Ekonomi och finans

Nettoomsättning och resultat

Resultatet efter finansiella poster uppgick år 2015 till 106 mkr (104). Redovisat resultat efter bokslutsdispositioner och skatt blev 90 mkr (77).

Nettoomsättningen ökade till 873 mkr (856) varav volymökningen påverkat med   2,0 %, se not 1. Därutöver tillkommer effekterna av hyresutvecklingen för bostäder. Hyresnivån för LKFs bostadslägenheter höjdes med 1,9 % vid årets början 2015. Vidare enades Hyresgästföreningen och bolaget hösten 2015 om att höja bostadshyror per den 1 januari 2016 med i genomsnitt 0,7 %. För en lägenhet på cirka 70 m2 blir höjningen ungefär 40 kronor i månaden. Hyreshöjningen för den enskilda lägenheten kommer att variera med anledning av anpassning till den så kallade Lundamodellen.

Rörelsens kostnader uppgick till 688 mkr (681).

Kostnadsökningen om cirka 7 mkr förklaras av ökade skadekostnader om drygt 2 mkr och ökade personalkostnader med 5 mkr. Personalkostnaderna avser främst fastighetsskötsel och administration. Därutöver har kostnaderna för tjänster och material minskat något med 0,4 mkr. Inom ramen för dessa har kostnaderna för reparationer och administration ökat med cirka 2,1 mkr vilket motverkats av lägre kostnader för inköpt underhåll som minskade med 2,5 mkr. Den totala underhållsvolymen, inklusive eget arbete, är fortsatt stor och uppgick till 182 mkr (183).

Taxebundna kostnader minskade med knappt 1 mkr vilket främst förklaras av lägre kostnader för el, medan prisökningar på energi har motverkas av det varma klimatet vilket resulterade i en kostnadsökning om cirka 0,5 mkr.

Avskrivningarna uppgick till 140 mkr (140). LKF har tillämpat avskrivningsprinciper enligt K3-regelverket. Det innebär att fastigheterna delats upp i komponenter och att investeringar som medför byte av komponent påverkar resultatet. I samband med genomförd marknadsvärdering har eventuella nedskrivningar eller återläggningar prövats för att konstatera att några sådana inte var aktuella 2015.

De finansiella nettokostnaderna uppgick till 96 mkr (100). Av räntekostnaderna utgör 8 mkr ränteskillnadsersättning för stängning av derivat. Räntekostnad inklusive kommunal borgensavgift och övriga finansiella kostnader uppgick till 97 mkr (101).

Kassaflöde

Det operativa kassaflödet, det vill säga resultat efter finansiella poster plus avskrivningar och nedskrivningar, uppgick till 247 mkr jämfört med 230 mkr år 2014, exklusive vinst av fastighetsförsäljning.

Finansiering och ränteriskhantering

LKF har tillsammans med Lunds kommun ett certifikatsprogram med ram 2 000 mkr för kortfristig upplåning på kapitalmarknaden. Programmet är säkerställt av kreditlöften. Under 2014 startade LKF och Lunds kommun ett MTN-program (Medium Term Note) med ram 5 000 mkr för upptagande av långfristiga obligationslån på kapitalmarknaden.

Låneportföljen om 3 550 mkr utgörs dels av långfristiga lån om 1 100 mkr säkerställda med kommunal borgen, dels av 1 800 mkr långfristiga obligationslån och 650 mkr kortfristiga certifikatslån som ryms inom beslutad borgensram, 5 000 mkr. Av obligationslånen utgör 700 mkr så kallade private placements, resterande ingår i MTN-programmet. Efter reduktion med koncernkontolikviditeten uppgår låneportföljen till 3 384 mkr. Lånen är upptagna i svenska kronor och för­delade på fyra långivare.

I bolagets finanspolicy anges ansvarsfördelning, regler och riktlinjer för hur finansieringsverksamheten i bolaget ska bedrivas. För att hantera ränterisken har räntesäkringar använts. Genom en normportfölj anges dessutom hur risker ska begränsas och vilka risker som får tas. Ränteswapvolymen uppgår till 2 650 mkr. Låneportföljen skyddas dels av kreditlöften inklusive checkkredit om 825 mkr, dels av tre stycken femåriga räntetak om totalt 1 500 mkr på nivån 3 %.

En ränteswap om 100 mkr som inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning har marknadsvärderats i bokslutet. Detta ger en återföring av nedskrivningar från tidigare år med 3,6 mkr (1,2), se not 7. I bokslutet har två av räntetaken omklassificerats från säkringsredovisning till värdering enligt lägsta värdets princip vilket medför en kostnad om 2,9 mkr.

Lunds kommun har erhållit borgensavgift och marginal på obligations- samt certifikatslån om 13 mkr. Låneräntan för räntebärande skulder inklusive kommunal borgensavgift uppgår till 85 mkr (97) eller 2,6 % (3,1).

Låneportföljens basfakta

Mkr 2015 2014 2013 2012 2011
1) Lånevolym inkl. koncernkontolikviditet 3 384 3 132 3 093 3 111 3 030
Lånevolym med kommunal borgen 1 100 1 600 2 100 2 400 2 640
Antal lån inkl. koncernkontolikviditet 17 15 13 17 13
Ränteswapvolym 2 650 2 350 1 850 2 250 2 300
2) Bruttosnittränta (momentan) exkl. koncernkontolikviditet % 1,81 2,62 3,02 3,22 3,37
2) Genomsnittlig återstående räntebindningstid (år) 2,94 3,22 2,43 2,85 3,23
2) Genomsnittlig återstående konverteringstid (år) 2,19 2,32 2,66 2,26 2,65

1) Lånevolym, netto, definierat som upptagna lån reducerat med koncernkontolikviditet
2) Nyckeltalen beräknas på lån och räntederivat med helhetssyn på räntebindning och risk

Finansiell strategi

Finansverksamheten i LKF bedrivs inom ramen för den av styrelsen beslutade finanspolicyn. Omprövning sker löpande och med månadsvis avstämning att policyns föreskrifter följs.

Den övergripande målsättningen för LKFs finansverksamhet är att:

  • säkerställa LKFs finansiering till en kostnad och risknivå som långsiktigt på bästa sätt främjar ägarens mål för verksamheten,
  • anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att långsiktig ekonomisk stabilitet och positivt resultat uppnås och bibehålls,
  • uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar,
  • säkerställa att LKF är ett finansiellt starkt företag och en attraktiv affärspartner.

LKF är i sin verksamhet exponerad för ett antal finansiella risker såsom finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk och motpartsrisk.

Med finansieringsrisk avses risken att inte kunna ta upp lån till rimliga kostnader i rätt tid. För att begränsa denna risk arbetar LKF med ett flertal långivare där låneförfall sprids över olika år och med kreditlöften med olika löptider. Kapitalbindningen regleras i en normportfölj med en beräkning av låneavtalens och kreditlöftenas förfallostruktur, se not 20. I normportföljen för kapitalbindning sätts normnivåer och riskmandat i form av maximal tillåten avvikelse mot vilken den verkliga skuldportföljens förfallostruktur följs upp månadsvis.

Vid högre marknadsräntor kan högre räntekostnader och försämrade kassaflöden ge en betydande resultatförsämring för LKF. För att hantera denna så kallade ränterisk arbetar LKF med en kombination av kort och lång räntebindning samt med derivatinstrument som ränteswappar och räntetak för att uppnå stabilitet i räntekostnaderna.

Strategin för hantering av ränterisk definieras som en förfallostruktur för räntebindningen för lån kombinerat med derivat. Denna förfallostruktur bildar en hypotetisk portfölj, en normportfölj för räntebindning som används som jämförelseindex. Den verkliga portföljens räntebindning jämförs månadsvis med normportföljen och en resultatutvärdering görs. Handlingsfriheten för LKF anges genom en maximal avvikelse (ett riskmandat) från normportföljens förfallostruktur. Ränteriskmandat fastställs fortlöpande av LKFs styrelse.

Under 2015 genomförde LKF tester av räntebindningsstrategin vilket resulterade i ett styrelsebeslut om en något förlängd normportfölj med ett längsta ränteförfall på 7-10 år.

Målet för likviditetshanteringen är att de likvida finansiella tillgång­arna ska motsvara kraven på likviditetsreserven. Överskottslikviditet skall i första hand användas för att finansiera nyinvesteringar och lösa räntebärande lån.

Med motpartsrisk menas risken för att LKFs motpart, med vilken gjorts derivattransaktioner, inte kan fullfölja sina åtaganden enligt träffade avtal och därigenom orsakar LKF en förlust. LKF ska sträva efter att sprida motpartsrisker. Inför varje transaktion ska bedömning av motpartsrisk avseende nettoexponering göras och LKFs totala engagemang hos motparten ska beaktas.

Styrelsens redogörelse för uppfyllande av bolagsordning och ägardirektiv

2015 utgör det tredje och näst sista året i bolagets nu gällande fyraåriga målsättning för att utveckla LKF och Lund. Målsättningarna präglas av en kraftig tillväxtfas med stora investeringar i ny- och ombyggnader. Detta samtidigt som vi arbetar för att behålla en hög servicenivå och boendekvalitet för våra kunder. 2015 års verksamhet är därmed delmål som baseras på tidigare beskrivna företagsövergripande mål fastställda 2012-05-10.

  • LKF eftersträvar att färdigställa i genomsnitt 250-300 lgh/år inklusive äldreboenden under perioden 2013-2016.
  • LKF skall ta fram en plan och påbörja renovering och ombyggnad av 60‑talsområdena med inriktningen ett extra underhållsmedel på cirka 75 miljoner per år.
  • LKF skall ha målsättningen att bygga 1-2 st Kombohus eller motsvarande under perioden.
  • Direktavkastning på totalt kapital                                         >6%
  • Soliditet                                                                                      >18%
  • Räntetäckningsgrad kassaflöde                                             >2 ggr
  • Driftnetto/kvm                                                                          450 kr
  • Oförändrad uthyrningsgrad                                                   99,9%

Volymen 103 färdigställda bostäder 2015 understiger ovan angivet mål vilket förklaras av att hela 572 för närvarande är pågående och därmed kommer att färdigställas i närtid.  Plan och inledande renoveringar har inletts i 60-talsområdena och bolaget har färdigställt de s k Kombohusen.

Vad avser de ekonomiska målen uppfyller LKF dessa, se tabell, förutom driftnettot vilket understiger det långsiktiga målet om 450 kr/kvm och budgeterat mål 2015 om 445 kr/kvm. Detta förklaras av att den höga underhållsvolymen som belastar driftnettot. LKF har däremot uppfyllt målsätt­ningen att direktavkastningen på totalt kapital ska överstiga 6 % då utfallet blev 6,9%.

Ekonomiska nyckeltal Mål 2015 2015 2014 2013* 2012
Driftnetto/kvm** 445 kr 443 kr 426 kr 435 kr 435 kr
Direktavkastning totalt kapital exklusive kassalikviditet >6% 6,9% 7,1% 7,5% 7,4%
Räntetäckningsgrad >2ggr 3,6  3,4 3,1 2,9
Redovisad synlig soliditet >18% 25,4% 25,3% 24,5% 23,7%
Belåningsgrad, bokfört värde 74%  74% 74% 75%
Balanslikviditet 0,73 1,19 1,13 0,56
Underhållskostnad/kvm 229 kr 230 kr 211 kr 194 kr

*) 2013 års jämförelsetal i tillämpliga fall omräknade enligt  K3-reglerna
**) Driftnetto beräknat på bostads- och lokalyta exklusive yta avseende sekunda lokaler.

Uthyrningsgraden för LKFs bostäder och lokaler var fortsatt mycket hög 2015 och uppgick till 99,9%. Därmed uppnådde LKF det företagsövergripande målet.

Utifrån redogörelsen i årsredovisningen för 2015 finner styrelsen att bolaget lever upp till bolagsordningen och ägardirektiv.