interna värderingsarbetet.

De generella förutsättningarna för 2015 års värdering framgår av tabellen. Följande direktavkastningskrav har använts: bostäder 3,50 – 5,75 %, kommersiella lokaler 6,0 – 8,50 % och äldreboenden 5,0  – 7,0 %.

Värderingen resulterade i ett marknadsvärde om cirka 9,9 mdkr (9,5). Exklusive tillskott för nyproduktion och förvärv har värdet ökat jämfört med föregående år som en konsekvens av sänkta direktavkastningskrav och förbättrade driftnetton. Ingen hänsyn har tagits till stämpelskatt och uppskjuten skatt.

Förutsättningar kassaflödeskalkyl 
Värdetidpunkt 31 dec 2015
Kalkylperiod 10 år
Inflation per år 2%
Hyresutveckling per år 2%
Utveckling av drifts- och underhållskostnader per år 2%
Vakansgrad bostäder 0%
Vakansgrad lokaler 0,7%
Direktavkastningskrav genomsnitt 4,54%
Kalkylränta genomsnitt 6,57%

Övervärde i förhållande till bokfört värde för färdigställda fastigheter uppgår till 5,5 mdkr (5,1). Det totala taxeringsvärdet för beståndet uppgår till 8,0 mdkr (8,0). Då inkluderas värdet för obebyggd mark vilket inte medräknas i marknadsvärdet.

LKFs fastigheter har per 2015‑12‑31 (2014‑12‑31) ett sammanlagt anskaffningsvärde av 6 551 mkr (6 373). Under året har gjorts investeringar på 466 mkr (245). Till färdigställda objekt har överförts 132 mkr (185), se not 11.

Fastighetsbeståndet har en genomsnittlig direktavkastning om 4,54 % (4,62) på marknadsvärdet. En förändring av direktavkastningskravet om +/-0,5 %-enheter påverkar värdet med cirka +/-1 mdkr.

Fastigheternas marknadsvärde fördelat på bokfört resp övervärde, Mdkr, samt belåningsgrad i % av marknadsvärde

Försäljningar och förvärv

Under året förvärvades, utöver tidigare angivna bolag, fastigheterna; Fossilen (22 mkr), Sofieberg (20 mkr) och Mineralen i Annelund Veberöd (5,7 mkr) till en sammanlagd köpeskilling om 47,7 mkr.

Förvaltning

LKFs ambition är att ha Sveriges nöjdaste bostadskunder mätt genom Nöjd Kund Index i kategorin bostadsbolag med mer än 9 000 bostäder. Under 2015 tillfrågades en tredjedel av våra hyresgäster om hur de uppfattar LKF som hyresvärd. Serviceindex, utgör en mycket viktig del i hur vi uppfattas och kan utveckla vår verksamhet framöver. Vid mätningen hösten 2015 uppgick serviceindex till 83,6 % (83,4) vilket är bland de högsta i Sverige i kategorin bostadsbolag > 9 000 lägenheter.

Med utgångspunkt ifrån kundernas synpunkter har åtgärdsprogram arbetats fram med olika förbättringsförslag. För att öka tryggheten har vi förbättrat belysning i allmänna utrymmen och utomhus samt tagit bort förmörkande växtlighet. För att öka trivsel och skapa möjligheter till ökad gemenskap har många utemiljöer rustats upp och försetts med bänkar/bord, grillplatser och inbjudande planteringar. Städfrekvensen i våra tvättstugor har ökats och skyltning i allmänna utrummen har bytts ut och förtydligats. Förbättringar har även genomförts i vårt arbetsordersystem vilket underlättar för både våra hyresgäster och LKF att följa statusen på en felanmälan.

2015 gavs möjlighet att genomföra en stor volym fastighetsunderhåll. Totalt har drygt 300 underhållsprojekt genomförts omfattande allt ifrån energisparåtgärder till tak- och fönsterbyte. Inom kv. Labben har två av fyra byggnader renoverats under året vilket bl.a. inneburit att våra hyresgäster har fått ett bättre inomhusklimat samt större badrum med plats för tvättutrustning. I kv. Väster och kv. Uarda har vi fortsatt med bl.a. fönsterbyte, vilket uppskattas oerhört mycket av våra hyresgäster. Åtgärderna ger såväl bättre inomhusklimat som en tystare inomhusmiljö.

Samtidigt som bolaget arbetar för att förbättra vår service och boendekvalitet vill vi genom vårt miljöarbete minska vår miljöpåverkan. LKF har under 2015 minskat primärenergianvändning med 23 % (17) och har som mål att minska med totalt 25 % fram till 2017 (36 % uppnått). Resultatet kommer av dels minskad primärenergifaktor för fjärrvärmen samt ett antal energieffektiviseringsprojekt i befintligt bestånd. Andelen miljöfordon i fordonsparken ökar stadigt enligt uppsatt mål och ligger på 63 % (59).

Andelen osorterat avfall från hyresgäster är nu 45 % (46). Det övergripande målet är att minska resursförbrukningen och det osorterade avfallet ska minska till 40 %. Textilinsamlingen som startade 2014 har under 2015 samlat in totalt 63,5 ton (35,7) kläder, skor och textilier. Arbetet sker i samarbete med organisationen Human Bridge.

Under året genomfördes, förutom intern miljörevision, även miljörevisioner på en byggentreprenad samt hos två ramavtalsentreprenörer. Revisionen uppfattades som positiv från både parter, avvikelser är åtgärdade.

Medarbetare och organisation

Den stora efterfrågan på bostäder och därmed höga investeringstakten gör att LKF under 2015 inlett arbetet med att utveckla organisationen med ett ökat fokus på kund och affärsmässighet. Förvaltningsorganisationen kommer att delas upp i tre geografiska områden under ledning av tre fastighetschefer som ingår i bolagets ledningsgrupp. Vidare bildas en Affärsutvecklingsfunktion med ansvar för utvecklingen av strategiskt viktiga stöd- och specialistfunktioner för hela verksamheten. Förberedelserna med att organisera och bemanna den nya organisationen har inletts under 2015 vilket kommer att fortsätta under 2016.

Under året har LKF rekryterat 20 personer (15). Av total nyrekrytering avser 9 tjänster (7) längre vikariat/ visstidsanställning. Pensionsavgångarna var 3 (5) under 2015.

Sjukfrånvaron i företaget visar en ökning under året till 5,0 % (4,4). Sjukskrivna medarbetare följs upp med rehabiliteringsinsatser i samarbete med Lunds kommuns Företagshälsovård.